이지펀딩 143호 서울 화곡동 다세대주택 신축

용현 - 부동산P2P 상품분석

이지펀딩 143호 서울 화곡동 다세대주택 신축

11 용현 6 208 2

6월 13일에 펀딩하였던 이지펀딩 143호 서울 화곡동 다세대주택 신축 사업을 보겠습니다. 

147호로 법인투자를 1억 모집하여 총액 3억 펀딩인데 마감했습니다. 향후 추가 펀딩은 없습니다.

추가펀딩 있는 상품이 더 재미는 있지만, 스터디 차원에서 봅니다. 

스터디는 무조건 좋은 겁니다. 


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<출처: 이지펀딩 홈페이지> 


서울 화곡동에 다세대주택 건축자금 대출 상품입니다. 

투자 수익률은 16%, 기간은 4개월입니다. 

기간도 짧고 투자수익률도 매우 만족스러운, 욕심이 나는 상품입니다. 

이지펀딩은 투자자에게 플랫폼 수수료도 받지않은 혜자스러운 P2P회사이기도 합니다. 


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<출처: 이지펀딩 홈페이지> 

서울 강서구 화곡동에 다세대 7세대와 근생 1개호를 짓습니다. 

공정률이 80% 이상으로 8월 준공 예정이라고 합니다. 

준공이 얼마남지 않았네요. 사람마다 다르지만 저는 PF상품 투자를 검토할 때 기간이 짧은 것이 큰 장점이라고 봅니다. 예상치 못한 변수가 줄어들기 때문이죠. 긴 공사를 하다보면 날씨, 사고 등과 같은 생각지도 못한 리스크에 노출이 되기 때문에 PF상품은 기간이 짧은 편이 좋다고 생각합니다. 

해당 부동산은 생보부동산신탁에 신탁되어 있고 신탁의 2순위수익권이 담보입니다.

1순위는 은행으로 약 8억이 이지펀딩보다 선순위로 들어와 있습니다. 

이지펀딩은 대환대출로 엑시트를 계획하고 있습니다. 

이지펀딩은 과거에도 대환으로 대부분의 상품을 상환해 온 이력이 있습니다. 

일단 제가 신탁원부를 확인해 보았습니다.


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신탁원부의 갑구 소유권을 보면 생보부동산신탁에 소유권이 이전된 것을 알 수 있습니다. 

그리고 거래 가격도 나와있네요. 차주가 이 땅을 7억에 매입한 것으로 보이네요. 

자 그럼 권리관계 확인!


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2순위 우선수익권을 확보하고 있는 것을 확인했습니다. 

1순위는 채권최고액 기준 10억 8천만원입니다. 

제 생각에 1순위 원금은 9억이 아닐까 합니다만(120%일 경우 10억 8천)..

제 생각대로 정리해보죠. 

1순위 -협동조합 원금 9억 채권최고액 10억 8천 

2순위 이지펀딩 원금 3억 

그러면 이 건물이 깔끔하게 준공이 되고, 

그 후 가치가 12억을 넘으면 원금을 회수할 가능성이 높고, 13억 8천이 넘으면 확실히 회수가 된다고 볼 수 있습니다. 

그럼 가치평가를 한 번 해보겠습니다.

일단 건물을 한 번 보면, 

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<출처: 이지펀딩 홈페이지> 

8평 다세대주택 6개, 15평 주택 하나, 그리고 15평 상가 하나입니다. 

국토부실거래가 조회로 가보면,

 

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<출처: 국토부 실거래가 공개시스템> 


해당 사업지는 다세대주택 밀집 지역입니다. 사람이 많이 사는 주거지역이고 거래가 매우 활발한 지역이네요. 역시 서울입니다. 그런데 인근에 신축빌라가 많지 않아서 분석이 좀 어렵습니다.  

다행히 사업지 바로 남동쪽에 위치한 반석빌리지가 있네요. 


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<출처: 국토부 실거래가 공개시스템> 

2019년에 준공된 반석빌리지입니다. 

매매가는 없고 전세가가 있습니다. 

우리 물건과 비슷한 전용 50,74(약 15평)짜리 전세 2억입니다. 

