바른펀드 종로구 행촌동 다세대 건축자금 대출

용현 - 부동산P2P 상품분석

바른펀드 종로구 행촌동 다세대 건축자금 대출

11 용현 12 244 3

9차에 걸처서 펀딩한 바른펀드 종로 행촌동 다세대 건축자금 대출을 살펴 보겠습니다. 

이건은 펀딩이 완료된 상품인데 상환기일이 지났습니다.  

걱정하시는 분들이 많을 것 같아서 한 번 분석해 보았습니다. 

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<출처: 바른펀드 홈페이지> 

종로구 행촌동에 다세대를 짓는 건축자금 대출 상품이고 수익률은 연 16%입니다. 

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<출처: 바른펀드 홈페이지> 
연면적 250평짜리 입니다. 연면적은 건물의 총 넓이라고 보시면 됩니다. 
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 <출처: 바른펀드 홈페이지> 

회사에서 설명하는 권리관계를 보겠습니다. 

바른펀드에 따르면, 

이 사업지는 생보부동산신탁에 신탁되어 있고, 

1순위 신협 원금 16억 

2순위 바른펀드 8.5억 입니다. 

팩트체크를 위해서 제가 등기소 가서 신탁원부 확인을 했습니다. 

1700원~. 법원등기소는 카드를 안받습니다. 문제에요. 귀찮습니다. 

뭐, 할 수 없죠. 법원은 그야말로 갑 오브 갑이니까. 

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신탁원부 앞에 나오는 등기부등본의 갑구를 통해서 생보부동산신탁으로 소유권이 넘어간 것을 확인했습니다. 
이제 뒤의 수익권 관계 확인해 봅니다. 
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일단 처음에는 3억만 빌려 줬었는데, 금액을 증액했네요. 
뒤쪽에 변경 신탁계약서와 수익권에 대한 서류가 더 있습니다. 
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바른펀드 설명대로 잘 되어 있습니다. 
정리하면, 
1순위 새서울신협 원금 15억 6천, 채권최고액 기준 20억 3천 
2순위 바른펀드 원금 8억 5천입니다. 
따라서 이 건물의 가치가 28억 8천만원을 넘으면 우리 원금은 회수할 수 있습니다. 
제가 공사하시는 분과 분양하시는 분(아마도 건축주분) 두 분에게 여쭤보니 11세대 분양 중이라고 합니다. 
대략 평균으로 계산해보면 250평/11세대 하면 공용면적을 제하면 
아마 전용면적 20평짜리 다세대주택이 11세대 정도 나올 것 같습니다. 
바른펀드에 확인한 결과 다양한 면적으로 건축이 되었습니다. 
그래도 러프하게 계산해보겠습니다. 
우리의 목표는 아주 정확하게 건물의 가치를 평가하려는 것이 아니라 
대략적으로 파악해서 상환이 될 것이냐를 보려고 하는 것 이기 때문입니다.  
그럼, 
28억 8천 / 11세대 = 2억 6천2백만원 
원금 기준으로는 (15.6억+8.5) = 24.1 , 24.1억 / 11세대 = 2.2억 
세대 당 대략 2억 6천 2백만원이 넘으면 아주 안전한 상황이고, 세대당 2.2억만 넘어도 회수할 가능성이 매우 높습니다.  
국토교통부 실거래가 조회로 가보면, 
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 <출처: 국토부 실거래가 공개시스템> 

현장 주변은 다세대주택이 아주 많은 주거지역입니다. 바로 옆은 아파트 단지입니다. 

독립문 3번 출구로 나와서 언덕을 조금 많이 올라가면 현장에 도달합니다. 

멀진 않지만, 언덕입니다. 

주변에 비슷한 건물들 시세을 보겠습니다. 

현장 바로 앞의 해오름아트빌, 2014년에 준공되었습니다. 매매가는 없고 반전세가 1건 있습니다.

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전용 18평 2014년 준공. 보증금 2억 2천에 월세가 10만원입니다. 

우리가 필요한건 최소 2.2억에서 최대 2억 6천2백입니다. 

조금 모자랄 수도 있지만, 우리 건 새거니까. 될 것 같습니다. 

사업지 동쪽으로 조금 가면, 

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비슷한 크기(전용18평) 2000년에 지어진 다세대입니다. 

2019년 2월에 매매가 2억3천, 2019년 6월에 2억 4천입니다. 

우리가 최대 필요한건 2억6천2백이지만, 원금 기준으로는 2억 2천만원이 필요하니까 충분합니다.

우리 사업지는 준공되면 새 주택이니까 같은 크기면 이거보다는 분명히 더 받을 수 있습니다.

요것만 봐서는 저는 될 것 같습니다. 

그리고 현장을 가봤는데 2억 6천은 확실히 될 것 같다는 느낌을 받았습니다. 

새 집이 주변에 별로 없습니다. 

그리고 바로 인근의 2000년에 지어진 현대아파트 전용 20평짜리, 우리 상품이랑 비슷한 사이즈이죠.  

흔히 우리가 25평이라고 부르는 아파트 전세가가 3억 5천이 넘습니다. 

그래서 비슷한 위치의 전용20평짜리 새 집의 가치는 2억 6천은 된다고 저는 그렇게 봅니다.

그리고 이 건물에는 보너스가 있습니다. 

준공리스크와 보너스를 같이 보겠습니다.

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어제자 현장 사진입니다. 

다 지었습니다. 거의 끝났습니다. 

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엘리베이터도 들어오고 안에도 깔끔합니다. 

일하시는 분이 준공 접수를 하루, 이틀안에 할 것이라고 하시더라구요.

준공리스크는 없다고 보면 되고. 

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보너스입니다. 지하에 방을 4개를 더 넣을 계획으로 보입니다. 

지하는 연면적에 포함이 안되니까. 이건 보너스입니다. 

B1, B2, B3, B4 보이시죠. 

11세대로도 상환이 될 것 같은데 보너스로 작은 원룸 4개 정도가 더 있는 거죠. 

그래서 저는 이 상품은 곧 상환될 것으로 봅니다. 


이 글은 투자 추천도 비추천도 아닙니다. 

모든 투자의 책임은 투자자 본인에게 있습니다.  

12 Comments
17 트램300 07.03 17:03  
이건 연체 이자를 즐기며 기다려도 될 것 같습니다.
11 용현 07.03 17:07  
[@트램300] 네. 연체이자까지 무사환수를 기원합니다!
도움되는 분석글 감사합니다 ~~
11 용현 07.03 17:46  
[@재테크부자] 감사합니다. 즐거운 저녁 되세요!

축하드립니다! 행운의 13 럭키포인트를 얻으셨습니다 : )

21 세미 07.04 00:46  
상환기일이 지난 상품을 이렇게 자세히 분석글 올려주셔서 감사합니다^^
11 용현 07.04 09:40  
[@세미] 감사합니다. 즐거운 하루 되세요!
15 반지 07.04 10:37  
자세한 설명 감사드려요~~
11 용현 07.04 16:05  
[@반지] 감사합니다. 즐거운 오후 되세요!
12 쑤쑤 07.04 10:42  
앗 저도 연체글을 썼었는데 이런 정보 감사합니다! ㅎㅎㅎ
11 용현 07.04 16:07  
[@쑤쑤] 감사합니다. 즐거운 오후 되십시오!
28 네스라인 07.05 07:32  
분석글 감사합니다.
11 용현 07.05 16:04  
[@네스라인] 감사합니다. 즐거운 주말 되십시오!
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