[투자] [미라클펀딩] 더드림 5-2호 서울 강동구 천호동 토지 및 건물

권형/몽랑 - Project Ark

[투자] [미라클펀딩] 더드림 5-2호 서울 강동구 천호동 토지 및 건물

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https://www.miraclefunding.co.kr/investment/investment.php?prd_idx=110

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후 ~_~ 이제 날이 추워지려나봐요. 집에 오는길이 뭔가 좀 서늘하고 춥고 하네요.



오늘 미라클에서 토지 + 건물로 나온 상품이었죠.


제가 투자하면서 생각했던 내용들 적어두겠습니다.


독백체인점 주의!


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[생각의 흐름]


1. 전제조건


[투자]


1) 단순 체크로 불충분하지 않겠는가? -> YES.


(1-1) 더 따져보기에는 P2P투자로서의 가성비가 안나오지 않을까 -> 실수익률 11% // AVG + 4%p 니까 시도할 가치 있음.

      (저LTV로 인해 사전판단 심사과정 통과함  ▶ 대개는 수치가 애매하면 괜히 성과없이 시간만 아까울까봐 하기싫어지는 경향이 있다)


(1-2) 전체적인 투자 가불을 어떻게 결정할거냐 -> 어차피 LTV 가 임계이상 낮다고 떡이 더 나오는건 아니니 Pass/Fail 형으로 판단.


 

2) 토지 + 건물에 대한 상품인데, 복합적 판단의 진행방향


최종가치 기준으로, 토지에 비해 건축물의 가치가 낮음. ▶ 건물 무시. 토지 단독상품으로 간주하고, 건물은 +@ 처리. 


※ 이렇게 해서 수치가 애매해진다면 다시 되돌아와서 전제를 수정하고 처음부터 재계산하면 된다. 문제없음.



[토지]


1) 심대한 권리하자 리스크에 대한 체크 : 미라클펀딩에 대한 신뢰도로 갈음.


2) 토지에 대한 예상매각가율 추정이 어려운 부분

    : 어차피 이 경우에는 토지가 서울 중심가 인근의 일반상업지역이고 지목, 구역, 용도, 도로인접여부 모두 이상 없음.


(2-1) 100%지분 기준, 담보물의 최종가치가 어디에 위치하겠는가?


▶ 스펙트럼 상, //  [공시지가] < [최종낙찰가] <[미라클펀딩가] 라고 판단. (그 이상 커지면 좋은방향의 오차. 보너스)

▶ 따라서 우선, 공시지가를 기준으로 따져보고 거기서 적합적이면 수용하겠음.


​3) 지분관계가 더러운 부분.

    : 큰 틀을 짜맞추고, 유선문의를 통해 최종확인.


 

2. 투자검토


1) 건축물 무시 // 토지공시지가 확인


 

2) 권리관계 확인 (상황파악)


* 등장인물 : 원소유자 A, 차주 B0, 차주관계자 B1,B2,B3

 * 담보관계자 : 차주 B0 + 차주관계자 B1,B2,B3 (담보제공자)

 * 현재 지분관계 : 차주B0 = 56.67% , {B1,B2,B3} = 43.33% = 계 100%.


 

3) 상황판단
 

ⓐ 현재 원소유자 A가 차주 B0 에 대한 증여를 취소하고 소유권이전등기 무효소송을 진행중.

-> 가압류 및 가처분 존재 + A 승소시 차주B0의 지분 전체 손실. // 즉 가압류는 가처분과 일체적이며 별개의 이해관계를 갖지 않음.

ⓑ 따라서 분석은 패소 시나리오를 다음의 두 가지 관점에서 교차검증 가능. (승소시나리오는 별도로 고려하지 않음. 좋은 오차)

A. 차주의 지분 전체 손실 & 담보제공자의 지분만 유효 // but 선순위 가압류액 해소.

B. 차주의 지분 100%를 인정 // 대신 선순위 가압류액도 전액 인정.


※ 가압류와 가처분의 성격이 소송과 일체적이므로 위의 두 가지 관점에서만 판단.

(소송결과 별개로 가압류를 독립적으로 고려하지 않음.)

▶ 이 부분은 자체적 판단으로 진행하기에는 매우 위험하므로 유선문의를 통해 확인.


 

ⓒ 선순위 근저당을 보면, 총 채권최고액 210000만원이 전체지분에 대해 설정된 상황 (+ 일부 첨담보성격 존재)

-> 구체적인 금액을 산출하는건 매우 번거롭고, 구상권 청구 시나리오도 무시할 생각이므로, 선순위 근저당 채권최고액 전액 모두 인정.



3. 계산 결과

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※ 앞의 전제에서 말한대로, 공시지가기준을 준용하는 대신 가이드라인을 소멸시켰음.

※ A, B 시나리오 둘다 교차적으로 투자적합 결론.


★ 해당 기초분석의 범위를 뛰어넘는 임장조사성격의 내용 및 권리적 하자부분에 대해서는

P2P투자의 성격상 업체에 대한 신용판단에 기반영 되므로, 별도의 임장 및 실증과정을 추진하지 않는다. 

(이건 원래 이 상품 말고도 모든 p2p업체에 전부 동일하게 적용되는 내용임. 그동안 너무나 당연해서 굳이 안 적었을뿐..)




4. 결론


* 분석 종료 및 투자 실행.


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+ 메모) 담보교차검증과 가이드라인을 적용하지 않는 경우에는, 자체분석 외에 해당업체 실무진의 능력적 부분에 대한 고려를 반드시 할 것.


+) 쓰니까 오래걸릴뿐.. 실제로는 그렇게 오래 걸리지 않습니다. 가급적 직접분석해서 투자하세용~



<끝>.

