데일리펀딩 689호 평택 지산동 레지던스 건축사업

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용현 - 부동산P2P 상품분석

데일리펀딩 689호 평택 지산동 레지던스 건축사업

3 용현 8 219 10 0

오늘은 데일리펀딩 689호 평택 지산동 레지던스 건축사업을 살펴 보도록 하겠습니다. 

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<출처: 데일리펀딩 홈페이지> 

어제 펀딩했군요. 3억을 모집에 16% 수익률 기간이 2개월입니다. 금리와 기간이 매력적인 상품입니다. 

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<출처: 데일리펀딩 홈페이지>

오늘도 평택에 펀딩하는 것이 있어서 내용을 보았는데 내용이 같습니다. 

둘 다 평택 지산동에 레지던스를 짓는 사업에 투자하는 상품입니다. 

같은 상품인데 각각 A동, B동에 투자한다고 하네요. 

내가 A동에 투자하는지 B동에 투자하는지, 혼동이 없으시길 바랍니다. 

제가 오늘 보는 건 B동. 

데일리펀딩의 핵심요약을 보겠습니다. 

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<출처: 데일리펀딩 홈페이지>  

1번. 이 사업지의 레지던스는 사업성이 좋다. 

2번. LTV가 26.2%이다. 담보를 확보하고 있다. 

3번. 시공사가 책임준공할 것이다. 

4번. 인허가가 끝났고 분양 중이다. 


여기서 제가 가장 중요하게 보는 것은 2번입니다. 

담보를 확보하고 있다. 

LTV(Loan to value ratio)가 아주 낮다.이 말은 부동산의 가치 대비 얼마나 돈을 빌려주는가, 이 말입니다. 

실거래가 100원짜리 부동산에 50원 빌려주면 LTV 50%가 되는 겁니다.  

제가 2번이 제일 중요하다고 생각하는 이유는 간단합니다 

담보가 있고, 담보가 부동산이고, 담보 가치의 30%도 안하는 금액을 차주에게 빌려주면 안전합니다. 

아래 설명을 좀 더 보겠습니다. 

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<출처: 데일리펀딩 홈페이지>  

우선 자금의 용도. 우리 돈을 가지고 가서 어디다 쓰겠다고 하는 건데. 

현재 분양홍보 중임을 알 수 있습니다. 초기 공사자금이고 1차 펀딩의 상환금이라고 합니다. 

상환재원에서 약간 의문인데. PF금융권 대환대출이 있습니다. 

지금과 같은 공사 단계에서 PF가 들어올 것인지 저는 의문입니다. 

사업 초기에 사업성이 좋다고 금융권에서 생각해다면, 이미 PF가 들어왔을텐데 아직 안들어온것을 보면. 

추후라도 금융권이 이 사업에 PF로 들어오려고 한다면 결국 분양률에 모든 것이 달려있습니다 .

분양이 잘 되면 

PF도 들어 올 수 있고, 

분양 계약금과 중도금으로 공사를 진행 할 수도 있고. 

사업권 매각도 쉽습니다. 

분양이 안되면 데일리펀딩의 리파이낸싱이 유일한 옵션입니다. 

담보가 뭔지 한 번 보겠습니다. 

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<출처: 데일리펀딩 홈페이지> 

이 세 가지중에서 확실하게 서류로 입증될 수 있는 담보는 시행사 수익권 질권입니다. 

시행사 수익권은 신탁원부에 기록이 됩니다. 따라서 확인이 가능합니다.  

이 수익권에 질권을 설정한다는 말은 수익권을 담보로 돈을 빌려준다는 말입니다.

돈을 갚지 않으면 이 수익권을 가지고 오는 것이죠. 

이 부동산 개발사업이 다 끝나면, 분양받은 사람들이 분양대금을 납부하게 되고 거기에 따른 현금유입이 생기겠죠. 이 현금은 신탁사 계좌로 입금되고, 신탁사는 초기에 계약할 때 약속한 순서대로 순위에 따라서 현금을 지급합니다. 시행사 수익권은 보통 마지막입니다. 어쨌든 사업이 성공하면 돈이 남을 것이기 때문에 그 돈을 담보로 돈을 빌려준 것이죠. 

그런데 신탁된 부동산의 시행사수익권에 질권을 설정하려면, 신탁회사의 승낙이 있어야만 합니다. 

신탁사는 분명히 공문으로 질권설정을 승낙했을 것입니다. 

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이런 형태의 서류말입니다. 

