펀드랑 용인 로얄카운티 타운하우스 신축사업 2차

용현 - 부동산P2P 상품분석

펀드랑 용인 로얄카운티 타운하우스 신축사업 2차

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내일 오픈하는 펀드랑 용인 로얄카운티 타운하우스 PF를 살펴 볼까 합니다. 

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<출처: 펀드랑 홈페이지>  
익률 15%, 고맙게도 수수료도 면제. 요즘같은 시절에 꽤나 높은 수익률의 상품입니다. 옛날이 좋았는데... 
투자기간은 6개월. 기간도 짧네요. 저는 기간이 짧은 상품이 좋다고 생각합니다. 
특히 PF 상품은 예상치 못한 변수에 항상 노출될 수 있기 때문에 기간이 긴 것보다는 짧은 것을 선호합니다.  
펀드랑이 펀디드와 칵테일펀드와 함께 펀딩하는 상품입니다. 
총액 14억을 모집하네요. 그 중 펀드랑이 7억을 펀딩합니다. 
내일 2차로 2억을 모집하네요. 

상품설명을 보겠습니다. 
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 <출처: 펀드랑 홈페이지> 

상품설명이 아주 잘 되어 있습니다. 

엑기스만 뽑아 보면, 

1. 용인시 기흥구에 타운하우스를 짓는 사업의 건축자금 PF 상품입니다. 

2. 총 39개동을 짓는 사업인데 무려 35동이 이미 분양이 완료되었다고 하네요. 

   사실 2번에서 저는 "젠장, 투자하고 싶다"는 아주 성급하고 잘못된 욕망에 잠시 사로 잡혔습니다.

   세상에서 제일 어려운 것이 물건 파는 것인데 이미 팔린 물건이라고 하니 욕심이 나지요.  

3. 공정률이 95%. 6개월이 걸리지 않을 것 같습니다. 조기상환 가능성이 보이네요.   

4. 코리아신탁에 신탁되어 있는 상품입니다. 펀드랑은 2순위 우선수익권을 설정하였다고 하네요. 

신탁원부를 볼 타이밍인데 오늘 등기소에 가지 못했습니다. 일단 펀드랑을 믿어 봅니다. 

펀드랑이 올린 우선수익권으로 일단 믿고. 

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<출처: 펀드랑 홈페이지> 

저는 개인적으로 펀드랑을 아주 신뢰합니다. 

그래도 내일 가서 확인해보겠습니다. 

등기소 안간지 너무 오래 되었기도 하고 해서... 

 

이제 권리관계를 한 번 보겠습니다. 

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 <출처: 펀드랑 홈페이지> 

요약하면, 

1순위: 새마을금고 98억, 채권최고액 128억

2순위: 펀드랑, 펀디드, 칵테일. 14억 

따라서 용인 로얄카운티가 문제없이 준공이 된다면, 

39개동의 가치가 128+14억 = 142억만 넘어가면 우리의 원금은 무사히 돌아옵니다. 

142억/39개동 = 3.64억. 

즉, 1개동이 3억 6천 5백만원 이상이면 원금 회수에 문제가 없습니다.  

그러면 가치를 확인해 봅시다. 

아, 그전에, 도대체 뭘 짓는지부터 한 번 알아보겠습니다. 

용인 로얄카운티는 A, B, C 3가지 타입이 있습니다. 

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<출처: 네이버카페 네방, 양평토리파더님 글에서> 

A타입: 39평 16세대, B타입: 58평 9세대, C타입: 57평 16세대 입니다. 

에잉, 총 41세대네요. 세대 수가 펀드랑 설명 39동과 다르네요. 확인이 필요합니다. 

여기에 플러스로 땅이 있습니다. 

A타입: 토지 87평, B타입: 토지 112평, C타입: 토지 104평. 


이런 전원주택이 1채당 3억 6천5백의 값어치가 있느냐 하는 것이 오늘의 문제입니다. 

국토부 실거래가 공개시스템에서 하갈동 단독주택 가격을 검색해 보았습니다. 

2019년에 세 건이 거래가 되었습니다. 

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<출처: 국토교통부 실거래가 공개시스템> 

2002년에 준공된 44평 토지 152평 물건이 2019년 4월에 4억 8800만원에 거래되었습니다. 

로얄카운티 A타입보다 건물과 토지 모두 더 큽니다.  

2019년 5월에는 2017년 준공된 67평형 토지 97평 물건이 5억 7천에 거래되었습니다. 

로얄카운티 B타입보다 건물이 크고 토지는 작네요. 

젤 위의 물건은 건물이 14평, 토지는 74평이라서 비교가 안됩니다. 어쨌든 그 물건은 3억에 거래가 되었습니다. 

음. 될 것 같다. 이런 생각이 들지만, 뭔가 딱 떨어지는 맛이 없습니다. 이 방식은 안되겠어요. 

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<출처: 펀드랑 홈페이지> 

여기서부터는 논리적이거나 분석적이라기 보다는 저의 느낌, 감, 촉(영어로 포스라고 하지요)을 사용해서 추론해 봅니다.  

사업지 바로 위에 최근에 입주한 효성해링턴플레이스 아파트가 있습니다. 