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16 Comments
15 아리차 10.07 18:39  
권형님만큼 꼼꼼하게 분석하지는 않았지만 비슷한 이유+이벤트 욕심으로 저도 소액투자하였습니다.
무사히 상환되었으면 좋겠네요.
19 권형 10.07 19:59  
[@아리차] 사실 꼼꼼하다기보단 바보같이 한 계산이죠...

제가 저기서 돌덩이 그대로 달고 간 부분들, 실무자분들은 정으로 깎고 때리면 바로 돈 나오는 부분들입니다. -_-;

저는 공부가 부족하다보니 저렇게 토지끼어있는거는 공부부족으로 투자 불가인데,
저 경우는 좀 특이한 경우라 돌덩이를 저렇게 주렁주렁 다 달고갔는데도  사이즈가 나오는 상황이라 투자하게 되었습니당..

사실 제가 생각하는과정에서 어떤 실수가 생겨서  만약 손실이 난다면 그 실수부분을 배우고자 하는 의미에서 투자한다는 이유도 상당한 것 같습니다.  저는 학습능력이 좀 우매하다보니(=_=)  모의투자나 관찰로는 안되고 직접 일정금액이상 투입해서 시행착오를 해야 뭔가가 배워지더라구용.....

그러니 다른 투자자분들께서도 나름대로의 직접검증을 거쳐서 투자하시면 좋을 것 같습니다 ~_~
오! 아직 마감 안된 상품!!! 읽어보고 투자결정해도 되겠습니다. (저는 다른분의 분석 줍줍이) 아... 300에 1만원
투자해 주셔서 감사드립니다.

이 정도 LTV, 수익율, 기간의 상품에도 투자마감이 안되는  현실이 안타깝습니다..
19 권형 10.07 19:05  
[@미라클펀딩] ㅎㅎ 이 경우는 내용보다는 익숙함이 더 많이 반영되는 경우라 그런거 같습니다 -,.- ;;

좀 낯설잖아요 토지+건물 형태니까요 일단은 ㅋ
[@권형] 그런가요..

토지, 건물 소유자가 다른것도 아니고
토지, 건물을 모두 담보로 제공  받고
담보물 가액이 대충 본다해도 100억이 넘는데...

아직 펀딩력이 모자라는것 같습니다.ㅠ
19 권형 10.07 19:17  
[@미라클펀딩] 업계분들의 시각에서는 이해합니다.

다만 이 투자패턴은 투자자의 시각에서 이루어지니까용 ,,,
물건은 솔직히 정말 괜찮다고 생각합니다. 저는 괜찮다고 생각하는것만 투자하죵.. -_-;
(물론 일반적으로보면 제가 틀릴 가능성 역시 상당합니다만 ㅋㅋㅋㅋ)

음..뭐랄까요. 비유하자면 음식점에서 먹는것만 먹는 사람들의 심리와 비슷한 것 같습니다.
왠지 식중독 사고가 많다보니 그런 경향이 좀 더 짙어지는....

저도 가끔 어딜봐도 괜찮아보이는 것들이 펀딩마감안되고 외면받는걸 보면 아직은 시장이 완전시장적이지 못하다는 생각이 들곤 합니다.

시장이 교류가 더 많고 전반적인 정보레벨이 상향평준화되면 수상한(?) 것 보다는 덮어놓고 집어갈 것들이 먼저 불티나게 나갈텐데 .. 결국 비대칭정보적 영향이 아직은 시장 전체를 압도하고 있는 상황이다.. 이렇게 보는게 타당할 것 같구용

그건 앞서서 사고치고 나가신 분들 덕분에  상품내실이 아닌 업체밸류 가중치만 높게 형성된 것과 맥락을 같이 하고 있는거 같네요.  (사실 업체밸류도 뭔가... 상당히 이상하게 집계되고있지만)

결국 어느정도는 시간에 의해서만 메싱될 부분인 것 같습니다.

그렇다고 한다면 중요한건 일관성, 그리고 꾸준함이겠죠.
19 권형 10.07 19:38  
[@미라클펀딩] 댓글내용 확인
[@권형] 댓글내용 확인
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19 권형 10.07 21:20  
[@일반직장인] 저거 저는 딱 저 수치로 나오지는 않는데요.. 저는 감평가가 아니라 공시지가 기준으로 계산했어서 더 높게 나와요.
제가 한 계산을 감평가 기준에서 하면 미라클 상품페이지상의 수치가 나올거에요.

1) 13.44% -> 가압류&가처분 승소 시나리오
시장가: 141.326억 (차주지분 + 물상담보 = 100% 지분 전체)
선순위 채권원금액 + 본건대출액 : 19억
* 19/141.326 *100(%) = 13.44%

2) 37.36% -> 패소 시나리오
* 위에서 지분 100%라 계산한걸 얼추 43.33%로 삭감해서 계산.
19/(141.326*0.4333)*100(%) = 31%
얼추 6%p 빠지는거 보니까 건축물쪽 영향이거나 뭔가 작은 요소들이 빠진 영향인가보네요 -_-;

저는 LTV를 매번 자체계산해서 어떻게 37.36%가 나오는지 구체적인 산식은 잘 모르겠습니다;
6%p의 행방은 미라클쪽에 문의하시는게 좋을듯 해용 ~_~
[@권형] 가르침 감사하므니돠 (만세) 
19 권형 10.08 02:19  
[@일반직장인] 아..아뇨 -_-;;; 미천합니다 ㅠㅠㅠㅠ
[@권형] 산수 해보겠습니다^^;;
권형님 글보면 투자실패는 절대 없을 정도로 세심하게 분석하시네요
늘 성투하세요
29 네스라인 10.08 15:56  
무사 상환 되세요
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