데일리펀딩 681호 분양수수료 ABL5차

용현 - 부동산P2P 상품분석

데일리펀딩 681호 분양수수료 ABL5차

12 용현 49 1085 4

오늘은 데일리펀딩 681호 분양수수료 ABL5차를 살펴 보려 합니다.

e103243ff60f75e9f573e8ddfa1a96fb_1554952482_6273.png
 

<출처: 데일리펀딩 홈페이지> 

2억원을 모집하는 ABL상품입니다. 금리 16%, 2개월. 

데일리펀딩은 계속 리파이낸싱으로 상환을 하고 추가 자금을 더 모집하는 방식으로 사업을 진행하고 있습니다. 

이 상품은 동산 상품입니다. 부동산 상품이 아닙니다. 

e103243ff60f75e9f573e8ddfa1a96fb_1554952501_0521.png
<출처: 데일리펀딩 홈페이지>

부동산 관련해서 발생한 채권이 아니라는 거죠. 

일단 ABL이 무엇인지부터 한 번 짚어보겠습니다.  

Asset Based Loan의 약자입니다. 우리 말로 하면 자산유동화대출이라고 흔히 표현합니다. 

회사가 가진 자산을 담보로 대출을 해주는 것입니다. 

즉, 자산이라고 볼 수 있어야 합니다. 

자산은 회사가 가지고 있는 재산입니다. 

흔히 많이 하는 ABL이 바로 매출채권유동화입니다. 

A가 채소가게를 하는데 B라는 음식점에 당근을 팝니다. 

B는 당근을 사고 현금을 주면 좋은데, 장사를 하고 돈이 생기면 주겠다라며 약속어음을 줍니다. 

A는 이것을 가지고 P2P회사에 가서 

'보시오, 내가 돈을 받을 것이 있으니 이것을 담보로 돈을 빌려 주시오!' 

이러면 이제 P2P에서 여러 심사를 거쳐서 돈을 빌려주던지, 안빌려주던지 하겠죠. 

이런 프로세스로 ABL이 이뤄지는데. 

자, 그럼 데일리가 오늘 펀딩한 분양수수료 ABL은 

차주 "나 분양수수료 받기로 한 채권이 있다, 그걸 담보로 대출을 해 달라" 

이겁니다. 

따라서 담보물이 채권이겠죠. 채권은 보통 질권설정이나 양도계약으로 담보를 설정합니다. 

e103243ff60f75e9f573e8ddfa1a96fb_1554952521_765.png
 
<출처: 데일리펀딩 홈페이지> 

업무대행수수료채권 양도담보계약입니다. 임변호사님이 있다고 증언해주셨습니다. 

그런데 제가 볼 때 상품 설명이 좀 이상합니다. 

e103243ff60f75e9f573e8ddfa1a96fb_1554952536_4416.png
<출처: 데일리펀딩 홈페이지>  

e103243ff60f75e9f573e8ddfa1a96fb_1554952553_0097.png
 

<출처: 데일리펀딩 홈페이지> 

"어디서 어떤 부동산을 이미 분양해서 받을 돈이 있다. 그걸 유동화해 달라"

이게 정상적인 ABL이죠. 

근데, 데일리펀딩은 설명의 대부분을 "이 부동산 상품은 분양성이 좋아!!!" 여기에 집중하고 있습니다. 

추론해 보건데, 

"지금 제주 아라동에 내가 향후 분양할 상품이 분양되면 분양 수수료가 생기니까, 이걸 담보로 돈을 빌려달라" 

이 말인 것 같습니다. 

음, 미래에 분양이 잘되면 수수료가 발생할 수도 있지만, 분양이 안되면 당연히 분양수수료는 발생하지 않겠죠. 

이걸 현재 단계에서 채권이라고 볼 수 없습니다. 

이건 사실상 신용대출입니다. 

현재 현금화 가능한 담보가 없습니다. 

차주가 내세운 사업계획은 이렇습니다. 

e103243ff60f75e9f573e8ddfa1a96fb_1554952575_8748.png
 

<출처: 데일리펀딩 홈페이지> 

제주 아라일동에 연립주택 190세대를 지을려고 하네요. 

그런데 아직 인허가가 끝나지 않았습니다.

말 그대로 계획입니다. 아직 사업이 시작하지 않았습니다.

자금 사용 목적을 보겠습니다. 총 50억을 펀딩합니다. 

e103243ff60f75e9f573e8ddfa1a96fb_1554952602_3481.png

 

<출처: 데일리펀딩 홈페이지> 

e103243ff60f75e9f573e8ddfa1a96fb_1554952613_3513.png
 

<출처: 데일리펀딩 홈페이지> 

토지를 아직 다 못샀습니다. 

따라서 당연히 토지는 담보가 아닙니다. 

50억 중 일부를 토지대금으로 쓰겠다. 

분양광고비와 초기사업비로 쓰겠다. 

e103243ff60f75e9f573e8ddfa1a96fb_1554952626_1147.png
 

<출처: STX 더 테라스 홈페이지> 

아라동 더 테라스 홈페이지도 만들고, 모델하우스도 만들었네요. 

e103243ff60f75e9f573e8ddfa1a96fb_1554952643_5604.png
<출처: 국토일보, 이경운, 2018년 12월 31일> 

인터넷 광고도 하고 있습니다. 

