탱커 727호 서울 서초구 양재동 대흥 후순위

용현 - 부동산P2P 상품분석

탱커 727호 서울 서초구 양재동 대흥 후순위

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이번주 금요일에 펀딩하는 탱커 727호 서울 서초구 양재동 대흥 후순위 상품입니다. 

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<출처: 탱커펀드 홈페이지>

일단 조건이 좋습니다. 서울 서초구 양재동 물건입니다. 사람들이 선호하는 지역이죠. 선호하는 지역의 물건은 조금만 싸게 내놓으면 금방 팔리기 때문에 일단 점수를 더 줘야 합니다. 상대적으로 하방이 막혀있는 투자입니다.

다세대주택 후순위 담보 상품입니다. 연 수익률 12%, 만기 9개월입니다. 수익률이 좋습니다. 기간은 조금 더 짧으면 좋았을 것 같습니다. 저는 6개월 이하가 좋다고 생각합니다. 대출 기간이 길어지면 각종 변수에 노출이 된다고 생각하기 때문에 기간 짧은 편이 저는 마음이 편합니다. 

상품 설명을 한 번 보겠습니다. 

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<출처: 탱커펀드 홈페이지>

후순위 담보대출 상품은 확인해야할 사항이 3가지 입니다. 

1. 권리관계. 등기부등본을 보고 우리의 순위를 확인합니다. 차주가 돈을 갚지 않으면 경매를 가야하고, 경매 후 법원에서 낙찰 받은 돈으로 배당을 할 텐데 그 때 권리관계 순위에 따라서 배당을 합니다. 그래서 일단 등기부등본 상 권리를 확인하는 것이 매우 중요합니다.

2. 임대차확인. 전입세대를 열람해서 세입자를 확인해야 합니다. 소액임차인의 경우 보증금의 일부는 무조건 법적으로 최선순위가 되기 때문에 소액임차인이 담보물에 있는지 확인해야 합니다. 그런데 전입세대 열람원은 아무나 확인할 수가 없습니다. 그래서 P2P회사에서 꼭 확인하고 투자자에게 최대한 정보를 전달해 줘야 합니다. 

3. 세금 문제. 세금 체납을 확인해야 합니다. 세금 체납이 있으면 체납된 세금도 경우에 따라서 무조건 최선순위가 될 수 있기 때문에 세금 체납 확인이 필요합니다. 그런데 이 세금도 아무나 막 확인할 수 있는 것이 아닙니다. 이 또한 펀딩 전에 P2P회사에서 확인하고 투자자들에게 정보를 전달해줄 의무가 있다고 생각합니다. 왜냐하면 결국 모든 투자의 책임은 투자자에게 있는 것이니까요. 

이런 정보 공개 측면에서 탱커는 불친절합니다. 

워낙 인기가 있는 펀드회사라서 그럴 것이라고 추측해 봅니다만. 

저는 개인적으로 좋지 않다고 생각합니다. 

증빙서류는 등기부등본 딸랑. 

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<출처: 탱커펀드 홈페이지> 

잘 하는 업체니까 잘 할 것이라 다 믿고 더 보겠습니다. 

탱커 설명에 따르면, 

1. 세금 확인 했음. 

2. 임대차 확인하고, 전입허용 안한다는 각서 받음. 

여기까지 굳입니다. 

그럼 권리관계를 보겠습니다. 

이것도 좀 불친절한데요. 

등기부랑 잘 합이 안맞는 느낌입니다. 

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<출처: 탱커펀드 홈페이지> 

담보가치 43000만원이라고 하니. 

1순위 원금 13000만원 

2순위 탱커펀드 21000만원 입니다.  

등기부 상에는 14300만원이 채권최고액 기준입니다. 

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<출처: 탱커펀드 홈페이지> 

이게 좀 특이한 것이 원금 대비 110%를 채권최고액으로 잡은 것입니다. 

너무 낮아요. 대부분의 경우 120%~130%를 채권최고액으로 잡습니다. 

탱커를 믿고 추론해 보면, 이 부분은 은행과 협상이 가능한 부분인가 봅니다. 

이런 것을 알아두면 나중에 내가 대출 받을 때 좋습니다. 

다 믿고, 

정리하면,  

1순위 원금 13000만원, 채권최고액 14300만원

2순위 탱커 원금 21000만원 

따라서 이 물건의 가치가 34000만원이 넘으면 비교적 안전하다 할 수 있고, 35300만원이 넘으면 우리의 원금 회수는 크게 걱정할 일이 없습니다. 

그럼 국토부 실거래가 가서 보겠습니다. 

아, 그전에 

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<출처: 벨류맵>

무리 물건은 2002년 준공되었고 크기는 17평짜리 주택입니다.

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<출처: 국토부실거래가 공개시스템>

담보물 위치는 여기입니다.

인근은 주택이 많은 주거지역입니다. 그런데 우리 물건과 비슷한 물건이 많진는 않습니다.

사업지 동쪽 삼성빌라가 조금 비슷하네요.

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<출처: 국토부실거래가 공개시스템>

취소합니다. 비슷하지 않네요. 우리 물건보다 작고 훨씬 오래되었습니다 그런데 2018년 9월에 34500만원에 하나 거래 되었습니다. 4월에 거래된 것은 지하니까 감안해야 하고. 34500만원이면 우리가 가장 만족할 35300만원에는 조금 못미치지만 그래도 원금 기준으로는 문제가 없습니다. 하지만 우리 물건은 더 크고 훨씬 새 물건입니다. 무려 16년이나 젊습니다. 이 사례만 보면 일단 충분 할 것 같다는 생각이 듭니다.

