위펀딩 #372 양주신도시 인근 아파트 선순위 담보대출 2차

용현 - 부동산P2P 상품분석

위펀딩 #372 양주신도시 인근 아파트 선순위 담보대출 2차

8 용현 13 197 7 0

오늘은 위펀딩의 양주신도시 인근 아파트 선순위 담보대출 2차 상품을 살펴 보겠습니다. 

오늘 모집한 상품입니다. 

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<출처:위펀딩 홈페이지> 

양주 회정동 인근이 아파트의 선순위담보대출입니다. 금리는 11.7%이고 기간이 6개월입니다. 

일단 금리와 기간이 마음에 듭니다. 게다가 1순위 담보대출!

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<출처: 위펀딩 홈페이지> 

총 대출 1억 5300만원이고 담보는 신탁수익권 질권대출이라고 합니다. 

즉, 부동산을 신탁회사에 맡기고 우선수익권에 질권을 설정해서 담보를 확보하겠다는 말입니다. 

무슨 말인고 하니, 

부동산을 신탁에 맡기고 우선수익권을 받은 대부업체가 있습니다. 

그 대부업체가 우선수익권을 담보로 또 대출을 받는 상황입니다. 

우리는 그 우선수익권에 질권을 설정하고 돈을 안갚으면 우리가 우선수익권을 가지고 와서 담보권을 실행할 수 있습니다. 

담보대출에서 조사해야할 것들이 좀 있습니다. 

이 상품은 담보대출에서 확인해야할 요소들을 잘 정리해놓은 상품입니다. 

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<출처: 위펀딩 홈페이지> 

당연히 등기부등본을 확인해야 합니다. 

차주의 소유권에 문제가 없는지 갑구 확인. 

이 부동산을 담보로 돈을 얼마나 빌렸는지 을구 확인. 

그리고 전입세대열람원 확인. 세입자가 있는지 확인. 

소액보증금 세입자의 경우 무조건 보증금의 일부가 최선순위가 되기 때문에 중요한 문제입니다. 

국세와 지방세 확인. 세금의 경우도 우리 대출보다 선순위가 될 수 있기 때문에 미납세금이 있는지 확인해야 합니다. 

그리고 수익권증서. 이건 신탁에 넘겼을때 확인해야 되는 서류이죠. 

신탁에 물건을 맡기면, 등기부 갑구(소유권) 마지막에 항상 신탁사 이름이 나옵니다. 

그래서, 

등기부등본 확인(권리관계)

세입자 확인(권리관계를 박살내는 소액보증금 확인)

세금(권리관계를 무시하는 세금 확인) 

그래도 문제가 되는 하나가 더 있는데. 그건 임금체납입니다. 차주가 사업자면 항상 임금체납도 신경써야 합니다. 

체납된 임금은 나중에 경매시에 또 소액보증금과 함께 최선순위가 될 수 있기 때문에 이게 무섭습니다.

다행히 신탁된 재산은 보호가 됩니다.

신탁된 이후에 발생된 임금체불과 세금은 신탁된 부동산에 영향을 미칠 수가 없습니다.   

복잡한 것 같은데 천천히 하나씩 보면, 

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<출처: 위펀딩 홈페이지> 

소유권, 갑구에 국제자산신탁. 신탁된 것을 알 수 있습니다. 

소유권 이외의 권리, 을구. 을구에 아무것도 없습니다. 이 부동산을 담보로 나간 돈은 없습니다. 

자 신탁된 것 확인. 아무 채무도 없는 것 확인. 

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<출처; 위펀딩 홈페이지>  

전입세대가 없음을 확인.박모씨가 살고 있는데 원차주라고 위펀딩이 설명하고 있습니다.

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 <출처; 위펀딩 홈페이지>

국세 미납 없음. 

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<출처: 위펀딩 홈페이지> 

지방세도 미납없음. 

세입자 없고, 세금 깨끗하고. 부동산에 부채 없으니. 

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<출처: 위펀딩 홈페이지> 

신탁우선순위 1순위 확인. 

1순위 확실합니다. 신탁된 이후로는 임금체납도 해당 부동산에 들어 올 수 없기 때문에. 

이제 위펀딩이 이 수익권에 질권만 설정하면 권리관계는 거의 확실하다고 할 수 있습니다.

위펀딩에 전화를 했습니다. 


나: 우선수익권 질권설정 확인 어떻게 하나요? 

위펀딩: 질권설정 후 업로드합니다. '

나: 시간은 얼마나 걸리나요? 

위펀딩: 대출실행후 1주일 안에 업로드 합니다.

나: 모든 서류를 방문하면 볼 수 있나요. 

위펀딩: 약속잡고 방문하시면 최대한 보여드립니다. 

