부동산 P2P상품의 종류 담보대출 / 건축자금대출 PF 투자상품 설명

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부동산 P2P상품의 종류 담보대출 / 건축자금대출 PF 투자상품 설명

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예전에 블로그와 네이버 카페에 써둔 글을 정리 해서 피포에 남깁니다. 요즘 없이 장황하기 긴 글입니다.

써둔 글 중 초보자님들께 교육적인 내용이 있다면 피포에 옮겨 놓겠습니다.

저도 초보라 읽다보면 이해되실 지도 모르겠어요.
전문가가 아닌 도를 깨우친 초보입장에서 쓴 글이 초보가 잘 읽힌다고..


초짜인생님이 쓴 부동산담보 P2P확인 법이 더 자세하게 많은 정보가 있습니다. 

https://p2pforum.kr/bbs/board.php?bo_table=12&wr_id=234 


 

부동산 P2P 투자 상품은 크게 부동산담보대출과 PF 혹은 건축자금 대출 2가지로 나뉩니다. 

PF 사업장에서 발생하는 ABL 이라는 것도 있는데요. 건축자금대출(PF) 중에 확실히 받을 공사대금 그리고 사업이익이 나고 
분양이 완료된다는 가정하에서 미래에 발생하는 이익을 담보로 대출을 받는 것인데 PF의 파생상품 즉, 자손들 정도 됩니다.


누구나 알고 있는 내용을 초보자(본인)의 입장에서 설명드리면. 


부동산 담보 대출


실물형 상품으로 현재 다 지어진 아파트나 빌라 등을 담보로 근저당권을 설정(받을 돈의 대략 130%설정)후에 나가는 

대출에 투자하는 것입니다.  돈을 빌려 줄 때 100% 다 빌려 주지 않고 LTV (Loan To Value)라고 %로 되어 있는 수치 이하로만 경매에 넘겨서 안전할 정도만 빌려 줍니다.  LTV는 담보가치 대비 대출 비율입니다. 즉, 담보를 팔아서 회수할 수 있는 돈에서 일부만 빌려 주겠다는 것입니다. 

 

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"LTV(담보가치 대비 대출금) 의 퍼센트 수치가 낮으면 낮을 수록 좋다."
 

돈을 갚지 않을 때 자금을 회수를 하는 방법은 

1) 경매에 넘기는 방법  일반 업체들이 잘하는 방법 

2) NPL채권 매매로 경매를 받을 권리를 매각하는 방법 - 투게더펀딩이 잘 하는 방법  


이 중에 경매에 넘기는 방법에서 경매낙찰가율이라고 하는 것은 경매 감정가대비 낙찰 금액이 얼마 인가하는 비율을 의미합니다. 
대도시 아파트의 경우 90% 이상으로 심지어 100%가 넘어가는 경우가 많습니다.
예를 들어 아파트의 감정가가 1억 원일 경우 낙찰가율이 105%이라면 1억 5백에 낙찰을 받는 것이지요. 
서울은 금융위기 발생 시에도 80% 밑으로 내려간 적이 거의 없으며 최근에는 102% 넘고 있습니다. 
그만큼 최근 가격 상승의 기대감으로 너도 나도 경매로 낙찰받으려고 하기 때문입니다.
5대 광역시에서도 80% 밑으로 내려간 적이 별로 없습니다.


아래 그림에서 담보 감정가 대비 73.38%만 빌려 주었다면 LTV가 73.38%이 됩니다. 
P2P 투자에서는 대출은 주로 후 순위 대출로 됩니다. 

선순위는 주로 전세입자 혹은 은행이나 저축은행이 LTV 62% 먼저 빌려 준 경우가 많습니다. 
62%에서 73.38%의 사이의 대출금을 P2P 업체가 해당 부동산에 근저당을 설정하고 투자자와 대출자로부터 수수료를 받은 다음 투자자들로부터 투자 받아 대출해 주는 것이지요. 
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출처 사람들펀드(트렌치,PF 만 못하는)


결론은, 경매에 넘어가서 점선까지 낙찰가가 내려 가지 않으면 일단 원금은 지킨다고 보는 것입니다. 

장기연체의 연체이자(24%)와 경매등 없어지는 비용까지 감안하여 부동산에 근저당을 잡고 대출 해 줄때 

대출 원금의 130% 이상을 채권최고액이라고 설정하여 대출 해 줍니다. 

보통 1금융권에서는 110~120% 2금융권에서는 130% 기타는 150%를 잡고 대출 해 준다고 하네요. 
아파트의 경우 역사상으로 금융위기 발생 시에도 낙찰가율이 70~80% 까지는 보장되므로 그 밑으로만 대출해 준다면(LTV가 낙찰가 아래에 위치) 원리금을 회수할 수 있다는 것이 됩니다.

투자하는 지역의 동일한 조건의 부동산을 잘 보시고 낙찰가율을 찾아 내신다음 경매에 넘어가서 해당 낙찰가율로 낙찰된다는 가정하에서 연체이자 경매비용등 법무비용을 감안하여 원금을 지킬 수 있는가 확인 후 투자 하면 됩니다.

그래서 일반적으로 대출 시 근저당을 130~150%를 설정하는 입니다. 
근저당의 채권최고액의 합이 낙찰가율을 초과 하는지 보셔야 합니다. 경매넘어가서 지체되는 기간 만큼 연체이자등 부수적인 비용을 받아내야 하기 때문이죠. 경매가 길어져서 LTV아래로 갈 수도 있으므로 경매 들어가기전에 NPL로 매각 하는 것이 보통입니다.


