[재개발] 재개발사업에서 주거용 건물의 거주자가 보상받을 수 있는 주거이전비와 이사비가 '토지보상법상 손실보상'의 대상인지 여부 (1)

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[재개발] 재개발사업에서 주거용 건물의 거주자가 보상받을 수 있는 주거이전비와 이사비가 '토지보상법상 손실보상'의 대상인지 여…

안녕하세요. 이상현 변호사입니다.

대법원은 지난 6.30. '현금청산자가 재개발조합을 상대로 주거이전비 및 이사비를 지급받을 때까지 인도를 거절한다는 선이행 항변을 할 수 있다'는 취지의 판결을 선고한 바 있습니다. (대법원 2021. 6. 30 선고 2019다207813 판결 [부동산인도 청구의 소])

위 대법원판결에 대하여는 제 블로그 글을 참조해주시길 바랍니다.

아래에서 살펴보고자 하는 판결은 위 대법원 판결의 원형이 되는 판결이라고 할 수 있습니다.

위 판결이 선고되기 전까지 법원은 현금청산자나 세입자 등의 거주자가 재개발조합의 인도청구에 대하여 주거이전비 및 이사비 지급의 항변을 할 수 없다고 판단해왔습니다만, 위 판결은 기존의 법리를 반박하면서 주거이전비 및 이사비 지급항변은 선이행항변이며, 민사소송에서도 행사가능하다고 논증하여 현금청산자나 세입자가 주거이전비 및 이사비를 지급받을 때까지 집에서 쫓겨나지 않을 수 있는 가능성을 제시하였습니다.

사안의 개요

갑 주택재개발정비사업조합이 관리처분계획인가를 받아 그 내용이 고시된 후 사업시행구역 내 부동산의 조합원인 을의 세입자인 병을 상대로 부동산 인도를 구하였는데, 병이 주거이전비, 이사비를 지급받을 때까지 인도를 거절한다는 취지의 선이행 항변을 한 사안입니다.

법원은 도시정비법 제81조 제1항 단서 제2호가 말하는 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 따른 손실보상에는 영업손실보상뿐만 아니라 주거이전비, 이사비 보상금이 포함된다고 판단했습니다.

인천지방법원 2018. 9. 5. 선고 2018가단205062 건물명도(인도) 판결

다만 법원은 법리적으로 임차인이 재개발조합을 상대로 주거이전비 및 이사비를 지급받을 때까지 인도를 거절한다는 선이행 항변을 할 수 있다고 설시하면서도, 이 사건에서는 피고의 주거이전비청구권 및 이사비 선이행 항변을 받아들이지 않았습니다.

사건의 쟁점

이 사건의 쟁점은 크게 2가지입니다.

법원의 판단

아래에서는 법원의 구체적인 판결내용을 살펴봅니다.

1. 주거이전비, 이사비의 지급이 선행되어야 하는지 여부

가. 현행 도시정비법에 따르면 종전의 토지 또는 건축물의 권리자는 관리처분계획인가 고시가 있은 때에는 이전고시가 있는 날까지 종전의 토지 또는 건축물을 사용하거나 수익할 수 없습니다 (제81조 제1항). 즉 사업시행자는 관리처분계획 인가고시 후에는 종전 토지 또는 건축물의 권리자를 상대로 인도를 청구할 수 있습니다.

다만 토지보상법에 따른 손실보상이 완료되지 않은 경우와 같은 특별한 사정이 있는 경우에는 인도를 청구할 수 없습니다 (제81조 제1항 단서.

따라서 주택재개발정비사업의 사업시행자가 조합원의 임차인으로부터 정비구역 내 토지 또는 건축물을 인도받기 위하여는, 관리처분계획이 인가·고시된 것만으로는 부족하고, 협의 또는 재결절차에 의하여 결정되는 손실보상금을 지급함으로써 손실보상을 완료하여야 합니다.

