【 씨피펀딩 】천기누설 채권관리 20. - 청산절차활용~

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【 씨피펀딩 】천기누설 채권관리 20. - 청산절차활용~

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채무자의의 채무불이행으로 담보권을 실행하는 방법에는 청산절차에 의한 실행과 담보권실행경매에 의하는 두가지 방법이 있다.


부동산 비전형담보권의 행사방법은 이렇게!!

 

채무자와의 담보계약(대물변제예약,환매특약,양도담보계약 등 채권담보의 계약)에 의해 채무자(물상보증인 포함)소유 부동산 담보가등기 또는 소유권이전등기를 경료받은 경우, 채무자가 채무불이행을 하여 담보권을 실행하는 방법에는 청산절차에 의한 실행과 담보권실행경매에 의하는 두가지 방법이 있다.

 

가등기담보등에관한 법률 제1조에는 【이법은 차용물이 반환에 관하여 차주가 차용물에 갈음하여 다른 재산권을 이전할 것을 약정함에 있어서 그 재산의 예약당시의 가격이 차용액 및 이에 붙인 이자의 합계액을 초과하는 경우에 이에 따른 담보계약과 그 담보의 목적으로 경료된 가등기 또는 소유권이전등기의 효력을 정함을 목적으로 한다.】라고 규정하여, 담보의 목적이 부동산이 아닌 경우와 대물변제될 부동산의 가격이 차용액과 이자 상당액보다 적거나 같은 경우를 적용범위에서 제외하고 있음을 유의하여야 한다.

 

1.청산절차에 의해 담보부동산의 소유권을 취득하는 방법


이는 대물변제예약의 완결권 행사에의해 소유권을 취득하는 것이다.

채무자의 채무불이행이 있은후  채권자가 담보권을 실행하여 소유권을 취득하기 위하여는 청산금의 평가액을 채무자에게 통지하고 , 그 통지가 채무자에게 도달한 날로부터 2월(청산절차)이 경과하여야 소유권을 취득할수 있다. 물상보증인이 있거나 담보설정 후 부동산을 취득한자 (제3취득자)가 있는 경우에는 그들에게도 위의 통지를 하여야 한다. 통지에는 통지당시의 부동산의 평가액과 피담보채권액과 비용을 명시하여야 한다.


청산금평가액은 통지 당시의 부동산의 가액에서 채권액을 공제한 금액이다.

부동산에 선순위담보권이 있는 때에는 채권액에 그 가액을 포함한다. 이렇게 평가된 청산금은 채권자가 채무자에게 지급하여야 한다.

 

청산금= 통지당시 부동산의 가액- 채권액- 선순위권리자의 담보가액

*통지당시 부동산가액은 시가 또는 공시지가에 의해 평가한 금액

*채권액은 민법 제 360조 의해 담보되는 것으로, 원본.이자.위약금.지연 손해금.담보권실행비용을 포함한다.

* 선순위담보권은 청산절차로 소멸하지 않고 채권자는 선순위담보권의 부담 있는 부동산소유권을 취득하는 것이므로, 청산금에서 공제되어야 한다.

 


부동산의 소유권은 청산금이 있는 때에는, 양도담보의 경우(즉, 채권자앞으로 이미 소유권이전등기가 된 경우)에는 청산기간 경과 후 청산금을 지급한 때에 지급한다.


가등기 담보의 경우 채권자는 청산금을 지급한 때 가등기에 기한 본등기 청구권이 발생한다.

청산금이 없는 때에는 양도담보의 경우에는 청산기간이 종료한 때에 채권자에게 소유권이 귀속되며, 가등기담보의 경우에는 청산기간의 종료로 본등기 이전청구권이  발생한다. 채무자가 본등기 이전절차에 응하지 않는 때에는 가등기에 기한 소유권이전등기본등기절차이행의 소송을 제기하여 그 판결로서 채권자가 단독으로 본등기신청을 한다. 청산금이 있는 경우그 청산금의 지급과 소유권이전등기절차이행은 동시이행관계에 있다.


부동산에 채권자보다 후순위권리자가 있는 경우에는 채권자는 청산통지가 채무자등에게 도달된 후 후순위권리자(대항력있는 후순위임차권자 포함)에게 지체없이 통지하였다는 사실과 내용 및 채무자에게 도달된 날을 통지 하여야 한다.

이 통지는 후순위 권리자의 등기부상의 주소로 발송하면 효력이 있다. 임차권자에게는 부동산의 소재지로 발송하면 된다.


이때 통지받은 후순위권리자가 청산금의 지급전에 청산금평가액의 범위안에서 채권자에게 지급을 청구하면 채권자는 이를 지급하여야 한다. 채권자가 후순위권리자에게 지급하면 채무자에 대한 청산금지급의무는 그 범위안에서 소멸한다. 후순위 대항력있는 임차인에게 청산금을 지급하는 경우에는 부동산의 인도와 동시에 하여야 한다. 즉, 채권자는 임차인이 집을 비우지 않는 한 청산금을 지급할 필요가 없다.

