미라클펀딩 65호 주관적 견해

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미라클펀딩 65호 주관적 견해

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미라클펀딩 65호 잠깐 들여다 본 지극히 주관적인 견해


1. 지리적 요건

부산 덕천역주변은 아파트 대단지가 밀집되어 있는 곳으로 부산에서 해운대나 서면 같은 프리미엄이 크게 있는 곳은 아니나 안정적인 상권 수요가 있을 것으로 예상 됨 대구 광역시로 따지면 달서구 같은 느낌...


하지만 아파트도 아니고 살아본 적이 없어서 상권에 대해서는 머라 말하기는 힘듬


2. 일단 직업군중에선 의사의 보증이 가장 믿을만함


3.  중도상환가능성이 높아보임 고금리 차입의 이유가 순간적인 급전외에 찾기가 힘듬 타상품 투자기회비용도 고려해야 함, 정말 2억이 궁했다면 임대보증금을 낮추거나 중개수수료를 웃돈 줘서라도 2층 임차인을 이미 찾았을 가능성이 높음 

반대로 말하면 p2p 근린생활시설 상품중에서는 리스크가 낮은 편에 속해보임 (절대적 리스크가 낮다기 보단 상대적 리스크가 낮다는 말)


리스크사항

1. 해당 건물은 18년 6월에 준공허가난 건물로 시세라는 것을 정확하게 산출하기 힘듬 믿을 건 주변 토지가격정도라 생각 되지만 그조차 예상하기 쉽지 않음, 이런 건물은 금리의 방향에 따라 가격이 심하게 요동칠 수 있음


2. 현재 해당빌딩 2층 임대보증금이 상환계획으로 있으나 1층은 약국 편의점 카페이며 3-4층은 금융사 지점 5-10층까지 병원 건물로 사용 중으로 2층은 임차인이 들어오지 않은 채 준공 이후 계속 공실이었던 것으로 추정

고액의 임대료로 2층에 입점하려는 수요가 많지는 않을 것으로 예상되며 8억의 임대보증금을 기대한 흔적이 보이나 상품상세정보에 6-7억이라고 한 것으로 보아 임차인을 찾는 것이 쉽지는 않았던 것으로 보임.


3. 근린생활시설로서는 LTV가 낮은 편은 아니라고 생각됨(규모가 있어서 어느정도 감안은 하더라도...)


4. 제일 중요한 리스크

지금 내가 쓰는 글이 전문적이거나 신빙성이 있는 것이 아닌 사짜라는 것입니다. 제 자신조차도 진지하게 분석하고 쓴글이 아닙니다.


신빙성 없는 글이니 모든 투자판단은 투자자들의 몫입니다.


가장 큰 리스크는 이 글 자체입니다....ㅎ

현명한 투자하시는 피포 회원분들 되시기 바랍니다.

10 Comments
23 꿀이아빠 11.13 23:28  
잘 읽다가 마지막에 빵 터졌네요~ㅎ 분석글 감사합니다.
분석 수준이 거의 따짜 수준이십니다^^
20 트램300 11.14 07:17  
잘 봤습니다. 개인적으로는 의료법인 신용대출에 근린생활시설 첨담보가 보강된 상품으로 보고 있습니다. 근린생활시설에 대한 LTV 78%는 담보 안정성이 떨어져 보이지만, 실질적으로 건물 소유하고 있는 차주가 단돈(!) 2억을 못 갚아서 경매까지 가는 일은 없을 것 같은 느낌입니다. 이 댓글의 가장 큰 리스크도 이 댓글 자체입니다. ㅎ
[@트램300] 근린시설도 병원이 입점해 있고 신축에다 약 200억원 전후 건물이어서 담보력이 있습니다.

더구나 2층이 공실인점이 담보력 보강해준다고 생각합니다.

2층 임대보증금이 저희 대출금 보다 높을테니 연체 보다는 임대료를 낮춰서라도 입점시킬것으로 예상합니다.

참고로 건물주가 2층은 병의원을 입점시키기 위해  다른 임차인 받지 않을 뿐입니다.
21 sw4588 11.14 13:48  
연대보증 등의 부수적인 안전장치들이 더욱 신뢰가 가는 것 같기는 하네요.
건물담보는 그냥 첨담보로 보여지고요.
차주와 연대보증인의 신용 평가도 중요한 것 같은데 채권추심능력 믿고 투자해야 할 것 같네요.
[@sw4588] 감사합니다.

차주의 신용도가 아주 좋은것이 장점입니다.
또한 건물도 담보력 있다고 보여집니다.

보통 여유가 좀 있는 건물주들은 시간이 좀 걸리더라도 자신들이 원하는 업종의 임차인이 올때까지 임대를 기다른 경향이 있습니다.

본 건물의 경우 건물주가 병원장이어서 건물의 시너지 효과를 위해 2층에 병의원을 입점시키기 위해 다른 업종은 받지 않아 임대가 늦어지는것으로 파악되었습니다.

차라리 단기 자금을 쓰더라도 병의원 입점을 기다리는것이 현명한 판단이라 생각됩니다^^
15 두루도로 11.16 07:46  
[@미라클펀딩] 새벽 5시에 댓글을 쓰시다니 ㅎㅎ
임대료를 낮추는 순간 임대료뿐만 아니라 건물 가격 낮아지는 게 더 크니 2층공실 리스크를 크게 생각하지는 않아 투자하였습니다.
[@두루도로] 평소보다 1시간 일찍 일어났습니다^^;;

2층에 빨리 병의원이 입점하면 좋겠습니다. ㅎ
37 네스라인 11.18 07:08  
분석글 잘 봤습니다.
3 우다 11.19 01:54  
전 일단 미라클 65-2호 투자했구요^^  이런 분석글 정말 좋아합니다 제가 이렇게 하지를 못해서리 그래두 읽을줄은 아니 도움이 많이 됩니다^^

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