2019년 3월에 입주를 시작하였습니다. 

저는 여기 로얄카운티에서 가장 작은 A타입이 효성해링턴 34평(전용 84m^2)보다 조금 더 비싸도 경쟁력이 있을 것이라고 생각합니다. 

두 가지 이유입니다. 

첫번째, 전용면적이 훨씬 크다. 효성해링턴은 34평이라고 해도 전용 25평밖에 되지 않지만, 로얄카운티 A타입은 전용면적이 40평으로 60% 더 넓습니다. 

두번째, 토지도 있습니다. 기흥효성해링턴 바로 밑에 내 개인 땅이 87평이 생깁니다. 아파트는 대지면적이 엄청 작지요. 건물은 낡지만 토지는 영원히 그자리에 그대로 남아 있지요. 저는 이게 소비자에게 아주 잘 먹히는 강력한 셀링포인트가 될 수 있다고 봅니다. 

그래서 저는 이 두 가지 이유로 효서해링턴 34평보다 좀 비싸더라고 고객이 로얄카운티를 선택할 가능성이 충분히 있다고 여겨집니다. 여기에 이제 층간소음도 없고, 주차공간도 넓고 등등 여러 장점을 잘 붙여서 판다면 39가구는 충분히 효성해링턴을 버리고 로얄카운티를 선택할 것 같습니다. 

그래서 이미 거의 다 팔린 것이기도 하겠지요.(39동 중 35동 팔렸다고 펀드랑 설명에 나옴) 

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 <출처: 네이버> 

네이버의 실거래가를 보면, 34평이 3억4천600만원에 거래되었습니다. 

우리가 원하는 가격은 3억 6천 500만원입니다. 

조금 못미칩니다. 

저는 이 가격이 바로 로얄카운티 A타입의 최저가로 될 것으로 생각합니다.   

같은 가격이면 효성해링턴 버리고 로얄카운티로 올 사람이 있다고 생각하니까요(이건 완전 제 생각입니다) 

그런데 A타입은 16세대뿐이고. 

나머지 23세대(총 39세대)는 건물도 더 크고 땅도 더 넓은 로얄카운티 B타입과 C타입입니다. 

당연히 훨씬 더 높은 가격에 거래되겠지요. 

펀드랑 설명대로 이미 거의 분양이 다 되었다면 아주 쓸모없는 추론이고 계산일 수 있지만, 

우린 최악을 대비해야 하니까 이런 식으로도 생각을 해 볼 필요도 있습니다. 

여튼 39세대 평균으로 보면 가치는 분명 3억 6천 500만원을 넘을 것이다, 이것이 저의 결론입니다. 

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<출처: 펀드랑 홈페이지> 
분양금액을 보면 거의 6억7천만원에 분양이 되었음을 알 수 있습니다. 
제가 지나치게 보수적으로 가치를 산정하는건가 하는 생각이 드는 수치네요. 
현장을 가보고 인근 부동산을 돌아보면 더 확실하게 가치평가를 할 수 있을 것 같다는 생각이 듭니다.
마지막으로 준공리스크 점검. 
펀드랑에서 친절하게 공정 확인서를 올려 주셨습니다. 거의 96% 공정이 완료된 것을 볼 수 있습니다. 
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<출처: 펀드랑 홈페이지> 

올려주신 현장 사진을 봐도 거의 준공이 다가오고 있음을 느낄 수 있네요. 

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<출처: 펀드랑 홈페이지> 

상당히 진행된 것으로 보입니다. 현장방문을 해보면 더 확실히 알 수 있을 겁니다. 

조만간 가봐야지!

팩트체크 조금 더 하고 현장방문을 해봐야 할 것 같지만 결론적으로 저는 좋은 상품 같습니다. 


이 글은 투자 추천도 비추천도 아닙니다. 

결국 투자는 투자자 본인의 책임입니다. 

소중한 재산을 알지도 못하는 하수의 말만 듣고 냅다 지르지 맙시다.  


 

 

 



 

 




 


 



 

 

10 Comments
8 대운 06.20 00:54  
이 상품 투자하신 분이 꽤 되네요.. 준공리스크가 낮고 분양률도 높아서 리스크가 많이 낮아졌군요. 유동자금이 없어서 아쉽네요.
19 꿀이아빠 06.20 01:16  
저도 투자한 상품인데 다행히 긍정적이라니 안심이 되네요. 분석 감사합니다~!
분석글 잘 읽었습니다 감사합니다
18 포도나라 06.20 10:48  
작년에 데일리펀딩 동일하이빌 현장 답사 다녀왔는데 그쪽 분양가비함 나쁘지 않네요.
분석글 잘 봤습니다
16 트램300 06.20 10:55  
좋은 분석글 잘 읽었습니다. 감사합니다. 조금 질렀습니다. ^^
20 리차드 06.20 11:30  
챙겨봅니다
17 민이 06.20 11:41  
저도 투자했는데 분석글 감사합니다~^^
25 네스라인 06.20 13:32  
분석글 감사합니다.
7 민준표 06.21 00:21  
잘 봤습니다.
20 하늘이 06.21 09:09  
분석글 감사해여!
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