[투자] [스마트크라우드] 제305호 1호선 동인천역 주택

권형/몽랑 - Project Ark

[투자] [스마트크라우드] 제305호 1호선 동인천역 주택

18 권형 5 85 0 0

노트북에서는 사진이 이상하게 올라가네요 ㅠ_ㅠ



담보가치 교차검증이 어려웠던 상품이었습니다 (...)


그래도 최소요구가치 4000만원은 초과한다고 생각해서 투자했지만.. 과연 어떨런지 ㅠ_ㅠ



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아앗 참! 이벤트해야지ㅋ



ㄱ. 투자내역 : 스마트크라우드 305호


ㄴ.


문제! 아래 장점을 가진 인증방식은?


1. 빠르고 편리한 투자 가능

2. 가족도 투자 가능

3. 문자 인증 절차 x

4. 휴대폰이 없을 때에도 투자 가능


ㄷ. 답 : 無인증 방식.






https://www.smartcrowd.co.kr/product/index_detail_land.php?product_no=563

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5 Comments
10 나무 09.03 20:31  
LTV가 41%이 아니고 61%로 표기했어야.... 비교사례분석이란 것이 동일 빌라에서 거래사례가 없을 때 유사건으로 평균을 구하는 것인데...올해 5월에 똑같은 3층이 42.5백만에 거래된 적이 있어 감정가 54백만은 다소 과대평가한 것으로 보임. 현재 2층이 경매중인데 감정가 64백만으로 시작하여 1회 유찰되어 2회때 44.8백만으로 시작하는 데 또 유찰될 가능성이 큼.  그래도 해당물건은 수도권 빌라, 선순위, LTV 70%이하여서 리파이낸싱으로 소액을 투자하긴 했어요~~~
18 권형 09.03 22:19  
[@나무] 아 그거 감평가 6400에서 유찰되어서 시작하는거 말씀이시군요 ~_~;
저는 매각가율 빠지는건 가이드라인 33.33%안에 반영되어있어서 담보가치 산정할때는 매각가율 따로 반영 안합니다.
(그러면 이중으로 적용되니까요;) 음..그러니까 제가 기입하는 담보가치는 경매낙찰가가 아니라 시중 매매예상가가 되겠네요

저는 담보가치 5400만원이 특별히 과대평가되었다고 생각하지는 않고 대략 4250/5400 = 78.7% 정도 매각가율 형성된거라 생각하고 있어요. ..........랄까 담보가치가 진짜 얼마인지는 모르겠지만 저런 지역 다세대의 일반적인 매각가율을 고려해본다면 시중 매매예상가는 5000~6000 사이 어딘가에 있다고 여겨져서용 ~_~;

아, 물론 이 상품의 채권보전에 대해서만 따져보면  2+10개월 & +3%p 연체이자 전체 다 받아내고 기타제비용 모두 고려했을 때  {현재 담보가치 4000만원 & 매각가율 75%} ~ {현재 담보가치 5400만원 & 매각가율 56%} 범주 내에서는 별 문제가 없다고 생각합니당 ~_~;

만약 지금 경매중인 사건처럼 감평가 6400만원을 기준으로 한다면 매각가율 47% 수준까지 방어가 가능하겠네요


..........어떻게 분석하든 아무리 못해도 경매에서 3천만원 이상은 튀어나오겠죠 -_-;;;;;


저는 이렇게 담보가치 평가하기 까다로운 물건이 있으면  채권보전금액을 기준으로 역산해서 나온 요구담보가치가 시중매매예상가와 얼마나 괴리되겠는가를 따져보고 있습니다. 차라리 매각가율을 보수적으로 산정해서 그걸 가지고 역산하는게 낫지,,  답 안나오는걸 구태여 세밀하게 담보분석하려 했다간 암 걸릴거 같더라구요 ㅡ,ㅡ
14 진연 09.03 22:59  
분석글 잘 봤습니다.
26 네스라인 09.04 11:38  
스마트크라우드 처음 보는 업체네요..
무사 상환 되세요.
20 하늘이 09.06 22:33  
무사상환 기원합니다^^
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