우리 물건 북쪽의 한양빌라를 보면,

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<출처: 국토부실거래가 공개시스템> 

우리 물건보다 작지만 2006년 준공입니다. 조금 새 물건입니다. 2019년 3월에 37500만원에 거래되었습니다. 우리가 필요한 건 35300만원이고, 우리 물건이 4평 더 크니까 비슷하게 거래 되지 않을까 생각해 봅니다. 그러면 역시 해볼만한 수치입니다.

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<출처: 국토부실거래가 공개시스템>

사업지 북쪽 바로 위의 현대아트빌라입니다.

우리 물건보다 4평 작고 준공연도도 2000년으로 2년 전에 지어진 건물입니다.

2018년 9월에 35800만원에 거래되었습니다.  ​

우리가 필요한 금액을 35300만원이고 우리 물건이 더 크고 새로운 집이니까 충분해 보입니다.

괜찮을 것 같지만, 하나만 더 보겠습니다.

사업지 남쪽의 유진빌라입니다.


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 1989년에 준공되었고 14평입니다. 31000만원에 거래 되었습니다.

우리 물건보다 13년이나 낡았고 작습니다.

우리 물건이 평당 같은 가격에 거래된다고 가정하면,

31000만원 / 14평 = 평당 2214만원

2214만원 * 우리물건 17평 = 3억7642만원

제 생각에 이 물건의 가치는 3억 5천만원 정도는 될 것 같습니다.

맨날 게으르게 사무실에 앉아서 이렇게 하니까 감이 떨어집니다.

현장을 가야 하는데....

탱커는 좀 더 자료를 공개하면 좋겠습니다. 방문하면 보여준다던가 이런 방법도 좋구요.


이 글은 투자 추천글도 비추천글도 아닙니다.

투자의 모든 책임은 투자자 본인에게 있습니다.   





 

16 Comments
18 세미 07.18 16:27  
주변 비슷한 곳들을 자세히 써주셨네요..^^ 투자할 곳은 아니지만 감사히 봤습니다~!!
8 용현 07.19 09:47  
[@세미] 감사합니다. 좋은 하루 되십시오!
6 민준표 07.18 16:47  
잘봤습니다.
세금 관련 서류 참 중요한데... 그 부분이 아쉽네요.

예를들어 차주가 사업체 운영하는 대표자이고 임금 체불이라도 엮여 있으면 순위 밀리는건 순식간인데 말이죠.
8 용현 07.19 09:48  
[@민준표] 임금 체불도 있군요. 직업도 올려주면 더 좋겠네요. 즐거운 주말 되세요!
17 꿀이아빠 07.18 16:47  
잘 봤습니다~
8 용현 07.19 10:17  
[@꿀이아빠] 감사합니다 꿀이아빠님. 즐거운 주말 되세요!
15 권형 07.18 22:41  
전입허용 안한다는 각서.. 이게 막상 법원가보면 유효하지 않을거에요

채권최고액설정비율은 금융권에서 일반적으로 120% 설정하는거고 정해진건 없다고 알고있습니다.
낮을수록 차주에게 유리하겠죠 ~_~;

저.... 궁금한게, 요구담보금액 뽑아내는 과정에서 선순위는 채권최고액까지 고려하시고 투자자건 원금까지만 고려하시던데..
임의경매 배당시점까지의 지연이자는 누락되는건가요?
8 용현 07.19 10:00  
[@권형] 각서는 사실 작동을 안하겠죠. 그래도 받아 놓으면 사기로 형사고소해서 귀찮게 할 수도 있으니 무기는 될 수 있다고 봅니다. 그리고 돌아와야 할 때 돈이 안돌아오고, 경매로 간다는 이야기를 펀딩업체에서 하면 현재 P2P투자판에서는 연체이자를 못받을 확률이 매우 높다고 생각합니다. 이건 제 경험상 그렇습니다.
아무리 보수적으로 우리가 계산해도 사실 원금도 100% 회수를 장담하기 어려운 상황이 됩니다.
방어입찰을 들어갈 수 없으면 전혀 장담할 수 없지요.
저는 협상이 가능하다면 오히려 10% 손해를 보더라도 돈을 바로 받을 수 있으면 받고 싶더라구요.
P2P도 투자이기 때문에 생각지 못한 최악의 상황이 올 수 있다고 생각하고, 최대한 원금은 지킨다는 마인드로 접근하고 있습니다. 댓글 감사드리고, 즐거운 주말 보내세요!
8 진연 07.19 00:48  
잘 보고 많이 배워갑니다.

축하드립니다! 행운의 30 럭키포인트를 얻으셨습니다 : )

8 용현 07.19 10:01  
[@진연] 감사합니다. 즐거운 하루 되세요!
20 네스라인 07.19 06:31  
분석 감사합니다.
8 용현 07.19 10:03  
[@네스라인] 감사합니다. 즐거운 주말 되세요!
17 하늘이 07.19 12:48  
분석글 매번 감사해여
8 용현 07.21 18:01  
[@하늘이] 감사합니다. 편안한 저녁되세요!

축하드립니다! 행운의 16 럭키포인트를 얻으셨습니다 : )

7 시장경제 07.21 18:05  
너무 잘 보고 갑니다~~~ 감사드려요♡♡♡
8 용현 07.22 10:29  
[@시장경제] 감사합니다. 즐거운 하루 되세요!
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