미라클펀딩 더드림5-2호 투자 리뷰

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미라클펀딩 더드림5-2호 투자 리뷰

23 그냥 15 370 6

안녕하세요. 그냥입니다.


피포 커뮤니티에서 미라클펀딩의 활동이 활발하여

최근 출시되고 있는 상품들에 자연스럽게 눈이 가네요.

이번에 모집했던 더드림5-2호를 직접 투자하였습니다.

재미있는 포인트도 있고, 

때마침 투!후!Much 이벤트도 진행 중이라

참여하여 소확행을 누려보고자

간단한 리뷰를 남깁니다.


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저는 이렇게 해당 상품에 1백만원을 투자하였습니다.


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해당 상품은 모집에 앞서 같은 물건지에

법인으로부터 2억원을 먼저 모집하고

일반 상품으로 출시하여 1억원을 모집하는 것입니다.

투자기간 3개월인 단기 상품이며

연이율은 무려 17%입니다.

모든 투자가 그렇듯 하이리스크 하이리턴입니다.

개인적으로 P2P투자를 할 때 수치적인 부분도 중요하지만,

우선적으로 

차주가 해당 이율을 감수하고 투자할만한 사유를 찾아봅니다.


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해당 물건지는 지하철역이 가깝고 

오피스텔과 아파트 밀집지역입니다.

주거지역이 밀집해있으면 

보통 편의시설들이 많습니다.


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해당 물건지의 토지 공시지가는 평당 45백만원 수준이고

건물은 평당 4백만원 수준입니다.(건축물 신축단가표 기준)

이 경우, 해당 물건지의 가격을 109억 수준으로 봤습니다.

미라클펀딩이 평가한 토지의 실질 시장가격은 평당 60백만원,

물건지 전체의 시장가격을 141억 수준으로 봤습니다.


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토지의 시장가격을 60백만원으로 평가한 이유는

인근 거래사례를 비교해보니 천호동의 일반상업지역 기준

평단가가 67백만원 선으로 거래되고 있고

보수적으로 평당 60백만원으로 책정한 것으로 보입니다.


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이런 내용들을 가정할 때 선순위 16억과

이번 대출금 3억(법인2억, 일반1억)을 감안시

자체 감정가액 141억원에 대하여

LTV가 약 13~14% 밖에 되지 않습니다.

그렇다면 차주는 굳이 

연 17%나 되는 이율로 P2P를 받을 이유가 있을까?

자금용도가 사업자금으로 기재되어 있던데,

금융기관에서 받을 수는 없었을까?

단기로 대출하기엔 중도상환수수료 등이 부담이었을까?

그러다 가압류에 대한 내용이 기재된 것을 보았습니다.

1심에서 승소판결을 받았다는 내용과

패소시 LTV가 37.36%라는건 또 무슨 말인가?



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현재 해당 물건지는 가압류가 들어왔다가(약 34억원)

차주가 가압류 관련 1심에서 승소를 한 것입니다.

만약 이대로 계속 이어져 말소가 정상적으로 된다면

LTV가 13~14% 수준으로 메리트 있는 상품이 될 것입니다.

그러나 2심으로 이어지면서 혹 패소를 하여

가압류를 달고 진행될 가능성도 있는 것입니다.

이럴 경우 선순위가 16억 + 34억이 되고

본건까지 합치게 되면 LTV가 상대적으로 높아지게 되는데

그럼에도 불구하고 LTV가 약 37% 수준이라는 것입니다.


어찌되었든 미라클펀딩에서 대출을 신청할만한

나름의 스토리가 존재하고 있었던 것입니다.


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내용을 정리하면 가압류에 대한 부분을 배제하면

LTV는 약 13%수준이라는 점,

가압류에 대하여 패소를 하더라도

미라클펀딩의 자체감정가가 아닌

공시지가로 계산하더라도 대출 원리금 상환에 

어려움이 없을 것이라는 심사내용이 기재되어 있습니다.


혹 해당 상품이 연체가 발생하더라도

미라클펀딩의 상생기금을 통해 

약 4개월간 정상이자가 지급되고 

매입확약업체에 매각처리를 통해

원금 회수가 가능한 부분이 있기 때문에

연체 스트레스에 노출되는(이자 미지급, 부실 장기화)

부분을 어느 정도 줄일 수 있을 것으로 보았습니다.


이상 짧은 투자 리뷰를 마치겠습니다.


 





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15 Comments
13 신의실수 10.09 23:17  
좋은글 잘 읽었습니다 가끔씩 투자하기전에 분석글이 올라오면 투자하는데 도움이 많이 될것 같은데... 항상 투자 마감되고 후기글이 올라오다보니 좋은 상품이었구나 놓쳤구나 하는 생각도 들더라구요~
20 민이 10.09 23:20  
저도 LTV도 낮고 위치가 좋아 이벤트에 맞춰 3백만원 투자했어요
후기글 잘 읽었습니다~
사실 P2P사 입장에서는 고마운 상품이라 생각합니다.
담보도 좋은데 금리 15%/년이니...

장남의 지분(51%)에 대한 증여 해제 소송 여파로 금융권에서 대출이 되지않아 저희에게 대출신청을 한 상품입니다.

최근 1심에서 승소하였으니 2심이 빨리 끝난다면 금융기관에서 대환할것으로 예상됩니다.

솔직히 추가대출을 해주고 싶습니다.^^;;
19 트램300 10.10 07:54  
[@미라클펀딩] 자녀들 간에 소송인가 보군요. 우리집은 서로 소송할 일이 없어서 참 좋네요. ㅎㅎ
21 진연 10.10 00:06  
좋은 투자 리뷰 잘 읽었습니다. ~~
22 꿀이아빠 10.10 06:43  
사실 이런 상품은 너무 좋습니다.....후기 잘 봤습니다~!
후기 잘보고 갑니다
33 네스라인 10.10 10:19  
좋은 상품이군요..
후기 잘봤습니다.
13 부자좋아 10.10 13:09  
떙규인 상품이란 생각이 안 듭니다.

2억원은 그렇다 치고 1억원 추가해서 3억원이라....

당연히 상환은 되리라 보여지지만 을구를 보면 어째 많이 쪼잔하다는 느끼?
[@부자좋아] 저당권은 하나의 저당권으로 등재됩니다^^
13 부자좋아 10.10 15:03  
[@미라클펀딩] 말씀하신 바는 상식이죠?
[@부자좋아] 아~
모집을 더 했어야한다는 말씀이진요?^^
13 부자좋아 10.10 15:57  
[@미라클펀딩] 한 번에 10~20억은 했어야죠?
[@부자좋아] 저희도 그렇게 해주고 싶었습니다^^;;
13 부자좋아 10.10 20:52  
펀딩 실패도 좋은 경험일 겁니다
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