데일리펀딩 900호 동일하이빌 타운하우스 건축사업

용현 - 부동산P2P 상품분석

데일리펀딩 900호 동일하이빌 타운하우스 건축사업

지난 7월 24일에 3억 모집한 데일리펀딩 900호 동일하이빌 타운하우스 건축사업입니다. 

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<출처: 데일리펀딩 홈페이지>

수익률 16%, 투자기간 4개월. 조건만 보자면 아주 매력적인 상품입니다.

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<출처: 데일리펀딩 홈페이지>

게다가 투자금액의 1% 상품권을 지급합니다. 이게 수익률을 기하급수적으로 올립니다.

투자하고 바로 선지급받으니까 연이율로 계산하면 12%를 추가해야 하는 거죠.

조건이 매우 좋은 탐나는 상품입니다.

그래서 데일리펀드는 투자자들 사이에서 아주 인기있는 P2P회사이기도 합니다.

물건을 보면,

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 <출처: 데일리펀딩 홈페이지>

경기도 양평에 전원주택 47세대를 짓는 사업입니다. 전원주택은 25평 정도 된다고 보면 되겠습니다.

우리가 분양 받는게 아니니까. 대충(아주 나쁜말이지만) 대충 그렇게 생각하고.

담보는 1순위 우선수익권입니다.

2943489833_D9A1Oz72_3302cc59cee6ab8a5be66c0ecb241b95952369b3.png<출처: 데일리펀딩 홈페이지>

우선 간만에 또 법원등기소로 출동해서 신탁원부를 떼봅니다. 

헉, 비가 미친듯이 오네요......

일단 데일리를 전적으로 신뢰합니다. 데일리펀딩이 친절하게 계약서도 올려 주셨으니.

나중에 비 그치면 운동도 할 겸 법원등기소로 가봐야지.


그럼 권리관계를 정리해 보면,

1순위 우선수익권 데일리 80억

이건데. 그래서 데일리는 LTV가 42% 정도 된다고 합니다.

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<출처: 데일리펀딩 홈페이지>

그런데 약간 의구심이 생겼습니다. 데일리펀딩의 설명이 좀 필요합니다.

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<출처: 데일리펀딩 홈페이지>

분양수익금 192억이 맞다고 가정하고, 공사비는 현재 지급 중입니다.  

준공이 끝나고 수분양자들이 다 입주하면 현금 192억이 있겠죠.

데일리펀딩의 설명은 데일리가 이미 펀딩해서 이미 공사비 80억을 주었으니,

공사비는 줄 것이 남은 것은 없고,

따라서 데일리가 1순위 80억으로 192억에서 돈을 가지고 올 수 있다라는 의미인데.

데일리의 말대로 분양이 거의 다 되었다면,

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<출처: 데일리펀딩 홈페이지>

 

분양중도금이 어느정도는 분명히 입금이 되어 있을텐데.  

그 돈으로 데일리 돈을 갚는 것이 시행사에게는 큰 이익입니다.

16% 이자에 상품권까지 생각하면, 상당한 이익이죠.

펀딩날짜금액(억)상환상태
2018년 1월20상환완료
2018년 2월19상환완료
2018년 3월12상환완료
2018년 4월 21상환완료
2018년 5월 12.7상환완료
2018년 6월10상환완료
2018년 7월 10상환완료
2018년 10월 30상환완료
2019년 1월31상환완료
2019년 2월6상환완료
2019년 3월2상환완료
2019년 4월12상환완료
2019년 5월 20이자지급중
2019년 6월 11이자지급중
2019년 7월18이자지급중

이 상품 펀딩금액을 월별로 정리해 보았습니다.

2018년 1월, 2월, 3월에 이미 50억을 모았고, 계속 리파이낸싱을 하면서 50억 정도를 유지 중입니다.

지금도 대출잔액이 49억입니다.

평균 50억을 거의 1년 4개월째(2018년 1월, 2월 3월 제외)쓰고 있는 셈인데. 

대출이자가 1년간 16%이니까 

50억 * 0.16 = 8억입니다. 1년에 8억의 이자가 발생하는 겁니다.

지금도 계속 1달에 이자만 6666만원이 넘게 발생하고 있습니다.

시행사 입장에서 분양 중도금이 들어왔는데 굳이 데일리 자금을 써야 하는지 의문이네요.

적어도 대출규모를 줄이는 것이 합리적인데 줄이지 않고 있습니다. 

이 부분에 대해서 명확하게 설명을 해주면 훨씬 좋을 것 같습니다.

가치평가를 하려고 해보았는데 역시 전원주택은 어렵습니다.

일단 서종동일하이빌의 경우,

25평정도의 단독주택으로 보고, 토지면적은 90평이 안됩니다(전체 토지면적 4295평 / 47세대 = 90평) 그런데 도로 같은 공용면적이 있으니 본인 전용 소유지는 90평이 안될 겁니다.

국토부실거래가 공개시스템에 가서 수능리 단독주택 실거래가를 봤습니다.

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​<출처: 국토부실거래가 공개시스템>

2019년 1월 수능리에서 거래된 단독주택입니다.

2004년에 준공되었고 동일하이빌보다 크기가 큽니다. 대지가 178평, 주택이 전용 40평입니다.

4억 8750만원.

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<출처: 국토부실거래가 공개시스템>​

2019년 2월 수능리에서 거래된 물건입니다.

2019년 준공되었고, 대지 118평, 주택 전용면적 43평입니다. 최근 것이고 서종동일하이빌보다 훨씬 큽니다. 4억6천에 거래되었습니다.