나: 감사합니다! 


음, 비교적 신뢰가 가는 대화였습니다. 

이제 권리관계, 사실확인이 되었으니. 

정리를 해보면

이 부동산 담보대출은 


1순위: 위펀딩 1억 5300만원 

끝 


따라서. 이 아파트의 가치가 1억 5300만원을 넘으면 우리는 원금을 회수할 수 있습니다.  

치평가만 잘하면 되겠습니다. 

국토부실거래가 공개시스템으로 고고!!

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<출처: 국토부실거래가 공개시스템> 

담보물을 찾았습니다. 경기도 양주 회정동 범양아파트입니다. 

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<출처: 위펀딩 홈페이지> 

담보물은 회정동범양아파트이고 크기는 전용 25평, 우리가 흔히 32,3평짜리라고 이야기하는 아파트입니다. 

마침 회정동 범양아파트 같은 크기의 최근 실거래가가 있습니다. 

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<출처: 국토부실거래가공개시스템> 

음.좋아보입니다. 2019년 3월에 거래된 가격입니다. 2억, 1억9500만원. 나쁘지 않습니다. 

2019년 2월을 보겠습니다. 

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<출처: 국토부실거래가공개시스템> 

2019년 2월에도 모두 1억 8천만원이 넘게 거래가 되었네요. 

음. 될 것은 같습니다. 

18000(부동산가치)-15300(우리 원금)= 2700만원

2700만원의 여유가 있기 때문에 가능할 것 같습니다. 

다만 흔쾌히 들어갈 만한 여유는 아닌 것 같다는 생각이 듭니다. 

뭔가 제 느낌은 1억 3천 정도면 버퍼가 충분하지 않나 하는 느낌이 듭니다.

1억 5300만원에 연체이자가 들어가기 시작하면, 2700만원이 큰 갭일까 싶습니다. 

차주가 아파트가 날라갈 것이 우려되어서 우리 돈을 갚겠다고 생각이 들려면 부동산의 가치가 빌려간 돈에 비해서 많이 높으면 좋은데 2700만원의 갭은 제 느낌 상 너무 많이 빌려준 것 아닌가 싶습니다. 

LTV 85%(15300만원(우리 원금) / 1억 8000만원(부동산 가치) ) 는 너무 높은 것 같습니다. 

이 동네에 호재가 있어서 부동산 가치가 올라갈 여지가 있는 것이 아니라면 좀 높다는 생각이 듭니다. 

역시 동네 부동산에 대한 이해가 있으면 투자에 아주아주 유리합니다. 

느낌만으론 안되고. 

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<지지옥션 홈페이지> 

오늘자 지지옥션의 경매 낙찰가율 입니다. 경기도 평균이 82%~87%이죠. 

여기서 느낌이 나옵니다. 

마지막 저의 생각 정리. 

1. 권리관계와 펙트체크 측면에서 볼 때 아주 좋은 상품이다. 위펀딩이 잘하네~ 

2. 아,그런데 너무 많이 빌려주는거 야냐? 


이 글은 투자 추천도, 비추천도 아닙니다. 

투자의 모든 책임은 투자자 본인에게 있습니다. 


   



 

  


13 Comments
좋은 분석글 잘 봤습니다. 투자 판단하는데 도움이 많이 됐습니다.
6 이자부자 04.15 21:03  
고맙습니다 카페에서 이쪽으로 이주중인데 여기도 계시니 반가워요
분석글 잘 읽고 갑니다 감사합니다
19 세미 04.15 22:28  
좋은 분석글 참고가 되었어요~~감사합니다!!^^
18 꿀이아빠 04.15 22:44  
항상 깔끔한 분석 감사드립니다~!
2 dndbapa 04.15 23:03  
카페에서 방금 본 글인데 다시 보게되어 반갑네요ㅎ
19 그냥 04.16 00:31  
꼼꼼한 분석 잘 읽었습니다^^
16 활동 04.16 10:13  
분석글 감사합니다
12 구름과자 04.16 10:26  
초보자도 보기 쉬워요
감사합니다
14 잘간당 04.16 11:56  
자세히 설명해 주시니 다른 상품 분석에 많은 도움이 됩니다.
감사합니다.
14 Raye 04.17 20:10  
상품 분석 재밌게 잘 읽었습니다.
담보가 확실하니 상관없지만, 저정도면 차주가 그냥 아파트 놓고 갈수도 있다는 생각이 드네요 ㅋㅋ
6 오션 04.23 12:07  
감사합니다~ 쉽게 설명으로!!
8 상실이 05.06 17:44  
사업자일 경우 임금체불에 관한 내용은 제가 생각못하고 있던 부분입니다. 또 이렇게 공부하고 갑니다. 감사합니다.
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