썬펀딩 경기 안양 공동주택 신축공사 32차

용현 - 부동산P2P 상품분석

썬펀딩 경기 안양 공동주택 신축공사 32차

8 용현 13 341 11 0

이 상품은 이미 상환된 상품입니다. 

제가 투자하고 싶어서 여러 가지 조사를 하고 결국 포기한 상품입니다. 

상환이 되었으니 이 상품은 좋았던 건데. 천천히 제 판단을 다시 한 번 살펴 볼까 합니다.

사실 이 건은 자료도 다 있어서. 오늘은 신탁원부 떼러 가기가 귀찮네요. 귀찮아 하면 안되는데.... 

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<출처: 썬펀딩 홈페이지>

썬펀딩의 경기 안양 공동주택 건축자금 대출입니다. 무려 19% 수익률에 기간이 1개월 이었습니다. 

하고 싶다는 생각이 많이 들었던 상품입니다. 

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<출처: 썬펀딩 홈페이지> 

이 마지막 4천만원 대출을 실행하고 3순위 우선수익권자로 신탁등기를 하겠다는 말입니다. 

기존 대출 외의 추가 대출을 하는 상황입니다.  

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<출처: 썬펀딩 홈페이지>  

썬펑딩의 설명에 따르면 최대 8억으로 대출이 이미 나갔는데, 준공 승인과 함게 들어가는 여러 비용 때문에 추가로 3순위 우선수익권을 담보로 하고 돈을 더 빌려준다 이런 말입니다. 

근데 추가로 빌려주는 돈이 도대체 얼마인지 금액이 정확히 없어서 제가 이 물건에 대출 나간 금액을 다 합쳤보았습니다. 1차부터 32차까지 있습니다. 

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<출처: 썬펀딩 홈페이지> 

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<출처: 썬펀딩 홈페이지> 

32차가 마지막 입니다. 

다 합쳐보니 총액이 8억 9395만원입니다. 숫자가 이상하죠. 내가 계산을 잘못했나. 

대충 9억이라고 생각합시다. 

자, 썬펀딩 총 대출금액은 9억입니다. 

썬펀딩은 대출원금 합계가 20억이라고 하니까. 


1순위 다른 사람 또는 회사 11억 

2순위 썬펀딩 9억 


썬펀딩 말에 따르면 이 물건은 20억 가치를 넘으면 우리는 원금을 돌려 받을 수 있다는 말입니다. 

제가 그 때 신탁원부를 떼고 왔습니다. 그때는 용산에 등기소가 있었습니다. 

제가 용산에서 일해서 가깝고 좋았는데. 이제는 마포까지 가야 합니다.

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신탁원부입니다. 젤 앞에는 등기부등본이 있습니다. 

신탁에 맡기면 소유권을 나타내는 갑구 젤 마지막에는 신탁회사 이름이 나와줘야 합니다. 

아시아신탁. 체크! 

이제 우선수익권을 확인해 보겠습니다. 권리관계는 뒤 쪽에 보통 있기 때문에 뒤에서 부터 뒤지면 빨리 찾을 수 있습니다. 

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 신탁원부 권리관계입니다. 

썬펀딩의 설명대로 2순위 우선수익권자이고 채권최고액 기준 10억입니다. 

1순위 채권최고액는 12억 3500만원입니다. 

그럼 우리는 

1순위 최고액 12억3500만원 

2순위 썬펀딩 원금 8억, 채권최고액 10억

3순위 썬펀딩 원금 1억 

뭐 이런 식이 되겠습니다. 

해서 마지막에 들어가는 투자자는 이 물건의 가치가 23억 5000만원이 넘으면 상당히 안전하다 할 수 있습니다. 

제가 현장도 가보았는데 사진을 찾을 수가 없네요. 

공사는 이미 다 끝난 것처럼 보였습니다. 

썬펀딩 사진으로 봐도 끝이 난 것으로 보입니다. 

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<출처: 썬펀딩 홈페이지> 미준공 리스크도 이제 거의 없다고 보면 됩니다. 

마지막 가치평가가 남았습니다. 

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<출처: 썬펀딩 홈페이지> 

우리 물건은 20평짜리 주택 8개이고 20평짜리 상가가 하나 있습니다. 

상가는 평가가 어려워서 빼고 주택 8개로 나누어 보면. 