크기와 연식이 비슷한 물건도 많이 없고, 또 토지 평수가 중요한데 그것도 다 달라서 어렵습니다.

이건 모델하우스와 현장을 방문해야만 감이 올 것 같습니다.

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<출처: 네이버 분양박사 블로그>

​시행사의 목표는 3억원대 분양.

3억에 팔면 느낌상 팔릴 것 같습니다.

내 땅 90평에 25평 전원주택이면 3억은 충분할 것 같다는 것이 제 생각이긴 한데.

워낙 위치도 중요하고 인테리어, 부대시설 그리고 얼마나 신경써서 잘 지었는가도 중요해서.

양평에 사시는 분들이나 이런 전원주택 사신 분들이 정보를 공유해 주시면 너무 좋겠네요.

3억이라 가정하면,

3억 * 47 채 = 141억

총 분양매출 141억

건설비와 각종 지급해야할 금액(예를 들어 신탁비용, 세금 등등)을 미지수 X 라고 하고. ​

데일리 1순위 80억

80억 안에서 미지수X가 다 포함되어 있으면 아주 안전하다고 볼 수 있습니다.

61억이나 버퍼가 있는 거죠.

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<출처: 데일리펀딩 홈페이지> ​

공사는 사진으로 보아 잘 되고 있는것 같네요.

쓰고 보니 결론이 "현재까지 주어진 정보만으로는 평가가 좀 어렵다"입니다.

 

이 글은 투자 추천글이 아닙니다. 비추천글도 아닙니다.

투자의 모든 책임은 투자자 본인에게 있습니다.   

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19 Comments
20 네스라인 07.26 11:01  
분석글 감사합니다.
8 용현 07.27 15:58  
[@네스라인] 감사합니다. 즐거운 주말 보내세요!
8 비누부자 07.26 11:30  
분양이 되었다는 것은 계약금을 걸었다는 거 아닐까요?

분양 계약이 어떤지 모르겠으나

계약금, 1차 중도금, 2차 중도금, ... 입주 전 잔금 이렇게 진행되겠죠.

아님 요새 전원주택 분양 만만치 않으니까...

계약금, 중도금 대출, 잔금 이런 형태?

그래서 아직도 돈을 빌리고 있는 것 아닐까요?
8 용현 07.27 16:05  
[@비누부자] 저도 잘 모르겠습니다.
그렇다고 뭐가 문제가 생겼다는 것은 아닙니다. 제 말은 무슨 사정인지 설명이 좀 필요하다, 이런 말씀입니다.
제가 볼 때는 저 부분이 아주 중요한 포인트로 보이거든요.
이런 설명이 없으면 그냥 우리 믿고 하세요, 이런 말인데
투자 잘못되면 모든 책임은 투자자에게 있습니다. 그리고 제 경험에 의하면 투자가 잘못되면 P2P업체에 책임을 물리기가 진짜 쉽지 않습니다. 그리고 책임 물리면 뭐하겠습니까. 내 돈을 지키는 것이 중요하지....
그래서 투자자는 최대한 많은 정보를 얻을려고 노력해야 하고 업체는 정보를 오픈해야 할 의무가 있다고 생각합니다.
즐거운 주말 되십시오!
8 비누부자 07.27 19:15  
[@용현] 당연합니다.
저도 그냥 추측입니다.
그래서 저는 데일리 거르고 있습니다. 굳이 설명을 요구하기도 귀찮아서요
8 용현 07.28 07:59  
[@비누부자] 네. 그런 방식도 좋네요 ㅎㅎ. 즐거운 일요일 보네세요!
좋은 분석이시네요.

덧붙여 PF대출에 대한 투자시
1.신탁사와 관리형 토지신탁을 했는지, 공사비를 금전신탁으로 기성고에 따라 지급하는지 여부
2.공사비, 금융비융 등의 지출의 합과 매출의 비교
3. 분양으로 상환하는 비율 등은 기본적으로 체크하셔야 합니다.

현재 금감원 가이드라인에 반드시 공시하도록 한 내용을  참조하시면 좋을것 같습니다.
분석글 잘 읽었습니다
8 용현 07.27 15:59  
[@재테크부자] 감사합니다. 즐거운 주말 되세요!

축하드립니다! 행운의 25 럭키포인트를 얻으셨습니다 : )

13 궁슨생 07.26 14:11  
대단하십니다 고생하셨어요 !!
8 용현 07.27 16:08  
[@궁슨생] 감사합니다. 좋은 주말 되세요!
13 나는나 07.26 15:09  
분석 감사합니다!!
8 용현 07.27 16:08  
[@나는나] 감사합니다. 주말 잘 보내세요!
17 하늘이 07.26 16:59  
잘 읽었어여~
8 용현 07.27 16:09  
[@하늘이] 감사합니다. 즐거운 주말 되세요!
5 쩐주 07.26 23:32  
분석 감사합니다!
8 용현 07.27 16:09  
[@쩐주] 쩐주님 감사합니다! 즐거운 주말 되십시오!
8 상실이 07.29 08:41  
ㅎ 저는 분양이 완료된 현장이라는 것을 보고 '아. 분양계약은 마무리 단계구나. 그럼 8~90%는 입주하겠구나.'라고 생각했었는데, 데일리의 표현이 애매모호하긴 하네요.
8 용현 08.01 21:40  
[@상실이] 큰 문제는 아닐 것 같습니다. 그래도 좀 더 명확하게 해주는 것이 좋죠.
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