[이벤트 참여] 씨피펀딩 best & worst 상품 후기

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[이벤트 참여] 씨피펀딩 best & worst 상품 후기

20 그냥 20 234 7 2

안녕하세요. 그냥입니다.


씨피펀딩의 후기 이벤트 중 

best&worst 후기글에 참여코자 합니다.


https://blog.naver.com/ftp0508/221441261323


해당 글은 과거 분석했던 씨피펀딩 상품 분석 글입니다.


씨피펀딩에서 애초에 

특정상품에 대한 후기글을 담는 이벤트로 열었지만

저는 조금 다른 내용을 담으려 합니다.


그 이유는 씨피펀딩을 좀 투자해보신 분들은 아시겠지만,

씨피펀딩의 상품들은 물건지 자체가 다를 뿐

기타 사실상 동일한 'P2P 상품'과 같다고 보면 되겠습니다.


다양한 목적자금으로(생활자금, 투자, 구입, 기타), 

다양한 물건지로(아파트,토지,상가,공장,임야, 기타)

혹은 다양한 특징의 상품

(동산담보, 부동산담보, 매출채권, 신용 기타)이 아닌

오직 경매취하를 위한 주택담보상품(질권)만 파고 있습니다.

(주택담보상품(근저당)이 아닌 주택담보상품(질권)입니다.)

상품 애초 자금목적이 경매취하라는 이벤트가 담긴 순간부터

해당 상품의 리스크를 분석하는 부분이 

일반 주택담보상품의 그것과는 달라집니다.


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흔히들 부동산 담보 상품은 실제 부실이 발생했을 때 

채권 보전이 얼마나 되느냐를 검토하는게 일반적이지만,

씨피펀딩의 상품은 애초부터 

경매에 위기에 내몰린 불안한 상황의 차주를 대상으로

대부업체가 근저당을 잡고 

그 대부업체에게 질권을 설정하여 펀딩을 진행합니다.


담보만 안전하면 되지 않냐고 하지만, 

우리가 간과하고 있는 것은 

'진짜' 그 담보가 안전하다고 확신할 수 있냐는 것입니다.

가령 LTV가 70%인 물건지이고 안전하니 투자하라고 하면

그 70%의 근기가 무엇이며 실제 경매에서 유찰이 된다면

70% 이든 60%이든 원금 손실 날 수 있는 것입니다.


저는 개인적으로 

대출 목적을 LTV 수준 이상으로 중요시 여기고 있는데요.

자칫 경매까지 내몰린 차주의 상황이 불안하기 때문에

씨피펀딩의 상품이 문제가 있진 않을까 걱정할 수 있지만,

역으로 이 불안한 부분(부실)이 되는 것이 

씨피펀딩에게는(정확하게는 근저당을 한 대부업체에게는)

가장 이상적인 부분일 것입니다. 


경매가 접수 중인 부동산은 은행권에서 대출이 진행되질 않습니다.

그렇기 때문에 LTV가 낮더라도 

이쪽으로 대출을 진행할 수 밖에 없을 것이고

설령 경매 접수 전에 대출을 하려고 해도 경매까지 진행되었다는건

사실상 차주는 신용상태가 상당히 안 좋아서 

이 역시 진행되기 어려운 상황일 가능성이 높다는 것입니다.


결국 대부업체에서 대출을 받아 당장 경매를 취하하여도

(경매 접수된 상황을 처리하여도)

상태가 좋지 못한 차주는 여러 채무에 쫓겨 

결국 대부업체(근저당)에게 연체가 발생할 확률이 높을 것입니다.

그럼 대부업체는 대위변제 처리하여 

선순위 근저당권까지 인수하고 나아가 저당잡은 부동산 자체를

취할 수 있는, 약탈적 대출(표현이 거칠다면 죄송합니다.)까지

이어질 수 있을 것입니다.


애초부터 이것이 제일 큰 목적일 것이며, 

이 과정에서 대부업체의 자금 융통을 위해

P2P상품을 통해 자금을 모집하는 것입니다.

또한 원차주가 연체를 하든 말든 중간 P2P업체가 

자금을 대여해주는 대상은 대부업체(근저당권자)입니다.

대부업체는 원차주와 연체여부와 상관없이

이자를 지급하기에 이중 매트릭스가 형성됩니다.


또한 간담회 가보신 분들은 아시겠지만 

대부업체, 씨피펀딩 모두 영 관계가 없는 곳이 아니라는 겁니다.

심지어 부실채권을 매입하는 

NPL 매입 역할을 하는 법인까지도 협력 관계가 이뤄져 있습니다.

상품 설계 및 부실 채권 매입 일체가 모두 연결되어 있는 셈입니다.

그렇기 때문에 사실상 동일한 상품과 같다고 표현한 것입니다.


