이지펀딩 제162호 종로구 효제동 업무시설 15차

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이지펀딩 제162호 종로구 효제동 업무시설 15차

오늘 펀딩한 이지펀딩의 종로구 효제동 상품 살펴 보겠습니다. 

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<출처: 이지펀딩 홈페이지> 

종로구 효제동에 상업건물을 짓는 PF(건축자금대출) 상품입니다. 

수익률이 16.5%, 투자기간이 4개월입니다. 

기간도 좋고 수익률도 높습니다. 

일단 조건이 좋은 상품입니다. 

이지펀딩은 플랫폼이용수수료도 안받습니다. 

조건이 아주 좋은 상품입니다. 

상품설명을 봅시다. 

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<출처: 이지펀딩 홈페이지> 

서울시 종로구 효제동에 10층 짜리 상업시설을 짓습니다. 

총연면적은 320평입니다. 

내부 마무리 공사 중이라고 합니다. 

그래서 11월이면 준공되고, 

이지펀딩의 목표는 준공 후 대환대출입니다. 

담보는 담보신탁의 2순위 수익권입니다. 

날씨도 좋고 제가 확인하러 갑니다. 

지금 바로 갑니다. 

다녀왔습니다. 

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일단 애오개역 쪽에 있는 서부지방법원등기소에 갔습니다. 

신탁원부는 등기소에 직접 가야만 발부 받을 수 있습니다. 

1200원이네요. 

카드도 안받고. 점심시간도 쉬고. 

법원은 훌륭합니다. 

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신탁원부에서 우선 확인할 것은 이지펀딩 말대로 "신탁이 되어 있는가" 입니다. 

신탁이 되어 있으면 소유권 현황을 나타내는 갑구에 신탁회사가 나올 것이고.  

나머지 권리관계(각종 저당권, 전세권 등)를 나타내는 을구에는 보통 아무것도 나오지 않습니다. 

맨 뒤에 있는 요약 등기부를 보고 생보부동산 신탁에 소유권이 넘어갔고 다른 권리관계는 없음을 확인했습니다. 

이제 봐야할 것은 순위관계입니다. 

설명대로 2순위 우선수익권, 즉 담보를 확보하였나 확인합니다. 

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이지펀딩의 설명대로 2순위 우선순위권이 확보되어 있습니다. 

권리관계를 정리하면, 

1순위 수협 채권최고액 19억 

2순위 이지펀딩 18.5억(원금 기준) 

문제없이 건물이 준공되고, 

건물의 가치가 37.5억이 넘으면 우리의 원금은 이변 없으면 돌아옵니다. 

37.5억이 필요합니다.  

그럼 이제 가치평가를 해보겠습니다.

이 건물은 10층짜리이고 연면적이 320평입니다. 

이런 오피스 건물이 가치평가가 아주 어렵습니다. 

그래서 저는 상가나 오피스보다는 주택이 투자하기 좋다고 생각합니다. 

제가 알고 있는 부동산 가치 평가 방법은 3가지 정도 있습니다. 

1. 주변의 비슷한 물건의 시세를 통한 평가

2. 원가 추정

3. 임대료 기반의 역산    

주거지역에 위치한 주택, 아파트의 경우 1번으로 그냥 대부분 끝이 나기 때문에 간편하고 좋습니다. 

주택은 국토부실거래가 조회만 잘 사용하면 됩니다.

요새는 호갱노노도 편하죠. 

투자할 때는 쉬운 것이 좋습니다. 

어렵다고 돈을 더 많이 버는 것도 아니고. 

그런데 상가나 오피스 건물은 워낙 비슷한 물건이 별로 없어서 1번 방식이 잘 안먹힙니다. 

그래도 한 번 해 봅시다. 

건물의 매매가를 보려고 할 경우 밸류맵이 더 편하고 좋습니다. 

국토부는 위치가 안나와서 불편합니다. 

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<출처: 밸류맵> 

현장은 요기입니다. 

2018년에 18.5억에 토지를 구매했습니다.  

비슷한 건물을 찾아 봤습니다. 

우리 물건 동쪽의 상가 건물입니다. 

2009년에 준공된 건물입니다. 

그나마 이 동네에서는 이게 새 건물입니다. 

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2017년 12월에 거래 되었고 건물 평당 1400만원입니다. 

우리 물건은 320평. 그리고 2020년 준공 건물. 

그러면 

320평 * 1400만원 = 44억 8000만원  

우리가 필요한건 37.5억입니다. 

이렇게 보면 충분합니다. 

보수적이기도 하죠. 

우리 물건이 더 새거니까. 

더 찾아 봤는데 비슷한 건물이 전혀 없습니다. 

2번 원가 추정. 

원가를 추정해 봅니다. 

우선 우리 물건의 땅값이 18억 5천입니다. 

취득세랑 여러 비용 포함하면 최소 20억입니다. 

건축비용은 서울 시내에서 10층짜리 건물을 지으면 최소 평당 500만원은 들 것 같습니다.

참고로 국토부 공시 주택 건축비입니다. 

제일 싼 가격으로 계산해봐도 평당 500만원이 넘습니다. 

상가는 좀 저렴할 수는 있지만. 

그래도 제 생각에는 서울에서 최소 500만원은 듭니다.  

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그럼 건축비가 500만원 * 320평(연면적) = 16억 

건물 원가가 최소한 36억입니다.

우리가 지금 저 건물을 같은 자리에서 짓는 다고 하면 

오랜 시간과 굉장한 노력을 투입해야 하고 현금 36억이 필요한 것이죠. 