수익권의 질권은 신탁원부에는 나오지 않기 때문에 이 신탁사의 질권설정 승낙 서류를 데일리에서 업로드 했다면 서류부분에서 더 좋은 점수를 줄 수 있었을 것 같은데 좀 아쉽습니다. 일단 저는 다 믿어 보겠습니다. 

시행사수익권질권을 데일리는 가지고 있다! 

여기까지 정리해보면, 

분양홍보비, 건축자금대출입니다. 

담보는 신탁수익권의 질권

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<출처: 데일리펀딩 홈페이지> 

목표 분양수익금 324억

선순위 15억 

데일리 70억 

그래서 LTV 27%( 85억/324억) 

제가 또 신탁원부를 떼러 갔습니다. 

신탁원부 확인. 

신탁원부의 앞에는 등기부등본이 나오고, 신탁이 되어 있으면 갑구 마지막에는 신탁사 이름이 나옵니다. 

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생보부동산신탁 확인. 신탁되어 있습니다. 

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젤 뒤에 등기부요약을 보는 것이 편할 수도 있겠습니다. 

갑구와 을구에 기록사항 없음 확인했습니다. 

이제 신탁의 수익권 순위만 살피면 권리관계를 파악할 수 있습니다.

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1순위 금융기관 19억 5천만원(채권최고액이겠죠) 

2순위 건설사입니다. 139억

이 다음이 수익자. 데일리 말에 따르면 이 수익자의 권리가 데일리펀딩의 권리가 되겠죠. 

그러면, 다른 특약조항이 없다면 데일리펀딩은 3순위입니다. 

이제 계산해보면, 

대충 보수적으로 잡아서 


20억(금융기관) + 139억(건설사) + 70억 (데일리) = 229억 


즉, 데일리펀딩에 투자한 우리의 원금은 이 사업이 준공이 되고 나서 준공된 건물의 가치가 229억이 넘으면 안전하다고 할 수 있습니다. 

다만, 제가 우려하는 부분은 우선 준공이 될 것이냐 하는 점입니다.

데일리펀딩의 70억으로 준공은 힘들어 보입니다. 그래서 분양률이 중요합니다.

위의 건설사 수익권이 139억인 것으로 보면 건설비용이 최소 100억은 넘어 보이는데. 

분양홍보에도 돈을 썼으니 70억은 부족해 보입니다. 

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<출처: 데일리펀딩 홈페이지> 

연면적이 총 2882평입니다. 공사비를 대략 400만원이라고 해도. 
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<출처: 삼송호수공인님 네이버블로그>

400*2882=115억. 위에도 적혀 있지만 주차장, 설계비, 감리비 등등 추가로도 엄청 돈이 들어갑니다. 

아파트는 대기업이 짓고 대규모 공사이기 때문에 그나마 싸게 지을 수 있지만 이런 작은 공사는 분명히 돈이 더 들어갈 것이라고 추정합니다. 

여하간, 특약사항이 없다면, 

데일리의 LTV 설명은 뭔가 부족해 보입니다. 

물론 완판되서 데일리의 설명대로 324억의 분양매출이 나오면 다 해결됩니다. 

결국,

1. 신탁수익권질권설정승낙서 

2. 공사비 조달에 대한 설명 

3. LTV 설명

4. 분양률에 대한 설명  

요런 것들이 좀 부족해 보이네요. 

분양성 평가는 예술의 영역이라서 스킵합니다.


이 글은 투자 추천글도 비추천 글도 아닙니다.  

투자의 모든 책임은 결국 투자자 본인에게 있습니다. 

8 Comments
10 리처드 04.16 16:28  
대단한 내공이세요.
믿고 봅니다.
3 용현 04.16 17:04  
[@리처드] 감사합니다. 즐거운 오후 되십시오!
7 나는나 04.16 19:12  
분석 감사합니다
11 Raye 04.17 20:06  
용현님의 글을 읽다보면 부동산 분석이 늘어가는 느낌이 듭니다.
물론.. 느낌뿐만 이지만요!! ㅋㅋ
3 쿠쿠다스 04.18 23:15  
좋은 분석 감사합니다.
5 오션 04.22 13:10  
전문가님 감사합니다.
2 상실이 05.06 17:30  
ㅎ 예술의 영역이란 단어에서 급 공감하고 갑니다! 감사합니다.
11 꿀이아빠 05.16 22:30  
용현님 글 보고 도움이 많이 되고 있었는데 요즘은 글이 안올라와서 아쉽네요 ㅠ 기다리고 있습니다~ㅎ

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