이런 상품은 LTV 분석의 타 업체만큼의 의미가 없는 것입니다. 


굳이 리스크라면

경기 변동 등의 체계적 위험과

씨피펀딩의 운영 리스크(자금 유동성 리스크 포함)와 같은

비체계적 위험일 것입니다.


어찌보면 이러한 체계가 씨피펀딩의 가장 강력한 장점이자

씨피펀딩만의 하나의 특징으로 꼽을 수 있다고 봅니다.


물론 투자자들이 볼 수 있도록

나름의 부동산 상품 분석을 적어 두었습니다.


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씨피펀딩 상품 설명의 특징은 타 P2P업체들과는 달리

LTV를 단순 시세와 

낙찰가율 등을 감안한 보수적인 LTV로 나눈 것입니다.

낙찰가율을 담아둔 것은 실제 부실 시 경매로 넘어가더라도

어느정도 인근 부동산의 사례를 감안하더라도

충분히 원금회수가 될 것이라는 것을 달아둔 것입니다.

반대로 말하면 그만큼 안전하다는 것이고, 

그렇기 때문에 근저당권자인 대부업체가

남는 장사를 할만큼 매력적인 부동산이라는 반증일 것입니다.


여기까지가 제가 꼽은 씨피펀딩의 BEST(모든 상품)입니다.


그리고 WORST라기 보다는 BAD 라고 이야기하고 싶은 것은


첫번째, 상품 상세설명들의 가독성이 떨어집니다.


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씨피펀딩의 모든 상품들의 강점은

낮은 LTV(낙찰가율 감안한 LTV 포함), NPL 부분이 확약된 것입니다.

이런 KEY POINT를 잘 살려서 상품 서두에 간략하게 띄워두고,

해당 물건지 사진들도 비슷한 사진이면 

굳이 여러장 게시할 필요도 없을 것 같습니다.

상세 상품설명들도 최대한 

불필요하고 중복되는 문장들은 죄다 삭제하고

간략하게 나타낼 필요가 있습니다.

빽빽하게 나타나면 보기도 어렵습니다. 

기왕 하는거 깔끔한 폰트도 구입하고 문장도 다듬으면 좋겠습니다.

(심사의견서라는 느낌보다는 보는 사람들의 이해를 돕게끔 깔끔하게)

처음엔 좀 번거로울 수 있지만 한번 정비해놓으면

어차피 같은 틀에 지금처럼 

주소나 숫자 등을 바꾸는 수준으로만 하면 됩니다.

이런 비주얼적인 부분에서 투자자들의 마음을 끌고 올 수 있을 것입니다.


두번째, 실수가 좀 더 줄어든다면 좋겠습니다.

상품 자체는 깔끔하고 좋은데 상세 설명이 종종 실수가 있습니다.

아무래도 기존 틀을 습용하여 작성하시던 중

과거의 것이 일부 남겨져 있거나

혹은 착오가 있어 금액적인 부분이나 LTV 부분을

잘못 기재하는 경우가 있습니다.


어차피 상품 자체의 특성 감안시 큰 의미가 없을 수도 있지만,

이런 자잘한 실수들이 

씨피펀딩의 신뢰를 조금씩 잃게 할 수도 있습니다.

또한 첨부파일도 간혹 다른 파일이 들어있는 경우도 있으니 

세심한 부분들 한번더 챙겨주시면 좋을 것 같습니다.


세번째, 1년 단위 상품을(원차주-근저당권자) 

6개월 단위로 P2P로 모집하면서 생기는 부분입니다.

원차주는 1년으로 계약을 했겠지만 P2P상품 차원에서 6개월로 

대부업체에게 대여를 해주다보니 6개월 뒤 재연장 시점에

첨부된 전입신고서류나 등기부등본, 기타 서류들이

최초 모집 상품의 그것을 그대로 사용하는 경우입니다.

물론 이것이 큰 문제가 되지 않음은 알고 있으나,

해당 부분은 특히 이제 막 투자자들 입장에서는

그런 스토리를 알지 못하는 상태에서는

다소 시간이 흐른 서류들이 첨부되어 있으면 

의문을 가질 수 있다고 생각합니다.

씨피펀딩에서 다소 번거로울 수도 있고, 

원차주에게 요청하기가 어려울 수도 있으나,

이런 부분들은 검토하시어 할 수 있는 부분(등기부등본)이라도

첨부하여 주시면 좋겠습니다.


마지막으로, 대표님께서 직원 교부용으로 만드셨던 자료들을

주기적으로 P2P포럼에 게시해주신다면

투자자들에게 아주 많은 도움이 될 것 같습니다.


앞으로도 씨피펀딩이 좋은 상품 출시해주시길 바라며

다시한번 100호 상품 출시를 축하드립니다.