그리고 작은 평수 29.67(약 8평)짜리 전세가 1.8억입니다. 

이렇게 계산해 보면, 

우리 물건은 

1.8억 * 6(8평 짜리 6개) = 10억 8천 

그리고 15평 짜리 1개 =  2억, 두개를 더하면 12억 8천입니다. 

우리가 필요한건 12억을 최소한 넘어야 하고 13척 8천을 넘으면 아주 좋죠. 

그럼 좀 모자란 것 아냐 하는 느낌이 들 수도 있지만, 상가 하나가 남아 있습니다. 

15평 짜리 상가 하나를 1억만 받을 수 있으면, 13억 8천으로 상환에 문제가 없습니다. 

게다가 지금 위의 가격은 전세가이니까, 보수적인 가격 책정으로 볼 수 있습니다. 

실제 매매가는 이것보다는 더 비쌀 것이다, 이런 말이죠. 

그런데 주변에 신축이 거의 없습니다. 그리고 작은 평수의 물건도 없습니다. 

우리 물건과 비슷한 물건이 거의 없습니다.

그래서 가치 평가가 좀 어렵네요. 좀 많으면 좋은데.

이런 경우가 보통은 투자 대상으로 별로인데.   

이 지역은 이것을 좀 긍정적으로 볼 수도 있습니다. 

왜냐하면, 워낙 사람이 많이 사는 지역이기 때문에, 이 상황이면 신축의 인기는 높을 것 같다는 생각이 드는거죠.  그리고 작은 평수가 주변에 별로 없어서 임대 수요도 높을 것 같습니다. 

위의 반석빌리지 예를 보면 8평짜리 전세가가 1억 8천이고 15평이 2억입니다. 

작은 평수가 인근에서 드문데 수요가 높다는 것을 짐작해 볼 수 있는 대목이죠. 

추론을 하면 그런데.  

결국 현장을 가서 확인을 해 보면 더 확신을 가질 수 있을 것 같습니다. 

다른 측면으로 접근해 봅니다. 

원가 베이스로 생각해보면. 원가 베이스의 가치 측정은 제가 선호하지는 않습니다. 

물론 하나의 방법이긴 합니다만. 그 방법은 별로입니다. 

원가 계산으로는 실제 가치를 알 수가 없습니다.  

여튼, 별다른 대안이 없을 때 사용하는 겁니다. 

아까 토지가격 7억이었고, 이 건물 연면적이 418m^2, 약 126평입니다. 

토지가격 7억, 

126평*평당 건축비 500만원(서울에서 싸게 지어도 500은 들거라고 추정합니다) = 6억 3천 

그럼 토지가 7억 + 건축비 6억 3천 = 13억 3천

우리가 지을려고 해도 13억 3천이고 차주 입장에서 저건 최소 13억 3천은 되는 물건이라고 볼 수 있습니다. 

마지막으로 미준공리스크. 이것도 현장을 가서 진짜 얼마나 진행된 것인지 보면 최고이지만.

일단 이지펀딩의 설명과 사진으로 보면. 

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<출처: 이지펀딩 홈페이지> 

6월 12일에 찍은 사진이네요. 거의 준공이 다 되어 가는군요. 

미준공리스크도 높지 않아 보입니다. 

결론적으로 저는 좋은 상품으로 판단합니다.  

수익률과 기간 등 조건도 좋고 리스크도 낮아 보입니다. 

 

이 글은 투자 추천도 비추천도 아닙니다. 

투자의 모든 책임은 투자자 본인에게 있습니다. 

 








6 Comments
26 네스라인 07.11 16:04  
분석 감사합니다.
11 용현 07.12 08:47  
[@네스라인] 감사합니다. 즐거운 금요일 되십시오!
18 룸룸 07.11 18:04  
분석글 잘 봤습니다~
11 용현 07.12 08:48  
[@룸룸] 감사합니다. 좋은 하루 되세요!

축하드립니다! 행운의 8 럭키포인트를 얻으셨습니다 : )

7 민준표 07.13 07:25  
잘 봤습니다.
11 용현 07.13 08:51  
[@민준표] 감사합니다. 즐거운 주말 되세요!
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