 

2. 청산절차 종결후 채무자의 임의변제


채무자,물상보증인,부동산의 제 3취득자는 채권자로부터 청산금을 변제받기 전에는 반환시까지의 이자와 손해금을 포함한 채무액을 채권자에게 지급하고  담보 목적으로 경료된 소유권이전등기의 말소를 청구 할수 있다. 이권리는 형성권이므로 채무자가 위의 조건을 갖추는 이상  채권자는 응할수 밖에 없다.

채권자가 말소등기절차를 이행하지 않는 경우에는 채무자는 소송으로 판결을 얻어 단독으로 말소등기 할수 있다. 등기절차를 이행하지 않는 경우에는 채무자는 소송으로 판결을 얻어 단독으로 말소등기 할수 있다.


채무자는 청산금을 변제받기 전까지는 언제든지 위의 권리를 행사할수 있으므로, 청산기간이 경과된 후라고 하더라도 채권자가 청산금을 지급하지 않는 한은 권리행사에 방해를 받지 않는다.따라서 채권자가 채무자 등에게 청산금을 지급하거나, 청산금을 정당한 후순위권리자에게 지급하여 채무자에게 지급할 금액이 없거나, 청산금이 없는 경우에는 청산기간이 지남으로써 채무자는 말소청구를 할수 없게 된다.


채권자로는 부동산의 소유권취득이 주된 목적이 아니고 채권액의 회수가 그 목적이므로, 채권자 또는 물상보증인 등이 채무변제자력을 갖고 있다고 판단되는 경우에는 청산기간의 경과와 관계없이 채무자 등에게 말소청구할 여지를 줌으로써 채무자등이 채무액을 변제하도록 유도할 수 있다.

 

3.담보가등기권자의 경매에 의한 담보권 실행


채권자(담보가등기권자)는 위에서 설명한 청산절차에 의해 부동산의 소유권을 취득하지 않고, 그 부동산을  경매에 부쳐 환가된 금액으로 채권액을 변제받을수도 있다. 이때에는 담보가등기권리는 저당권으로 취급된다.


따라서, 경매절차는 민사소송법의 담보권실행경매절차에 의한다.

부동산에 후순위권리자가 있는경우에는 그 후순위권리자는 채권자로부터 청산통지를 받은 때에는 그 청산기간내에 자기의 권리의 변제기가 되지 않는 때에는 부동산의 경매를 신청할수 있다.

이 경매가 신청된 때에는 채권자(담보가등기권자)는 가등기에 기한 본등기 청구를 할수 없게 되므로, 채권자는 어쩔수 없이 경매절차에서 배당받을수 밖에 없다. 이를 담보가등기권리의 우선변제청구권이라고 한다. 담보가등기는 경락인의 대금완납으로 소멸한다.(민사소송법 제727조. 가담법 제15조)

 


4.담보가등기권리에 관한 ㅡ특칙


(1) 경매절차의 특칙: 소유권이전에 관한 가등기가 되어 있는 부동산에 대한 경매개시결정이 있는 경우에는 법원은 가등기권리자에 대하여 그 가등기가 담보가등기인 때에는 그 내용 및 채권의 존재여부와 원인 및 금액을 신고하고, 담보가등기가 아닌 경우에는 그 내용을 법원에 신고할 것을 상당한 기간을 정하여 최고한다.


압류등기전에 경료된 담보가등기권리가 경략으로 소멸하는 때에는 위 신고를 한 경우에만 채권자가 경락대금에서 배당받을수 있다. (공매의 경우에는 매각금액에서 교부받을수 있다.) 채권자가 위 신고를 하지 않는 경우에는 가등기가 소유권이전등기청구권보전가등기인 경우에도 그 가등기는 경락으로 소멸한다.


(2)파산절차의 특칙: 파산재단에 속하는 부동산에 설정한 담보가등기권리에 대하여는 파산법 중의 저당권에 관한 규정을 적용한다.  

   

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3 Comments
15 씨피펀딩 11.08 10:47  
안녕하세요. 
씨피펀딩 기업칼럼으로 게시되는 채권관리 자료는 제가 대부금융업에 종사하면서  체험한 경험과 경력을 기반으로 사내 임.직원 교육용으로 사용했던  채권관리 자료입니다.
채권관리 자료중 초.중급에 해당되는 자료를 선별해서 40회정도의 분량으로 연재할 예정입니다. 
현실상 p2p연계대부업은 기존 대부금융의 틀에서 본다면 기존 대부사업방향에서 크게 벗어날수없는 태생적인 한계를 가지고 있습니다.
p2p관련 자료로서는 맞지않을수 있으나, 채권관리측면에서  대부금융에 관심을 갖는 회원을 대상으로 제공하는 자료임을 참고해주시면 감사하겠습니다. 

또한 부동산 담보채권에 있어서 채권회수에 어려움을 겪고 있거나, 법률적인 검토가 필요한 경우  회원분에 한해 무료로 상담해드리도록 하겠습니다. 
                                  감사합니다.
23 하늘이 11.11 19:50  
잘 읽고갑니다~!
37 네스라인 11.12 19:52  
잘 봤습니다.
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