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20 Comments
12 신의실수 08.24 00:47  
역시 저랑 보는 눈이 다르시네요~~!
1 널랑짱 08.24 00:48  
씨피는 제가 좋아하는 업체입니다~  분석글 감솨합니다!
3 배추9단 08.24 00:51  
헉~~ 나의 cu 상품권이 멀어져 가고 있네요~~~~
19 포도나라 08.24 00:51  
역시 예리한 분석이시네요, 마지막 의견은 저도 찬성
투자자들에게 많은 도움이될거 같아요
10 나무 08.24 07:05  
현업에 종사하시는 분 이상으로 깔끔한 분석이네요~ 쏙쏙 머리에 박힙니다. 정보공유 감사합니다.
26 네스라인 08.24 07:36  
정리 잘 해주셨습니다.
18 활동 08.24 07:54  
그냥님의 상품후기글 잘읽었습니다. 투자하는데 많은도움이 되겠네요.하도 너무많이당해서 투자하기전 또 다른 리스크는 없는지 검토후 투자결정은 본인스스로 해야할것같네요.좋은글 감사합니다.
14 진연 08.24 09:12  
상품 후기글 잘 읽었습니다.
씨피 상품 좋아서 투자중인데 잘 읽었습니다
18 권형 08.24 09:39  
음., 세번째 부분은 제가 뭔가 찔리네요 -_-;;

'대출의 목적' 그렇죠. 생각해보니 제가 지난번에 남겼던 댓글에는 그저 LTV가 중요하다고만 남겼던게 기억나네요.

저 역시 경매취하자금대출의 다른말은 약탈적 대출이라는 데에 동의하구요,
결국 NPL투자와 마찬가지로 '약탈행위(?)' 에 필요한 유동성이나 레버리지를 제공하고 그에 대한 급부로 금융소득이 생기는 구조라고 인식하고 있습니다. 음.. 굳이 스펙트럼상에서 분류하자면, '경매취하자금대출'은 일반주담대와 NPL의 중간쯤에 위치하였다고도 볼 수 있겠네용 ~_~

『또한 간담회 가보신 분들은 아시겠지만 대부업체, 씨피펀딩 모두 영 관계가 없는 곳이 아니라는 겁니다. 심지어 부실채권을 매입하는 NPL 매입 역할을 하는 법인까지도 협력 관계가 이뤄져 있습니다. 상품 설계 및 부실 채권 매입 일체가 모두 연결되어 있는 셈입니다. 그렇기 때문에 사실상 동일한 상품과 같다고 표현한 것입니다.』

요 거대한 시스템이 사실 진정한 차주죠.
단지 신용투자라고만 얘기할 수 없는 이유는 어찌되었든 담보부동산이 존재하고 유동성이 여의치 않으면 담보물권을 행사하거나 처분하여 다른 방법으로 채권보전을 도모해 볼 수 있다는 부분 때문이겠구요.

동기적인 측면이 분명하기 때문에.... 앞에서 말씀해주신 것처럼 업체의 동기가 아주 명확하기 때문에 어지간히 UGLY 한 상황이 발생하더라도 근저당권자가 정상적으로 채무를 이행할 가능성이 높을거에요. 매각가율이 낮게 형성되어서 담보처분과 낙찰과정에서 손해를 입고 담보가 소실되더라도, 실제로 그걸 인수해서 이득을 챙긴사람이 근저당권자라면 문제 될게 없겠죠. 어차피 일반채권의 형태로 미수채권이 남아있으니 훗날 근저당권자에게 청구하면 될 문제일 테니까요. (아, 이 시점에서는 근저당권자가 아니라 차주라고 표현해야 적절하겠군요.,,)


다만 제가 생각하는 가장 중요한 부분은, 역시 『내가 무엇에 투자하고 있는가.』입니다.

위의 저 약탈적 NPL엔진이 그 자체로 매우 강력한 상환동기고 실질적으로 내 투자금액이 그것의 에너지원으로 사용될지라도, 투자자인 나는 그 엔진 자체에 직접투자를 하는건 아닙니다. 이 부분이 매우 중요하다고 생각해요. 

만약 엔진 그 자체에 직접투자를 하는거였다면, 부실채권업체의 재무제표와 재무상태표 그리고 주요사업자산을 필히 확인하는 과정이 있어야겠죠 마치 부동산펀드에 투자하듯이요. 분석을 통해 해당 업체들이 재무적으로 건전하여 설령 일부 자산군에서 문제가 발생해도 부도가 나지 않을것이라는 어떤 결론을 내려야 할 것입니다.

