미라클펀딩 41호 상가담보상품 분석(2순위 수익권 신탁)

그냥 - 금융인 P2P 정석

미라클펀딩 41호 상가담보상품 분석(2순위 수익권 신탁)

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안녕하세요. 그냥입니다.

오랜만에 재미있는 상품이 나와서 분석을 담아보려 합니다.

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이번에 스캔해볼 상품은

미라클펀딩 41호 인천 부평구 삼산동 상가입니다.

분석 그 자체에 의미를 두시고 보시면 되겠습니다.

1)총 250백만원 모집하는 건이고

2)6개월 동안 펀딩을 해줍니다.

3)연 수익율은 15% 수준(세후 연 10.88%)의 준수합니다.

4)인천에 있는 상가를 담보로 하는 상품입니다.

사실 사진 속 상가는 삼산동 상가는 아닙니다.

어떻게 알 수 있는지는 글 속에 비밀이 숨어있습니다.

상품특징은

1. 일반 주택이 아닌 수익형 상가

2. 근저당이 아닌 신탁(2순위 수익권)

3. 하나의 물건지가 아닌 다수 물건지를 담보

로 하여 일반 투자자들은 다소 분석이 어려운 상품이기에

쉽게 담아보려고 합니다.

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기본적인 상품 개요입니다.

담보는 인천 부평구 삼산동에 위치한 상가입니다.

보통 단순히 건물 하나를 통째로 다 잡는다고 생각하시는데

임대형상가를 구입해보거나 관심이 있으신 분들은 아시겠지만,

구분 등기가 되어 있습니다. (101, 102호 이런 식으로..)

이 상품 역시 특정 호수를 담보로 한다는 것이고,

상환재원은 사업운영수익금 또는 대환대출이라고 나와있습니다.

상가를 담보로 한다는 것은 보통 임대사업자라고 보면 됩니다.

사업운영수익금 역시 임대수입을 말하는 것이며

대환대출은 해당 담보를 잡아 펀딩했던 상가들을 만기 전후로

금융권에 담보대출을 받아 상환시킨다는 것을 말합니다.

 

개요 1번을 보시면 기존에 35호 상품 차주라고 말합니다.

35호 상품을 그럼 잠시 살펴볼까요?


 

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35호는 당시 150백만원을 모집했었고

법인전용상품으로 출시했었습니다.

3 14일에 모집이 완료되었습니다.

35호 상품에 나와있는 사진이

바로 이번 모집상품의 사진과 같은 물건지입니다.

이 때 상가는 삼산동의 물건지가 아니라

강남구 역삼동에 있는 주상복합건물 내 주택입니다.

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2번을 보시면 당시 1순위 근저당권 10백만원과

우선수익권 210백만원을 설정하였습니다.(150%)

그런데 35호 사진을 이번 모집 중인 상품에 걸어놓은 이유는

이번 상품은 여러 물건지를 담보로 잡아 펀딩 되기 때문이고

그 중 35호에서 펀딩했던 담보물에 추가 신탁을 잡기 때문입니다.

 먼저 차주는 임대업을 영위하는 분이라

부동산이 꽤 많은 것으로 보여집니다.

예측컨데다른 사업장 운영 자금으로 필요한 것으로 보입니다.

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다시 41호 상품의 설명으로 돌아와서

2번을 보시면 35호 역삼동 주상복 도시형생활주택에

2순위 우선수익권 100백만원을 추가로 설정한다고 합니다.

, 기존에 근저당권 10백만원, 우선수익권 210백만원에

추가로 100백만원을 추가로 설정했다는 것입니다.

리하면 근저당권 10백만원 과 우선수익권 310백만원입니다.

그럼 총 320백만원이 됩니다.

해당 물건지는 20189월 당시 감정가가

285백만원 수준이었으나,

201710월 법사가는 215백만원이었습니다.

, 1년 사이 감정가가 상당히 올랐는데,

현재 역삼동의 물건지가 2017년 대비 상승한 점을 감안한다면

300백만원 내외의 수준의 시세일 것으로 볼 수 있을 것이고,

현재 320백만원 설정은 최대로 잡은 셈입니다.

(인근 오피스텔 2017년 가격 대비 현재 상승율을 감안해보면

대략적 매매사례평가방법을 통한 시세를 가늠됩니다.)

여기서 애매하게 근저당권을 10백만원만 따로 잡은 것은

역삼동 도시형생활주택(원투룸)임대수요 많은 물건지입니다.

만약 임차인이 들어올 경우,

해당 임차보증금이 근저당설정에 보다 최우선변제가 됩니다.

그럼 상대적으로 근저당설정을 잡은 대출이 뒤로 밀리게 됩니다.