펀딩한 자금이 이렇게 데일리의 설명대로 토지대금, 분양광고와 모델하우스 비용 등으로 사용되고 있습니다. 


정리하면 이렇습니다. 

차주가 제주시 아라동에 사업계획을 하고 있다. 

사업이 잘 되면 분양수수료 등을 받아서 자금을 상환하겠다. 

우리 투자자들은 사업계획대로 사업이 잘 된다면 상환받을 수 있다. 

안되면, 데일리가 최대한 책임을 진다는데....


우리가 정확히 알고 투자해야 합니다.  

사업계획서를 보고 투자하는 건 대출이 아니라 엔젤투자라고 스타트업 펀딩할 때 하는 것과 비슷합니다. 

그럴 경우, 우리는 지분을 받죠. 사업이 성공하면 이익을 지분만큼 가져옵니다. 

아마존, 페이스북에 초기 투자하는 것이 그런 개념이죠. 사업계회서를 보고 사업이 될 것같고 계획이 좋으면 투자한다. 그 대신 지분을 받는다. 아마존, 페이스북이 터지면, 우린 재벌이 된다. 1억이 1000억이 된다.

음. 생각만 해도 좋군요...............

대신 1억 전액을 다 날릴 가능성도 있기 때문에 엔젤투자는 리스크가 크다. 어렵다고 합니다. 

그런데 데일리펀딩의 이번 상품은 사업이 잘되어도 우리 업사이드는 너무 작습니다. 

이런 무담보 신용대출을 50억이나 투자하는데 16%는 너무 작다고 생각합니다. 

추가로 사업이 성공하면 얼마를 더 받는다 이런 조항이 있는 것도 아니고. 

저는 좀 '이 상품은 공정하지 않다' 그렇게 생각합니다. 

어쨌거나 잘 되어서 모든 투자자들이 무사상환을 받으면 좋겠습니다. 


이 글은 투자 추천도 비추천도 아닙니다. 

모든 투자의 책임은 투자자 본인에게 있습니다. 















 




49 Comments
용현님의 글 항상 감사합니다

축하드립니다! 행운의 3 럭키포인트를 얻으셨습니다 : )

12 용현 04.16 17:07  
[@비상갈매기] 감사합니다! 즐거운 오후되세요!
분석 감사합니다~~
12 용현 04.16 17:08  
[@점심뭐먹지] 감사합니다. 열심히 하겠습니다!
2 삼성전기 04.17 13:42  
예리한 분석글 감사합니다.
제가 예전에 카페에다 이게 왜 동산으로 분류되는지 의문을 남긴적이 있습니다..
형식상 동산으로 분류되지만 이 상품의 성격은 부동산이기 때문이죠.
금감원에서 괜히 부동산 상품에 한도를 걸어놓은게 아닐텐데.. 그걸 교묘하게 피해가버렸습니다.
또한 상품내용을 자세히 읽어보면 용현님께서 지적하신 부분처럼 이상한 부분이 많습니다.
ABL보다는 브릿지론(토지대금 매입)에 가깝기 때문이지요. 브릿지론은 PF시장에서도 가장 리스크한 축에 속하는데.. 그런 설명이 없습니다.(브릿지론은 부동산으로 분류되죠)
데일리에서 이 부분을 좀 명확하게 설명해주었으면 좋겠습니다~

축하드립니다! 행운의 29 럭키포인트를 얻으셨습니다 : )

15 Raye 04.17 16:43  
부동산 분석.. 너무 대단하십니다.
6 오션 04.23 11:37  
잘보고 갑니다 역시 보면볼수록 분석의 필요성이 절실하네요
2 스마일쌤 04.27 15:35  
제가 이번주 금요일 데일리에 이해우 대표이사를 오후에 잠시 만나고 왔습니다. 데일리에서 왜 이렇게 위험한 PF 브릿지론을 내놓았는지도 충분히 설명을 들었습니다. 그래도 PF 브릿지론을 어니스트펀드처럼 연 13%에 내는 것보다는 데일리가 정직한 것 같습니다.ㅎㅎ 그만큼 한국의 부동산 PF 시장이 어려운 것 같습니다. 앞으로도 부동산 시장상황이 안좋기 떄문에 작은 P2P 회사들에서는 부동산 담보 및 PF 에서 더 많은 부실이 예상됩니다. ㅠ.ㅠ
12 상실이 05.06 17:36  
저도 이 상품이 나왔을때 16%는 공정하지 않다고 생각했었습니다.
그렇지만 정말. 정말. 데일리가 분석을 잘하고 사업성평가도 엄청 잘해서 무조건 성공한 사업이 되는 곳이라면...
그리고, 16%수익을 100%받을 수 있다면 저는 무조건 투자를 하겠죠.ㅎ
투자자의 입장에서 데일리를 얼마나 신용할 수 있을까가 투자의 핵심이라고 생각합니다. ㅎ
아. 저는 투자하지 않았습니다.ㅋㅋ
제목

최근글


새댓글



Facebook Twitter GooglePlus KakaoStory NaverBand