그러나 저는 그런 업체분석이 아닌, 담보가 되는 요 부동산에 대해서만 질권자로서의 이해관계가 있을뿐이니 위의 약탈 엔진에 대해서는 그저 간접적인 상관관계밖에 없단 말이지용 ~_~  (사실은 원리금수취권자이지만.. p2p태그 떼고 1인질권상품으로 의제할게요 본질이같으니)

결국은 전체 판의 구조가 어떻든  제가 특정부동산에 대한 근저당권부 질권자로서의 스위치를 누르고 있는 이상,
어디까지나 ['주'가 부동산담보대출이고 '부'가 NPL엔진에 대한 펀딩] 일 수밖에 없다고 생각합니다.

그래서 저는 LTV분석을 비롯한  부동산담보채권자로서의 분석을 반드시 유지하고, 그것에 집중해야한다고 여겨요.


저는 공부를하다가 어떤 생각이 들면 메모를 해놓는 경향이 있는데,, 제가 이 부분에 대해 예전에 써놨던 메모에는 이렇게 적어놨네요.

'일련의 시스템이 있고 이게 채권보전에 분명 도움이 된다. 근데 그래봤자 +@ 다. @를 넘어서서 구체적으로 수치를 인지하기에는 내가 관련분석을 안했고 데이터도 없다. 그렇다고 한다면 내 분석의  의미란 결국 이런 것이겠군. 저 시스템이 뭐가 잘못돼서 완전 박살이 나더라도, 오로지 담보부동산 만을 통해서 내 권리를 보전받을 가능성... +@ ' 

아직 진입하지 않은 영역이지만, 1인질권투자를 넘어 상위테크트리를 가는 과정에서 해당 시스템에 일종의 펀드투자자로서 참여할 기회가 있다면,,,
그 때에는 위에서 보류하고 넘어갔었던 +@ 부분에 대해 수치적으로 판단할 능력이 확보되어야만 한다고 생각합니다.

기대되네요 제 삶에서 그런 날이 올 것인가.... !
[@권형] 원차주(담보물 소유자)에게 P2P사가 직접 대출하는것이 아니라 근저당권자겸 채권자(대부업체)의 자금을 유동화하기 위해 P2P사가 대부업체에 대부하여 질권을 설정하는 경우

두분 말씀대로 투자자의 관점에서는 원차주 소유물건의 담보력과 근저당권자의 이자상환능력 및 대출금 회수능력이 모두 중요합니다.

대형간담회에서 P2P사가 투자자에게 다시 질권을 설정하여 준다고 들은것 같은데

여기서 가장 중요한것은 투자자의 (전)질권설정이 원차주에게 통지되어 도달했는지 여부입니다.

투자자와 P2P사가 많이 간과하는 부분중 하나입니다.

씨피펀딩 대표님께서 대부업과 NPL전문가이시니 잘 대처하시리라 믿습니다.

이런 경우 출등신 확인은 투자자의 (전)질권설정의 통지 의 원차주 및 차주에 대한 도달 확인이 되어야할것 같습니다^^

축하드립니다! 행운의 5 럭키포인트를 얻으셨습니다 : )

10 나무 08.24 18:57  
[@미라클펀딩] 질권설정 통지의 도달여부 확인이 왜 중요한지 궁금합니다.

축하드립니다! 행운의 25 럭키포인트를 얻으셨습니다 : )

[@나무] P2P사의 차주인 저당권자가 P2P사에 기한이익을 상실할 경우 질권자인 투자자(투자자에게 (전)질권을 설정해준다고 했으니)가 담보물 소유자인 원차주에게서 직접 권리를 행사하기 위해서는 투자자의 질권 설정이 원차주에게 도달해야합니다.

왠만한 NPL업자도 모르는 꿀팁입니다...^^
10 나무 08.26 13:31  
[@미라클펀딩] 감사합니다. 일인 질권자가 아닌 다수의 투자자를 대신하는 플랫폼이 질권자인 경우도 해당되나요? 근질권상품으로 펀딩하는 모든 플랫폼들이 원차주에게 질권통지를 했다는 공지를 본적이 없어서요...
[@나무] 당연히 포함됩니다.

공지는 안했지만 아마 내부 서류에는 있겠지요.

없는 회사는 문제가 좀 있다고 보아야할것 같습니다.
12 꼬냑 08.24 10:35  
5만원 상품귄 축하드립니다
좋은 글 잘 봤습니다.

축하드립니다! 행운의 5 럭키포인트를 얻으셨습니다 : )

18 제이 08.24 14:11  
굉장히 깔끔하게 적으셨어요:) 가끔 자잘한 실수들이 있던건 알고 있었는데 이 기회에 개선될 수 있으면 좋겠습니다~ 잘 정리된 글 감사합니다^^
20 하늘이 08.24 16:57  
잘 읽고 갑니다~
17 민이 08.26 00:03  
전 언제쯤 이런글을 쓸수 있게 될지 부럽네요..

축하드립니다! 행운의 24 럭키포인트를 얻으셨습니다 : )

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