[투자] [런크라우드펀딩] RUN 주택담보대출 2호

권형/몽랑 - Project Ark

[투자] [런크라우드펀딩] RUN 주택담보대출 2호

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심사참관단의 자세한 내용은 심사참관단(2019/08/26) 후기글에 적겠습니다.


링크: https://p2pforum.kr/bbs/board.php?bo_table=05&wr_id=1039

 

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일단 아래의 첨담보 분석에서는 가압류2500만원 말소 미반영해서 찍어놨습니다.



첨담보에 대한 특이사항은 그 가압류건의 성격이 손배소라는 부분 외에는 달리 없는데, 그 손배소로 인해 구체적으로 어떤 UGLY한 문제가 발생할지는 모르겠지만 일단 설정금액이 2500만원입니다. 


일단은 뭔가 우려되는 부분이 있다고 하셔서 아래의 첨담보 분석에서는 가압류2500만원 말소 미반영해서 찍어놨습니다.

말소된걸로 간주하면 LTV가 60.57%이 아니고 55.08%로 내려가네요.



근데 아무리 손배소 가압류라지만 담보여력이 제 기준에서만도 12500만원인데.. (심지어 선순위 채권최고액 전액 다 반영한 상태에서)


이후에 얼마나 더 큰 문제가 있을건지는 쉽게 상상은 안되네요; 지연이자 때문에 원리금이 원금의 200%로 나와봤자 5천만원인데.. 그리고 가압류 금액은 안분배당 될텐데 이후에 흠..글쎄요; ...뭐가 엄청난게 있을수가 있나? ......


이렇게 양호한 첨담보에 2500만원만 설정된 부분이 아마도 다른 분들께서도 가장 난해한 부분이지 않을까 싶은데..

아무튼 저는 그냥 런크의 펀딩사상적인 측면이라고 판단하고 넘어갔습니다. 



근데 주담보가 좀 애매하죠 역시. ​ 


저 해당 부동산을 제가 확인해보니 가장 최근의 유의미한 거래가 2017년 11월에 보증금 17000만원으로 전세계약 이루어진건데,

그 이전의 기록들은 솔직히 의미가 없어보입니다.


그렇다면 최근 인근 유사물건지의 매매기록으로 상대평가하는 방법이 있긴 한데, 저는 그게 좀 별로 싫더라구요.

특히 저런 다세대는 물건지의 개별특수성이 있을수도 있는데 임장도 안나가는 제가 유사물건지와 비교해본들 큰 의미는 없을거 같다는 생각도 들고.,,

업체측에서 올려준들 조사하는걸 제가 직접 본 것도 아니고  업체측에서 성실하게 했는지 평가할 방법도 없으니  p2p상에서 사용하기에는 상당히 애매한 방법이라고 저는 여겨졌거든요 (...없는것보단 낫겠지만)


그래서 그냥 이전에 있었던 기록을 토대로  확인가능한 가장 최근의, 가장 보수적인 가치를 기준으로 판단해보고 

뭔가 지역 내에서 큰 하락요인이 있거나 할거같으면 아예 투자를 안해버리는게 낫다고 생각합니다. (특히 지방이나 .. 좀 애매한 지역들)  


근데 이 경우는 지역이 일단 송파구고 위치도 어디 외딴곳에 혼자 동떨어져있거나 한건 아니라서, 

크게 상승요인이 없을지언정 큰 하락요인까지도 없을거 같다는 전제 하에 아래의 판단을 했고요.


2017년 5~12월 해당지역의 다세대주택 전세가율 통계를 조사해봤더니 66.5%가 나와서 그걸 바탕으로 역산한 매매가치가 약 25500만원 이었습니다.


이제 이건 '2017년 11월 해당주택의 추정매매가' 니까  다른 정보를 조합해서 추정정확도를 높인다음 그걸토대로 2019년 9월 기준의 추정매매가를 구해야하는데, 저는 쓸데없이 가정사항을 더 덧대기보다는  2017년 11월 추정매매가를  기준담보가치로 그대로 쓰고, 정확도 오차분은 2017년~2019년 잠정적인 부동산 가치상승분하고 상쇄하는 방향으로 근사했습니다.


그렇게 한 결과가 너무 말도 안되게 이격되었으면  해당 방법을 파기하고  다른 방법을 모색했겠지만 

운 좋게도 다른 두 기준과 그렇게 큰 차이가 나지 않아서 그대로 썼구요.


아무든 이렇게나 짱구식으로 했는데 운 좋게도 런크라우드측에서 판단하던 담보가치부분과 겹치는 부분이 있더라구요 ~_~



결국 주담보에 대한 판단이 이 상품의 핵심이지 않을까... 저는 그렇게 생각합니다. 


결국 5000만원 중,

첨담보분 2500만원은 상당히 안정적이고, 주담보분 2500만원은 좀 생각을 해봐야하는 부분이죠..



https://runfunding.co.kr/investment/loan_investment.php?prd_idx=11

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2 Comments
감사합니다  ~~
26 네스라인 09.05 10:42  
무사 상환 되세요..
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