P2P 상품분석 ) 어니스트펀드 - 하남 미사 푸르지오 ( 9.2%, 펜트하우스 )

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P2P 상품분석 ) 어니스트펀드 - 하남 미사 푸르지오 ( 9.2%, 펜트하우스 )

안녕하세요. 세우야 입니다.

5/29 오픈 예정인, 어니스트펀드의 하남 미사 푸르지오에 대해서

상품 오픈 전에 미리 살펴 보도록 하겠습니다.

블로그 이웃께서 해당 상품에 대한 부분을 문의 주신 부분도 있어서

조금 더 꼼꼼하게 보려 합니다.

5/29, 오후6시에 오픈 예정인 상품으로

하나 미사강변 푸르지오 담보채권,

2호 상품 그리고 1차 로 안내 되고 있습니다.

1년전 대출 진행되었던 상품의 대출 연장 상품이라서 2호 이며,

총 4억 대출 중, 1차로 1억을 대출 하는 상품입니다.

그럼 2호 상품에 앞서 1호 상품에 대한 내용을 살펴 보도록 하겠습니다.

19년 6월에 모집한 상품으로

4억 모집에 719명이 투자 진행한 상품입니다.

수익률은 9.5%로, 대출 연장 되면서 조금 수익률이 내려갔습니다.

상품 등급은, 어니스트펀드에서 A3로 최초 평가를 진행하였으며,

연장상품은 A2로 한단계 올라갔습니다.

담보물은 미사강변 푸르지오2차 이며,

19년 기준.

감정가 13.8억 기준

선순위 5.6억 어니스트펀드 4억으로

LTV 70% 로 안내 되는 상품입니다.

1000세대의 대단지 이며, 초중고 모두 끼고 있는 단지이네요. * . *

요새는 워낙 유투브에 많은 컨텐츠가 있어,

관련 동영상으로 해당 단지를 공부 해 봅니다.

https://www.youtube.com/watch?v=zPnpCiEIAyk

담보물은 46평, 펜트하우스로 총 4세대만 존재합니다.

실거래로 담보가액을 책정하기 어려우며,

18년 9월 기준, 18억에 매매 되었습니다.

한강조망권을 포함하여, 펜트하우스가 가지는 희귀성으로

시장에 나온다면 더 올라갈 가능성도 존재합니다.

해당 사유로,

아파트 이지만, 감정법인을 통하여 담보가치를 산정하였습니다.

아래와 같은 느낌??!

https://blog.naver.com/dhjh1130/220890972773

펜트하우스, 꼭대기 층 ( 29층, 한강뷰 )

19년 감평가, 13.8억..

18년도에 18억에 실거래 되었지만 13.8억 !!

그리고 이번 20년도 감평액은

14.96억, 약 15억으로 책정되었습니다.

1년전 대비 +1.2억 올랐습니다.

해당 단지의 40평대의 가격 추세입니다.

8.3억에서 10.3억으로

1년동안 2억이 올랐습니다.

.....

18년 , 46평이 거래가 되는 시점에

40평 실거래가는 8~9억사이였으며, ( 18억 거래 )

현 시점, 40평 실거래가가 10억 전후의 시세가 형성되어 있다면

유사한 추세로 20억 전후의 거래가 가능하리라 봅니다.

다시 돌아와서,

선순위 5.6억 / 어니스트펀드 4.0억.

합계 9.6억.....

채권 최고액은 5.6억 기준 120% 설정되어 있으며,

채권 최고액과 어니스트펀드 4.0억 합산, 그리고 경매 수수료등을 포함하면

10억 정도가 원금 확보 가능한 낙찰가액으로 보여집니다.

개인적으로 시세가 20억에 형성된다면,

50%의 낙찰가율 정도 이상이면 원금 확보에 큰 무리가 없을것으로 보이며,

70% 수준인 14억 이상은 충분히 가능하리라 봅니다.

이정도 수준이면,

NPL 채권 매각 확약을 여러 업체에서 하자고 먼저 제안 할 듯 싶습니다.

NPL 업체에서는 제발.... 기한이익상실이 나길 기다리는 상품, 좋은 상품입니다.

( 근저당설정 150%로, 먹을게 많은 맛집 ! )

2020년 자료를 다시 보겠습니다.

선순위 대출 원금은 5.6억 에서 5.53억으로 일부 상환되었습니다.

차주의 신용등급 또한

작년 2등급에서 올해 1등급으로 올라간 상태이네요.

총 채무액은 담보대출 9.6억 제외하고 추가로 2.5억정도 있는것으로 보여집니다.

사업소득이기에 , 임금체불등의 선순위가 발생할 수있는 점도 있습니다.

개인적으로는 대출액 변동 없이

그대로 유지 ( 선순위는 원금 일부 상환 )되며,

근저당 기설정 완료, 담보가액 상승, 담보물의 희귀성등을 고려할 때,

충분히 선순위 만큼 안정적인 담보대출 상품이라 판단됩니다.

어니스트펀드의 5월 마지막 상품이 될 듯 싶네요.

투자에 참고가 되었길 바랍니다.

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3 Comments
27 귀공자 05.29 01:12  
상품분석 공유 감사합니다^^
60 네스라인 05.29 08:29  
잘 봤습니다.
30 하늘이 05.29 15:04  
정보 감사해여
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