건물주에게는 36억 가치의 건물은 아닐 것 같습니다. 

노력과 시간을 생각하면 훨씬 높은 가격이라고 생각하고 있겠죠. 

마지막으로 임대료 기반의 역산. 

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<출처: 이지펀딩 홈페이지> 

19평짜리 오피스가 10개.  

제가 지금 쓰는 사무실이 용산에 위치하고 있고 20평입니다. 

월세가 108만원입니다. 

효제동 부동산에 전화해서 

비슷한 물건 가격을 물어보니 130만원이라고 합니다. 

"용산이 좀 싸네요" 그러십니다. 

싸면 효제동 가려고 했더니. 비싸네요. 

130만원 * 10층 = 1300만원 

1300 만원 * 12달 = 15600만원 

기대수익률을 4% 정도로 보겠습니다. 

은행 예금 금리가 2% 이고 담보대출 금리가 3% 중후반이기 때문에 수익률 4%는 합리적입니다. 

15600만원 / 0.04(부동산 기대수익률) = 39억 

여기에 보증금이 빠져 있고 1층의 경우 상가로 사용 가능하기에 월세를 더 많이 받을 수 있습니다. 

우리가 필요한 것은 37.5억입니다.  

물론 저는 이렇게 계산해서 건물을 안 살 겁니다. 

돈도 없지만. 저는 계산할 때 12달이 아니라 10달 넣습니다.  

공실을 감안해야 하니까. 

"넣습니다"가 아니고 10달을 "넣을 겁니다". 

꼭 그런 일이 있으면 좋겠습니다. 

저도 건물 한 번 사보고 싶습니다.  

어쨋든 보통은 대충 저렇게 계산하니까. 

지금까지는 그래도 별 문제가 없었는 것이 결국 부동산 가격이 많이 올라주니까 

한국 건물주들은 이런 계산에 크게 민감하지 않았던 것 같습니다. 

사실 종로, 대학로도 저는 장기적으로 좋게 봅니다. 

향후 국내에서 부동산 투자할 만한 지역은 오로지 서울이고,  

서울에서 종로와 대학로는 그래도 서울의 중심부이면서 낙후되어 있기 때문에 개발 가능성도 있고. 

여러가지 이유로 해볼만한 동네라고 생각합니다.   

횡설수설 그만하고.  

그대로 달려서 효제동 공사현장도 다녀왔습니다. 

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골조공사가 끝났고 내부 공사를 진행해야 하는 단계입니다. 

대략 60% 이상 공정이 진행된 것으로 보입니다. 

공사현장에 딱 2분만 계셔서 "뭐지 이건"했는데. 

명절때문에 오늘은 오전만 공사하고 끝이라네요. 

그리고 내일부터 연휴에는 공사를 안한다고 하시네요.

내부를 살짝 봤는데 내부공사는 진행이 많이 안된 것으로 보입니다. 

제가 공정에 대한 이해가 짧지만 느낌상 11월에 준공을 내기는 힘들어 보입니다. 

이지펀딩도 그래서 아마 내년 1월 상환으로 계획을 잡지 않았나 추측해 봅니다. 

일단 골조가 다 올라왔고 일하고 있는 건 확인되었으니 준공에도 문제가 없지 않을까 생각합니다. 

저는 좋은 상품 같습니다. 

항상 말씀 드리지만, 

저는 아주 자주 많이 틀리고, 투자는 본인 책임입니다.  

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18 Comments
19 민이 09.11 17:35  
저도 이건 투자했는데 자세한 분석 감사합니다~
11 용현 09.12 11:07  
[@민이] 감사합니다. 즐거운 한가위 보내십시오!
카드도 안받고 점심시간도 쉬고에서 일차로 빵~ 터지고 갑니다. 준공될 건물의 담보가치 평가는 불*을 탁 칠정도로 잘 보고갑니다

축하드립니다! 행운의 14 럭키포인트를 얻으셨습니다 : )

11 용현 09.12 11:07  
[@일반직장인] 감사합니다! 편안한 한가위 되십시오!
18 트램300 09.11 17:39  
잘 봤습니다. 저도 소액 투자한 건입니다.
11 용현 09.12 11:08  
[@트램300] 감사합니다. 즐거운 한가위 되세요!
이지펀딩 믿고 몇 달전에 투자한 상품인데 현장방문까지 공유해주셔서 감사합니다.
11 용현 09.12 11:08  
[@업힐거북이] 감사합니다. 즐거운 한가위 보내십시오!
9 신정금 09.11 20:33  
분석글 감사합니다

축하드립니다! 행운의 10 럭키포인트를 얻으셨습니다 : )

11 용현 09.12 11:09  
[@신정금] 감사합니다. 즐거운 한가위 되세요!
고생하셨습니다  분석글 훌륭하네요~~
11 용현 09.12 11:19  
[@재테크부자] 감사합니다. 즐거운 한가위 되세요!
21 하늘이 09.11 22:49  
잘 읽고갑니다!
11 용현 09.12 11:19  
[@하늘이] 감사합니다. 즐거운 한가위 되세요!
29 네스라인 09.12 05:40  
분석글 감사합니다.
11 용현 09.12 11:20  
[@네스라인] 감사합니다. 즐거운 한가위 되세요!

축하드립니다! 행운의 17 럭키포인트를 얻으셨습니다 : )

18 진연 09.13 01:22  
분석글 잘 보았습니다.
11 용현 09.13 21:48  
[@진연] 댓글 감사드립니다!
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