아래  감정가 정보에서 알 수 있듯이  




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출처 펀디드


낙찰가율이 전국평균이 75% 이며 보통 서울/수도권 90%이상 광역시는 80%이상 지방도시은 70%이상이고 

실제로는 경매비용등이 있어 조금 낮게 잡아야 합니다. LTV에서 4% 정도(경매비용)를 제하고 상품을 고르면 안전한 투자가 될 것입니다. 
보통 서울/수도권의 경우 85% 정도면 원리금을 회수 가능하며 지방 광역시의 경우 75% 정도면 안정권으로 생각됩니다.  일반적으로 부동산 담보 대출은 안전도(선/후 순위 여부 및 LTV 잔여 한도)에 따라 수익률이 결정됩니다.
 

그래서 부동산담보대출에 투자하는 P2P투자가 안전하다고 하는 이유 입니다. 


하지만 빌라 와 다세대 주택 같은 경우 LTV의 산정이 힘든 경우도 많아서 
아파트 담보대출만 골라서 투자하면 꽤안전한 투자가 될 수 있습니다. 


경매에 넘겨서 단기지연되었다가 상환되는 경우도 있고 업체 대응에 따라 심하면 2년을 가는 경우도 있습니다.  

경매등 공매든 매각 당시 입찰자가 없으면 반도 못건질 수도 있습니다.


초보자의 경우 낙찰가율 내에 들어 오는 아파트만 해야합니다. 

상업용건물, 상가, 빌라, 토지... 이런데 LTV가 낮다고 들어 갔다가 피보는 경우가 많습니다. 


 

건축자금대출(PF, Project Financing)
 

개발형 상품으로 PF(프로젝트 파이낸싱) 대출이라고 P2P 업계에서는 주로 다세대나 빌라를 건축할 수 있는 토지에 미래에 지어질 건물의 가치를 보고 대출을 해주는 것입니다. 
대출을 모집할 때는 토지만 확보되고 지을 건물을 계획 단계에 있어 토지만 덩그러니 있는 경우가 많습니다. PF 대출에서 LTV라고 하는 것은 미래 건물이 완공되었을 때 감정가로 산정하는 경우가 많아서 중간에 시공사가 사업을 중단하거나 문제가 생기면 담보로 잡은 토지조차 경매에서 절반의 가격에 낙찰될 수 있기 때문에 투자금의 20% 조차 회수가 불가능해질 수도 있습니다. 

담보라고 할 수 없는 건물이 완공되지 않았다는 이유하나 만으로 엄청 위험한 상품에 투자하는 것입니다. 
 

P2P플랫폼 업체에 의하여 현장이 제대로 관리 되지 지지 않거나 방만하게 운영하게 되면 원금을 날릴 수 있는 위험한 상품입니다.
그래서 첫 번째로 사업지의 부동산의 가치가 있는지 입지를 잘 살펴야 하며 차주가 악의를 가지고 공사대금으로 지급한 대출금을 빼돌릴 수 있으므로 부동산 담보 신탁이나 관리형 토지 신탁을 설정하여 신탁사에 자금관리를 맡기고 1순위 수익권을 보유하고 공사의 진행상황에 맡게 대출금이 지급되도록 해야 하며 준공 리스크 통제를 위한 책임준공 서약서를 받고 공사 중단 시를 대비하여 대체 시공사를 확보하는 등 시공권 및 유치권 포기 확약서 및 시행권 포기 및 양도 각서,시공사 주식 질권설정, 연대보증 같은 투자자 보호 장치를 설정하였는지 반드시 확인하고 투자해야 합니다. 그리고 현장 및 공정관리 시스템을 도입하여 공사 단계에 따라 공사비를 내주는 안정적으로 관리/운영되는 P2P 업체에만 투자해야 합니다. 


고수익 건축자금대출인 PF 위험성을 언급하는 이유는 아파트담보가 상대적으로 안전하다는 것이라는 것을 강조라기 위함입니다.
P2P업체에서 PF 상품을 다루고 있는데 위험한 만큼 위에서 언급한 투자자안전장치를 마련하고 건물이 지어져 가며 진행상황에 따라 공사비를 내주면서 현장을 잘 관리를 해준다면 투자자는 연체의 위험성을 감수한 만큼 고수익을 거둘 수 있는 상품으로 PF대출만한 것이 없기 때문입니다. PF 는 업체의 선정이 무척 중요 한 것 같습니다. 


11 Comments
꼭 필요한 좋은 정보네요 정독 해서 읽어야겠어요

축하드립니다! 행운의 16 럭키포인트를 얻으셨습니다 : )

20 리차드 07.11 23:08  
[@재테크부자] 다 아시는 내용들이십니다. ^^; 재테크 부자니임..
[@리차드] 아뇨 아직 많이 부족해서 또 공부해야죠 자꾸 원칙을 안지켜서요
20 리차드 07.11 23:29  
[@재테크부자] 저도 마찬가지입니다.
눈 앞의 이익 앞에 무의식 중에 투자금은 어느듯 투자가 되어 있죠.
적당히 먹는 것이 체하지도 않고 좋을 것 같아요.
세전 10% 정도가 아닐까
20 그냥 07.11 23:30  
글을 너무 잘쓰시는거아닌가요..?
14 진연 07.12 03:25  
전문가십니다. 많이  배우고 갑니다
20 리차드 07.12 13:33  
[@진연] 글만 전문가입니다 글문가라고 하죠
26 네스라인 07.12 06:10  
정보 감사합니다.

축하드립니다! 행운의 18 럭키포인트를 얻으셨습니다 : )

14 아리차 07.12 11:09  
또 한 번 좋은 글 올려주셨네요. 감사합니다.
15 나는나 07.12 11:12  
좋은 글 감사합니다!!
20 하늘이 07.12 15:00  
감사해여!
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