나. 그렇다면 주거용 건물의 거주자가 보상받을 수 있는 주거이전비와 이사비는 손실보상의 대상인지 여부가 문제됩니다,

1) 법원은 아래와 같은 점을 근거로 주거이전비와 이사비가 ‘단순한 보상이 아니라 손실의 보상임이 분명하[며]’, '시혜적 성격의 금원이 아니'라고 강조합니다.

- 임차인은 주거 마련, 이사준비 등으로 돈을 지출하지 않을 수 없는 상황에 처함으로 인하여 재산권이라는 헌법상 기본권이 제한되고, 이러한 제한을 감수해야 하는 점유자인 임차인은 헌법 제23조 제3항이 보장하는 보상청구권을 가지게 됨.

- 임차인은 사업시행자의 명도 요구로 인하여 주거이전의 자유라는 헌법상 기본권 및 인간의 존엄, 주거생활의 안정을 향유하는 행복추구권도 제한받게 됨.

2) 또한 주거이전비와 이사비를 손실보상의 대상으로 보는 해석은, 주택재개발정비사업의 원활을 촉진한다는 정책적 측면에서 보더라도 타당한 측면이 있고, 관리처분계획서에 “세입자별 손실보상을 위한 권리명세 및 그 평가액”이 포함되도록 한 도시정비법의 개정취지와도 부합한다고 보았습니다.

3) 한편 원고 재개발조합은 주거용 건물의 거주자에게 주거이전비와 이사비를 보상하도록 규정한 토지보상법 제78조 제5항에 ‘손실’보상이라는 법문언이 사용되지 않았고, 이 점에서 ‘손실보상’을 규정한 동법 제77조의 규정과 차별화된다고 주장하였던 것으로 보입니다.

법원은 이러한 원고 주장을 수긍하면서도, 토지보상법 제78조는 금전 지급이 아닌 이주대책 수립에 관한 내용도 포함하는 관계로 조문 제목에 손실보상이라는 문언이 쓰이지 않았을 뿐이고, 토지보상법 제78조가 포함된 동법 제6장 제2절의 제목이 “손실보상의 종류와 기준 등”이며, 시행규칙 제5장의 제목은 “손실보상평가의 기준 및 보상액의 산정 등”이라는 점, ‘손실’이라는 문언이 쓰인 곳들(법률 제73조, 제75조, 제75조의2, 제79조, 제80조 내에서 각 해당 부분)과 쓰이지 않은 곳들 간의 유사성 등을 들어 ‘손실’이라는 법문언이 사용되지 않았다는 점이 차별적 취급의 근거가 되지는 못한다고 보았습니다.

4) 법원은 헌법재판소에서도 주거이전비 등이 손실보상에 포함된다고 거듭 판단한바 있다는 점도 언급하였습니다.

2. 민사소송에서 주거이전비 및 이사비보상청구의 항변권을 행사할 수 있는지 여부

가. 원고는 이사비 청구권을 피고가 별도 행정소송절차로 공법상 당사자 소송을 제기하여 행사하는 것만 가능하고 본건 민사소송절차에서 항변을 할 수 없으며, 동시이행도 선이행도 아니라고 주장하였습니다.

나. 이에 대해 법원은 임차인이 이사비청구권을 근거로 인도를 거절할 수 있다고 보았으며, 이는 원고인 재개발조합이 먼저 이사비를 지급하여야 인도를 구할 수 있는 ‘선이행’ 항변에 해당한다고 판시하였습니다. 그 근거는 아래와 같습니다.

1) 다음과 같은 점에서 임차인의 이사비지급항변은 조합의 인도청구에 대하여 ‘선결적’ 견련성이 인정될 수 있음.

- 이사의 준비 단계에서부터 이사비의 일부 금전 지출이 필요하다는 점,

- 건물인도 의무의 이행을 원활하게 하기 위한 측면에서도 미리 지급되어야 하는 점,

- 주거이전비는 이사 갈 곳을 마련해놓기 위한 것이니 당연히 원칙적으로 선지급되어야 하는 성격의 돈일 것인데 이사비도 주거이전비와 마찬가지로 묶어서 선이행으로 취급함이 간명하여 합리성이 있는 점

다만, 보상금에 관한 협의가 성립하는 경우에 그 협의된 내용에 따라서는 상호이행 확보를 위하여 동시이행 관계로 되는 경우가 있을 수는 있다.