그래서 신탁을 넣은 것입니다.

근저당은 10백만원을 잡은 것은 해당 채권이 부실이 나서

NPL 매각을 한 경우를 감안한 것입니다.

NPL 매입자가 신탁상태의 채권을 매입하여

공매를 하면 보통 3~4달 전후로 배당이 끝납니다.

그렇게 되면 이자 수익이 거의 없는 것입니다.

그런데 근저당권을 활용하여 경매를 넣게 되면

1년 가까이 끌고 갈 수 있는 것입니다.

, NPL 매입자에게 근저당을 활용한 경매를 할 것이냐,

아니면 신탁을 통한 공매를 할 것이냐

선택을 할 수 있게 하는 것입니다.

그리고 사실 담보물건지는 역삼동 생활주택이 아니라

메인은 제목에서 나와있듯이 삼산동 상가입니다.

상품개요 3번을 보면 지하철이 가깝고 접근성 좋고

주변환경이 양호하다는 것을 담고 있습니다.

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저도 상가를 가지고 임대수입을 받고 있어 간단히 적자면

상가는 무엇보다 접근성, 인근 환경과 어울릴 수 있어야 합니다.

해당 상가는 굴포천역을 바로 앞에 두고 있으며,

인근에는 먹거리타운과 주거용 아파트, 은행, 공원, 체육관 등

제반환경이 굉장히 양호합니다.

4번을 보면 35호 상품 감정가와 삼산동상가 감정평가액 감안시

전체 담보평가액이 약 37억이고 대출원금을 감안할 경우,

LTV77.27%에 불과하다고 합니다.

(P2P 대출인점 감안 보수적 감정)

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선순위는 이미 먼저 펀딩이 된 35호의 150백만원과

임차보증금 140백만원, 그리고 선순위 금융권 23억원입니다.

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제가 글로 길게 적어놓은 부분을 표로 나타내면 이렇습니다.

선순위 총 23억도 신탁(1순위 수익권자)으로 들어간 것입니다.

, 미라클펀딩의 설정은 2순위 수익권으로 들어간 신탁입니다.

2순위 근저당설정과 2순위 신탁의 가장 큰 차이는

신탁은 1순위 수익권자가 동의하지 않으면

2순위 신탁을 할 수 없습니다.

보통 1순위 수익권자가 동의를 했다면 2순위 수익권자에게

공매를 하지 못하게 조건을 걸어두는 것이 일반적입니다.

, 공매하지 말고 우리가 공매해서 배당을 받을 때

그때 챙겨가라는 것입니다.

 

물론 협의해서 공매권을 받아가는 경우도 있으나

생각보다 많이 일어나는 경우는 아닙니다.(당연한 이야기지만)

 

그러면 미라클펀딩에서 불리한 것은 아닌가라고 생각하겠지만,

보통 2순위로 들어갈 때에는 1순위 수익권자 부분을

부실발생시 매입할 수 있도록 대위변제 약정서를 징구받습니다.

설명에는 나타나 있지는 않지만 약정서를 징구받았습니다.

부실 발생시 매입처리하면 1순위권을 획득하게 됩니다.

그래서 공매를 진행해서 채권보전을 하게 되는 것입니다.

그리고 그 3~4개월의 기간 동안 투자자들이 연체가 되고

이자를 못받게 되는 것을 감안하여 미라클상생기금을 활용하여

이자를 제공할 수 있도록 하는 것입니다.

미라클펀딩 세이프플랜은 원금 상환이 아닌 공매 사이에

노출되는 연체 스트레스 보완하는 용도로 활용되는 것입니다.

미라클 상생기금으로 연체 노출되는 부분을 완화하고

경매를 통한 대출금 회수를 출구전략으로 담아두었습니다.


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 위에 적어둔 내용을 요약한 것입니다.


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차주는 월임대수익 약 16백만원인점 감안

금융소득 충당 무난시되고

회수에 어려움 없을 것입니다.

6개월안에 35호 상품을 포함한 대출금을

온전히 본인자금으로 전부 회수하는 것은

현실적으로 쉽지 않을 수 있지만

결국 최종적으로 금융권 대환을 통한 상환이나

차주가 보유한 다른 물건지 담보 대출로

상환이 이루어질 것으로 보입니다.

이상 분석을 마치겠습니다.

22 Comments
3 닐리리 05.12 14:04  
우와... 자세한 설명 너무 감사합니다^^

축하드립니다! 행운의 17 럭키포인트를 얻으셨습니다 : )

19 그냥 05.12 22:30  
[@닐리리] 자세하게 적진 못했어요ㅎㅎ
잘 읽어주어 감사합니다.
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