펀드랑 용인 로얄카운티 타운하우스 신축사업 2차(3)

용현 - 부동산P2P 상품분석

펀드랑 용인 로얄카운티 타운하우스 신축사업 2차(3)

6 용현 23 238 2 0

펀드랑 용인 로얄카운티, 쪽 팔려서 그만 쓰고 싶은데...

어제 펀드랑 쪽에서 자세하게 해명을 해주셔서 써야만 합니다. 

펀드랑에서 판단한 가치평가방법에 대해서 설명을 들었는데, 저는 납득이 되는 부분이 많았습니다. 

사실 모든 투자의 원론은 아주 간단합니다. 

상품의 가치가 얼마인가? 가치가 내가 지불하는 가격보다 더 높은가 낮은가? 

가치가 가격보다 낮으면 투자하면 안되고 가치가 가격보다 높으면 투자하는 겁니다. 

PF상품은 하나가 더 추가가 됩니다. 

준공이 될 것인가. 

일단 이 상품은 공정률이 상당히 많이 진행되었기 때문에 저는 준공리스크가 매우 낮다고 봅니다. 

준공이 될 것이라고 가정하고 우리가 부동산의 가치를 평가하기 때문에 준공이 안되면 그냥 끝장입니다. 

그래서 준공 리스크 회피가 매우 중요합니다. 

공정률이 높으면 당연히 준공될 확률이 점점 높아집니다. 

이 물건처럼 90% 정도 지어지면 준공리스크는 비교적 낮다고 봅니다. 

그러면 가치와 가격의 문제만 남았는데. 

주변에 비교대상,즉 비슷한 물건이 별로 없기 때문에 이 상품의 평가가 저에게는 어렵습니다. 

각설하고, 

다시 한번 이 상품의 권리관계를 정리해보겠습니다.  

펀드랑의 설명에 따르면,  

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<출처: 펀드랑 홈페이지> 

1순위: 128억 새마을금고 

2순위: 14억 펀드랑 외 2개회사 

여기에 수분양자의 중도금 70억이 있습니다. 

그러면 현재 권리관계는 

70억 + 128억 + 14억 = 212억 

로얄카운티가 39채이므로 준공 후 1채당 평균 5억5천정도의 가치만 된다면(212억 / 39채 = 5.5억) 

우리의 2순위 14억 원금은 무사상환이 됩니다

상당히 보수적인 수치입니다. 왜냐하면 새마을금고의 98억을 채권최고액 기준으로 계산했거든요. 

어쨌든 이 금액과 실제 용인 로얄카운티 가치와의 비교는 제가 잘 알 수 없는 부분이었습니다. 

특히 주변에 비슷한 비교대상도 없고. 

제가 이 지역을 잘 모르고 해서.  

일단 저는 모르는 것을 잘 모르겠다고 한 상황이었습니다.   

펀드랑 측에서 친절하게 설명을 해 주셨습니다. 

펀드랑의 논리는 다음과 같습니다. 

로얄카운티 공사하는 토지의 총 면적이 4132평입니다. 

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세 면적을 합쳐서 3.3으로 나누면 대략 4132평이 나옵니다. 

그럼 4132평을 39채로 나누면 105평입니다. 평균적으로 1채당 토지만 105평인 것이죠. 

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<출처: 경기부동산정보시스템> 

해당 토지의 공시지가입니다. 

펀드랑에서 어차피 감정가는 보여줘도 믿지 않을테니 공시지가를 보라고 하셨습니다. 

공시지가가 m^2당 95만 8천원입니다. 그럼 1평당(3.3을 곱하면 됩니다) 316만원 정도 되겠습니다. 

316*105평 = 3억 3180만원 

즉, 공시지가로 계산해도 토지 가격이 3억 3180만원이라는 말이죠 (시세가 보통 공시지가보다 비쌉니다) 

여기서 건물 공사비 채당 단독주택 공사비를 약 600만원 정도 잡으면

총 연면적이 1660평이니까 39로 나누면

1660 / 39 = 42평, 한채당 평균 42평

42*600 = 2억 5200만원

5억 8000만원. 

결국 원가만 5억 8000만원이 넘는다. 

따라서 분양가는 당연히 5억 8000만원이 넘는다. 

이렇게 설명해 주셨습니다. 

하지만 이건 결국 지금 개인이 이 곳에 직접 단독주택을 짓는다면, 

이 정도 돈이 들 것이라는 원가 기준의 평가이기 때문에 부족한 부분이 있을 수 있다. 

결국 펀드랑의 1차 목표는 분양잔금으로 상환을 받는 것이기 때문에. 

1. 분양계약서를 전수조사 하였고, 

2. 수분양자의 신탁계좌 입금내역도 전수조사 하였다

라고 하셨습니다. 

이상 펀드랑의 해명입니다. 

펀드랑의 친절한 설명에 감사드립니다 



이 글은 투자 추천글도 비추천글도 아닙니다. 

모든 투자의 책임은 본인에게 있습니다. 



 

 




23 Comments
14 룸룸 06.27 15:09  
정보 감사해요~
바른펀드에서도 모집하고 있던데.. 같은 상품이겠죠?
6 용현 06.27 15:22  
[@룸룸] 바른펀드 맞나요? 저는 펀드랑, 펀디드랑 칵테일 펀드, 이 세 펀드가 같이 하는 것으로 기억하는데..

축하드립니다! 행운의 11 럭키포인트를 얻으셨습니다 : )

14 룸룸 06.27 17:36  
[@용현] 네~  바른도 모집하네요~

축하드립니다! 행운의 14 럭키포인트를 얻으셨습니다 : )

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