우리는 23.5억이 넘어야 하니까. 

23.5억 / 8채 = 2.9375, 따라서 채당 가치가 3억이 넘으면 우리는 상환받을 수 있습니다. 

이제 국토부 실거래가 조회시스템으로 가서 보겠습니다. 

일단 위치를 확인하고. 

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<출처: 썬펀딩 홈페이지> 

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<출처: 국토부 실거래가 공개시스템> 

현장을 가보면 여기는 주거지역입니다. 사람도 많이 살고. 거래가 잘 될 것 같은 지역이었습니다. 

그런데 국토부실거래가시스템에는 비슷한 물건이 없었습니다. 

실거래가가 공개된 주변 주택들이 다 너무 오래되었습니다. 

그래서 인근 부동산을 돌면서 신축 빌라의 호가를 보았습니다. 

그때 분양가가 3억이 넘는 건 좀 무리라는 생각을 했습니다. 

부동산 들어갈 것도 없이 붙여놓은 비슷한 평수의 새 빌라들 매매가가 2억 5천으로 붙여놓았더라구요. 

우리가 필요한 건 3억이고 3억을 많이 넘으면 넘을 수록 좋습니다. 

그런데 2억 5천인거죠. 

오늘자 네이버부동산 가서 호가를 한 번 보겠습니다. 

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<출처: 네이버> 

2년된 18평짜리 빌라가 2억 2300만원. 이게 호가입니다. 

호가는 집주인이 팔고 싶은 가격이라서 실제 거래가 보다 높게 부를 확률이 높은 가격이죠. 

저기서 실제 거래 할 때 깍아주고 뭐 그렇게 거래가 많이 진행되니까요. 

하나만 더 보겠습니다. 

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<출처: 네이버부동산> 

18평짜리 신축빌라 2억2천에 매물이 나와 있습니다. 

투자할 즈음에도 시세가 이 정도에서 형성이 되었던 것 같습니다. 

그래서 저는 투자를 포기했었습니다. 

결과적으로 상환이 되었으니 잘 된 일입니다. 

제 생각으로는 대환이 되어서 정리가 된 것 같은데, 저 물건은 썬펀딩의 대환능력이 뛰어났다고 봅니다. 


여하튼 저는 이러한 이유로 투자를 하지 않았습니다. 

합정동 문제 생겼다는 이야기를 방금 들어서, 글 올리는 타이밍이 좀 애매해졌네요....

그래도 스터디 하는 차원에서 올립니다. 

그리고 다른 물건은 몰라도 저 물건은 썬펀딩이 잘 해결했다는 말입니다. 


이 글은 투자 추천도 비추천도 아닙니다. 

투자의 모든 책임은 투자자 본인에게 있습니다.  




 

13 Comments
4 산야초 04.06 01:06  
너무 내용이 길어요.  요약해서~♤♤

축하드립니다! 행운의 37 럭키포인트를 얻으셨습니다 : )

[@산야초] 정성스럽게 고생해서 쓰신 글에 이런 댓글은 아니라고 봅니다.
많은 사람들이 용현님 처럼 정보 공유하고 투자이야기를 나눌수 있었으면 좋겠어요.ㅎ
이것이 진정한 소통이 아닐까 생각하네요..ㅎ
좋은글 감사합니다  한 삼품을 점수로 평가하면 어떨까요 예를 들어  90점 이상이면 매우 우수
18 리처드 04.06 18:06  
상품분석이 가장 힘든거 알아요.
14 은처리 04.06 18:12  
오.. 뭔가 디게 디게 디게 합리적입니다. ㅎ 분석 잘 봤습니다. 감사합니다.
글 잘봤습니다^^
14 Raye 04.07 15:12  
정말 분석에는 많은 노고가 들어가는 것 같습니다.
분석하느라 고생  많으십니다  많이 배우고  갑니다 감사합니다
진작부터 용현님 팬입니다
진정으로 투자자를 배려하시는 맘 넘 고맙습니다
다각도로 분석해주셔서 감사합니다. 투자 분석의 흐름을 볼 수 있어서 좋네요.^^

축하드립니다! 행운의 48 럭키포인트를 얻으셨습니다 : )

14 웅킹 04.11 08:35  
분석에 대한 열정과...공유해주시는 착한 맘...
감사합니다..^^
6 오션 04.23 10:11  
잘 보고갑니다^^
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