2) 물론 적극적 청구를 하려는 경우에는 공법상 당사자 소송에 의해야 함. 그러나 이를 이유로 항변조차 못한다고 하는 것은 논리 비약임.

- 행정소송과 민사소송의 구분은 헌법이 명시한 바가 아니고 자연스러운 보편 관념도 아님.

- 행정소송법이 제정됨에 따른 구분이고, 법원조직 내부에서의 구분일 뿐

- 그러한 구분에 본질적 당위성이 있는 것도 아님

- 공법상 권리와 사법상 권리라는 법적 성격의 구별을 이유로, 이미 제기된 하나의 민사소송절차에서 원고로부터 청구를 받고 이에 대응하려는 피고가 본질적 견련성이 인정되는 항변을 가지고 방어하려는 것조차 불가능하게 금지하면, 그것은 곧 항변권을 박탈하고 그 항변권으로서의 존재의의를 영구 상실시켜 버리는 결과를 초래하게 됨.

정리

이미 수년 전 헌법재판소에서 주거이전비 및 이사비가 도시정비법 및 공익사업법에 따른 손실보상에 해당한다고 판단하였음에도, 법원에서는 사업시행자가 관리처분계획의 인가 고시 후 현금청산자나 세입자에 대하여 종전 토지나 건축물의 인도를 청구하고 세입자 등이 주거이전비 및 이사비 지급의 항변을 하는 경우 세입자의 항변을 받아들이지 않았습니다.

결국 현금청산자나 임차인이 주거이전비, 이사비를 받지 못한채 건물에서 쫓겨나는 경우가 많았습니다.

그런데 이 사건 인천지방법원 판결은 기존의 법원 판결례가 채택하여온 법리를 지적하면서 정반대의 결론을 내렸습니다. 위 판결은 임차인의 주거이전비 및 이사비 항변은 선이행항변에 해당하고, 민사소송에서도 위 선이행항변을 할 수 있다고 판단함으로써 임차인이 주거이전비 및 이사비를 지급받을 때까지 건물 등의 인도를 거절할 수 있는 가능성을 제시한 것입니다.

특히 위 판결에서 '(관리처분계획 인가고시 후 종전 건물의) 임차인이 주거 마련, 이사준비 등으로 돈을 지출하지 않을 수 없는 상황에 처함으로 인하여 재산권이라는 헌법상 기본권이 제한되고. 이러한 제한을 감수해야 하는 점유자인 임차인은 헌법 제23조 제3항이 보장하는 보상청구권을 가지며. 사업시행자의 명도 요구로 인하여 주거이전의 자유라는 헌법상 기본권도 제한'받는다고 지적한 부분,

그리고 '더욱이 빈곤한 형편에 이사할 돈이 없어서 이사할 수 없다는 피고의 주장을 살펴보면, 강제퇴거를 당하게 될 상황에 직면한 사람에게도 보장되어야 하는 인간의 존엄, 주거생활의 안정을 향유하는 행복추구권도 제한'받는다고 지적한 부분을 보면 그 논리에 수긍하게 됨은 물론이고 온기를 느끼게 됩니다. "시혜적 성격의 금원은 더욱 아니다"라고 강조한 부분에 이르러서는 가슴이 뜨거워집니다.

임차인의 처지에 공감하는 따뜻한 마음을 넘어, 탄탄한 논증을 바탕으로 장기간 누적되어 온 판결례의 오류를 지적하고 뒤집을 수 있는 용기와 결단을 통해 세상을 바꾼 판결이라는 생각이 들었습니다. 이 판결을 읽고 정리하면서, 그동안 알쏭달쏭 막연한 법리에 갸우뚱하면서도 법원의 오래된 권위에 스스로 제압되어 '암기를 통한 이해'로 일관해왔던 제 스스로를 돌아보게 되었습니다.

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1 Comments
44 조이나 07.26 23:08  
감사합니다
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