펀드랑 용인 로얄카운티 타운하우스 신축사업 2차(2). 아주 중요한 부분을 제가 틀렸습니다.

용현 - 부동산P2P 상품분석

펀드랑 용인 로얄카운티 타운하우스 신축사업 2차(2). 아주 중요한 부분을 제가 틀렸습니다.

6 용현 8 233 3 0

일단 어제 말씀드린대로 오늘 등기소를 방문해서 신탁원부는 확인했습니다.  

역시나 문제없이 서류는 잘 되어 있었습니다. 

우선, 토지가 신탁되어 있고. 

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토지에 소유권과 기타권리관계 모두 깨끗합니다. 
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그리고 2순위 우선수익권을 펀드랑이 확보한 것도 볼 수 있었습니다. 

그런데 문제가 있습니다. 

제 블로그에 사이버수사대장님이 정확하게 지적을 해주셨습니다. 

가치평가에서 제가 완전히 실수를 했습니다. 

제가 틀렸어요.... 

어제 제 계산은 

1순위 새마을금고 128억 

2순위 펀드랑 외 2개의 회사 14억 

그래서 128억+14억 = 142억 

142억인데 39채를 분양하니까 

142억/39채 해서 채당 3억 6천 5백이면 되겠다. 

이런 식으로 생각해서 가치평가를 했는데. 제가 틀렸습니다. 

죄송하다는 말씀드립니다. 

중도금 70억이 있습니다. 

이 돈은 이미 받은 돈이니까 향후에 받을 돈이 줄어듭니다. 

따라서 가치평가 후 산정된 금액에서 70억을 빼줘야 합니다. 

아니면 최선순위 부채로 생각하면 계산이 쉽습니다. 

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<출처: 펀드랑 홈페이지>  

중도금 70억 + 1순위 128억(채권최고액 기준) + 2순위(펀드랑) 14억 = 212억 

212억/39채 = 5억 4천 4백 입니다. 

보수적으로 봤을때 1채당 5억 4천 4백이 넘어야 우리 원금을 지킬 수 있습니다. 

이건 잘 모르겠습니다. 

저는 평가가 불가합니다.  

펀드랑이 설명한 대로 6억이 넘는 가격에 이미 90% 분양이 다 되었다면, 

수분양자들이 포기할 확률이 높지 않기 때문에 돈이 회수 될 확률이 높긴 하지만....  

물건의 가치를 모르면 투자를 안하는 것이 상책이기는 합니다.  

제가 여기서 앉아서 이런 가보지도 않은 용인 타운하우스의 가치를 평가하기에는 실력이 많이 부족합니다. 

이런 건 그쪽 동네를 잘아시는 분들의 도움이 필요할 것 같습니다. 

현장 가서 부동산을 좀 돌아본다면 파악에 크게 도움이 되긴 합니다. 아직 못가봐서....  

혼란을 드려서 죄송합니다. 큰 실수를 했습니다. 


이 글은 투자 추천도 비추천도 아닙니다. 

모든 투자는 투자자 본인의 책임입니다.   



 

 




8 Comments
14 포도나라 06.20 21:21  
작년에 친구따라 임장 다니면서 용인 지역 타운하우스인데 다 지어놓고 입주도 다했고  한두채 분양사무실겸 쓰고 있던게 남은게 있던데 복층 28평형 1층에 방 하나 거실주방, 2층에 방 두개 있는거 4억 2천 분양 상담 받고 온적 있어요. 이쁘긴한데 마당 좁은거랑 지하철이 근처에 없어서 패스하긴 했죠
3 민준표 06.21 00:24  
이렇게 자신의 실수를 바로 잡는것도 쉽지 않은데, 아무튼 감사합니다.

축하드립니다! 행운의 9 럭키포인트를 얻으셨습니다 : )

17 네스라인 06.21 06:07  
많은 도움이 되었습니다.
9 해피데이12 06.21 10:56  
분석해 주시니 감사해요.  도움많이되었습니다~~
17 세미 06.22 02:30  
꼼꼼한 글 감사합니다^^ 바로잡기까지... 잘 보았습니다~~
6 달나라 06.22 11:21  
분석글 감사합니다 많은 도움이 됩니다
6 샴푸조아 06.22 11:56  
가끔은 이렇게 네이버에게 물으면 도움이 됩니다 ^^

https://blog.naver.com/realeauction/221554225364

http://www.totohouse.kr/

타운하우스, 좋죠.

하지만 아파트에만 살던 사람은 이것도 일종의 단독주택이니 불편할 수 있습니다.

단독주택은 생각보다 집주인이 신경 쓸 것이 꽤 있고 관리비도 고려해야 합니다.

그나마 자연(?)과 가까이 하며 산다는 것에 나름 만족감을 느낄 수는 있죠.

옆의 타운하우스가 20억대(평수는 모르겠지만)라이 5억대 정도면 괜찮은 가격으로 보여집니다.

주변 일대가 타운하우스촌으로 형성되겠네요.

홀로 타운하우스는 향후 유동성 위험하지만 이렇게 촌으로 형성되는 곳은 투자 가치도 어느 정도 보장된다고 봅니다.
15 리차드 06.25 00:30  
대단하십니다
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