P2P 상품분석) 미라클펀딩 - 일산 대화동 근린주택 (14%, 12개월)

P2P수다 / 정보공유

홈 > 커뮤니티 > P2P수다 / 정보공유
P2P수다 / 정보공유
본 게시판은 글 작성 500 POINT / 댓글 작성 50 POINT / 투표참여시 100 POINT를 획득 하실 수 있습니다.

P2P 상품분석) 미라클펀딩 - 일산 대화동 근린주택 (14%, 12개월)

안녕하세요. 세우야입니다.

다음주 투자상품을 중 미라클펀딩의 근린주택 상품이 있어

먼저 살펴 봅니다.

LTV 50.7% 수준으로

모집액 1.5억, 14% 수익률입니다. 투자기간은 12개월이네요.

소형 근린주택 PF 상품과 유사 수준의 수익률이기에

관심을 가지고 한번 살펴 봐봅니다!

등기부등본


미라클펀딩 상품 정보 기준 관련 내용을 하나씩 확인 해 봅니다.

로드뷰에서 보는 담보물입니다.

3층 건물이며 1층에 3개의 상가가 위치합니다.

등기부등본을 확인 해 보면, 별도 대출은 없으며

차주는 해당 건물 3층에 거주하고 있습니다.

보증금은 총 9500만원이며,

건물 감정가는 토지 기준 평당 1100만원,

74평이기에 8.1억 정도로 산정되었습니다.

해당 지역에 대한 유사 규모의실거래가를 확인 해 봅니다.

2019년도 거래된 물건은 토지면적 기준 70평, 거래가 7.18억이 확인 됩니다.

유사한 물건들을 보면,

1100~1800만원정도의 토지면적 거래가가 확인되어,

미라클펀딩에서 하위 수준으로 감정가를 산출함을 알 수 있네요.

다음으로는 잔여 담보가액에 대한 기준입니다.

보증금은 9500만원이지만,

최우선변제금 기준으로 잔여 가치에 대한 산정입니다.

* 북극성주 포스팅에서 발췌

3400만원까지 적용하여, 2층 주택에 대한 보증금

상가는 1900만원 기준으로 3개호실에 대해서 최우선 변제금을 산정하여

잔여 담보가액을 산정하였습니다.

특이점은 3층 주택 역시, 가장 악의조건을 가정,

차주가 거주함에도 불구하고 3400만원을 제하였네요.

8.15억에서 2.24억을 제외,

1/2 지분으로 2.955억을 담보가로 보고,

1.5억 대출에 대한 LTV 를 50% 수준으로 산정하였습니다.

일반적으로 8.15 - 0.95(보증금) 제하고

3.6억에 대해 LTV 적용시 42% 수준이 나올것으로 예상하는데,

미라클펀딩의 보수적인 관점에서 일단 고객을 끄덕여 봅니다.

이중 1.3억은 법인투자가 진행된다고 안내하고 있어,

개인투자자의 투자금액은 약 2000만원정도입니다.

조금 더 확인 하기 위해서 등기부등본을 확인 해 봅니다.

* 등기부등본 700원에 아낌없이 투자하시기 바랍니다!!!

2013년 매매가 진행되었고,

이전 2010년 채권최고액 6.24억이 설정되었습니다.

2금융권인 점을 감안하면 보수적으로 130% 설정, 4.8억의 대출이 진행되었을것으로 추정하며

60% 대출이 진행되면 해당 시기 약 8억의 시세 / 감정가를 받지 않았을까 추정해 봅니다.

추가적으로 해당 지역의 근생상가에 대한

경매 통계를 확인 해 보았습니다.

10년간 평균 73% 정도의 낙찰가율을 보이고 있네요.

1/2 지분 투자가 아니라면,

약 3억을 대출 하였을 것으로 생각됩니다.

8.15억 대해서 약 65% 정도의 낙찰가율로 스트레스테스트 진행시

8.15 * 0.65 = 5.3억 정도의 배당금이 산출 됩니다.

가장 최악의 경우를 가정하는 부분이오니,

최우선 변제금 및 경매 수수료 등 2.3억을 제하고 나면

잔여 금액 3.0억 정도로 ... 원금손실이 나지 않는 수준으로

이번 투자상품이 세팅이 되지 않았을까 생각되네요.

이상 미라클펀딩의 대화동 근린주택에 대한 상품 리뷰를 마쳐봅니다.

내일 투자에 성공 할 수 있기를.....;;;;;

>> P2P 이벤트 리스트

감사합니다.

3명이 추천합니다. / 이 글이 좋았다면 추천을 꾹~ 눌러 주세요.^^

, , , , , ,


6 Comments
69 귀공자 09.13 23:54  
상품분석 잘 봤습니다^^
24 나는나 09.14 06:01  
분석 감사합니다
상세한 분석 잘 봤습니다.
수익율이 좋네요.
23 퐁퐁이 09.14 12:15  
항상 대단하시다는걸 느낍니다.
43 니지 09.14 12:25  
감사합니다
85 네스라인 09.14 23:27  
잘 봤습니다.

축하드립니다! 행운의 39 럭키포인트를 얻으셨습니다 : )

제목

최신소통글


새댓글


이벤트&투자상품


Facebook Twitter GooglePlus KakaoStory NaverBand