이지펀딩 151호 인천 주안동 다중주택 신축

명예의글

이지펀딩 151호 인천 주안동 다중주택 신축

내일 펀딩하는 이지펀딩 151호 인천 주안동 다중주택 신축입니다. 


2943489833_LrXsew7S_d051a31ad5bdd65345fc0fd132f82c30ebe14f6b.png <출처: 이지펀딩 홈페이지> 


수익률 16%, 투자기간은 5개월입니다. 일단 3억을 모집하네요. 

이지펀딩은 플랫폼 이용 수수료도 없습니다. 

수익률도 좋고 기간도 짧은, 조건이 좋은 상품입니다. 


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<출처: 이지펀딩 홈페이지> 


인천 미추홀구 주안동에 근린생활시설 1호와 다중주택 16세대를 신축하는 물건입니다. 

잔여공사 기간이 2개월 남아있다고 하는 것으로 봐서 골조는 다 올라온 상황으로 보입니다. 

담보는 토지근저당권 2순위이고 1순위는 수협 2억6천만원이 있습니다. 


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<출처: 이지펀딩 홈페이지>


2순위에 다른 근저당권이 있지만 대출 실행후 2순위를 확보한다고 하네요. 

일단 믿고, 이지펀딩이 올려준 등기부등본으로 향후 권리관계를 다시 한번 정리하면, 

1순위 수협 채권최고액 3억 3800만원

2순위 이지펀딩 원금 5억 2천만원 

그러면, 

이 건물의 가치가 8억 6천만원(3.4억+5.2억)이 넘으면 우리 원금은 무사히 상환됩니다.

해당 물건을 잠깐 살펴보면, 


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전용 6평짜리 원룸 16개, 그리고 1층에 4평짜리 상가 하나가 있는 건물입니다. 

자, 이제 인천 주안구로 가봅니다. 


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<출처: 국토부실거래가공개시스템> 


우리 물건은 "요기"입니다. 

인근은 아파트 단지도 많고 빌라도 많은 주거지역으로 보입니다. 

투자 대상은 다중주택입니다. 

다중주택은 욕실은 있지만, 각 방마다 주방은 설치 못하게 되어있습니다. 

고시원과 비슷하다고 생각하시면 됩니다. 더 크고 좋죠. 

그리고 주방이 없기 때문에, 공동 주방을 하나 만드는 경우가 많은데, 

밑에 상가가 주방 역할을 할 가능성도 있습니다. 그래서 일단 상가는 없는셈 치겠습니다.   

다중주택은 주차장 기준이 완화되고, 

주방을 설치 안해서 보통 다세대, 다가구 보다 더 많은 입주자를 받을 수 있기 때문에 

월세 받기에 좋은 수익형 건물입니다. 

분양이 안되기 때문에 대환대출과 통매각으로 이지펀딩에게 상환할 것으로 보입니다. 

그럼 월세가 아주 중요합니다. 


우선 사업지 북쪽의 정신빌라입니다. 

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<출처: 국토부실거래가공개시스템> 

12평입니다. 사이즈가 우리 물건(6평)대비 훨씬 크지만 1991년에 지어졌습니다. 

아주 오래된 물건입니다. 

2019년 3월에 보증금 500에 35만원에 계약이 체결되었습니다.  

제 느낌은 우리 물건이 다 지어지면 이 가격은 받을 수 있지 않을까 합니다. 

원룸 월세 세입자는 새 물건을 좋아합니다. 방이 큰 것보다는 새 것에 가중치를 더 둡니다. 

특히 남자들이 많이 그렇습니다. 


사업지의 북서쪽 삼성아트빌라. 

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삼성아트빌라는 1997년에 지어졌고 11평입니다. 

2019년 4월에 보증금 500만원, 월세 28만원에 거래되었습니다.


삼성아트빌라 바로 남쪽 신원빌라입니다. 

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<출처: 국토부실거래가공개시스템> 


신원빌라는 1996년에 지어졌습니다. 

11평짜리 원룸이 보증금 300만원, 월세 30에 2019년 5월에 계약이 체결되었습니다. 

우리 물건과 비슷한 케이스는 없지만, 제 느낌이 월세 30은 받을 수 있을 것 같습니다. 

신원빌라 가격인 300에 30은 가능할 것 같습니다. 


그래도 혹시나 해서 네이버부동산을 가서 인근 월세 호가를 체크해 보았습니다.

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<출처: 네이버부동산>

8평, 7평 물건들이 22만원~33만원 월세를 요구하고 있습니다. 


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<출처: 네이버부동산>

추가로 3군데를 더 보겠습니다. 

전용 10평, 6평,8평입니다. 두번째 도시형생활주택 6평이 우리 물건과 같은 크기입니다. 

보증금 300만원, 월세 35만원. 


지금까지로 봐서 

일단 월세는 30만원은 받을 수 있을 것 같습니다. 

그럼 산수를 좀 해보면, 

방 16개 * 30만원 * 10달(공실 2달) = 연간 4800만원 

4800만원을 연수익률 5%로 역산하면, 

4800/0.05 = 96000만원. 

원래는 여기에 보증금을 합산해야 하지만, 보수적인 계산을 위해서 보증금은 빼겠습니다. 

따라서 보수적으로 보아 이 물건의 가치는 제 생각에 9억 6천만원은 됩니다.

아니, 적어도 지금 건물주에게 이 물건의 가치는 최소 9억 6천 이상 입니다.   

다시 한번 우리가 필요한 금액을 보면

1순위 수협 채권최고액 3억 3800만원

2순위 이지펀딩 원금 5억 2천만원 

두 개를 합하면 8억 6천. 

물건의 가치는 최소 9억 6천만원. 

문제없이 준공만 된다면 충분히 이지펀딩의 투자금 상환이 가능한 금액이고 

건물주 입장에서는 저 돈 8억 6천 때문에 이 건물을 포기하는 것은 어려워 보입니다. 

준공만 된다면 어떻게 해서든 임대사업자 대출로 해서 대환으로 상환할 것으로 보입니다.  

이지펀딩 설명에 따르면, 공사도 이제 2달 남았고.

사진으로 보아도 골조는 다 올라온 것으로 보입니다. 

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<출처: 이지펀딩 홈페이지> 

이 정도면 준공도 문제없이 될 것으로 예상합니다. 

결론적으로 좋은 상품으로 보입니다. 

다만 제가 아직 현장을 가보지 않아서 잘못 판단하는 점이 있을 수 있습니다.

예를 들면, 

공사가 겉보기 보다 훨씬 진행이 안되었다던가 

또는 동네에서 다중주택에 대한 수요가 아주 낮다던지. 뭐 그런.

그러면 제 평가는 틀리게 됩니다.

동네에 대해서 이해가 높은 분들이 있으시면,  

정보를 공유해 주시면 아주 많은 도움이 될 것 같습니다.   


이 글은 투자 추천글도 비추천글도 아닙니다. 

투자의 모든 책임은 투자자 본인에게 있습니다.  

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11 Comments
분석글 아무나 쓸 수 있는게 아닌데 늘 감사합니다  고생하셨습니다~~
12 용현 08.02 11:34  
[@재테크부자] 감사합니다. 즐거운 금요일 되세요!
23 하늘이 08.02 07:37  
감사해여!
12 용현 08.02 11:33  
[@하늘이] 감사합니다. 좋은 하루 되세요!
23 세미 08.03 01:51  
남자들 뿐만 아니라 여자들도 새 물건을 좋아한답니다 ㅎㅎ 분석글 감사해요^^
12 용현 08.03 18:56  
[@세미] 아 그런가요. 제가 유심히 지켜본 많은 솔로남들은 평수 큰 것보다는 새 것을 좋아합니다.
청소를 싫어하고 뭐 고장나는것을 아주 귀찮아 하기 때문에 그렇더라구요
33 네스라인 08.03 07:55  
분석 감사합니다.
12 용현 08.03 18:57  
[@네스라인] 감사합니다. 즐거운 주말 되세요!
9 달나라 08.03 16:17  
도움이 많이 됩니다
12 용현 08.03 18:58  
[@달나라] 도움이 되신다니 다행입니다. 감사합니다!
3 새내기 10.29 21:36  
경우에 따라서는 부동산 사이트를 이용하기도 하는군요..!초보자도 알기 쉽게 단계별로 써주셔서 정말 많은 도움이 되었습니다.
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