미드레이트 서울 서초구 방배동 아파트

용현 - 부동산P2P 상품분석

미드레이트 서울 서초구 방배동 아파트

8 용현 11 203 7 0

오늘 펀딩한 미드레이트 서울 서초구 방배동 아파트를 보겠습니다. 

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<출처: 미드레이트 홈페이지> 


서초구 방배동. 왠지 좋을 것 같은데요. 

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<출처: 미드레이트 홈페이지>  

아파트 근저당부질권 상품입니다. 근저당권을 담보로 대출해 줍니다. 

대부업회사가 담보로 잡은 근저당권을 담보로 다시 미드레이트에게 돈을 빌리는 구조입니다. 

만약 대부업회사가 돈을 갚지 않으면 미드레이트는 경매를 신청하고 저 근저당권 순위를 확보하여 배당을 받고 투자자에게 돈을 돌려주게 됩니다. 물론 리파이낸싱이나 NPL매각도 가능합니다.      

상품을 보면, 

총액 1억 8000만원이고, 수익률 12.5%, 기간이 3개월입니다. 

수익률과 기간이 아주 마음에 듭니다

미드레이트 설명에 따른 권리관계를 보겠습니다. 

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<출처: 미드레이트 홈페이지>  

1순위 4억 8000만원 

2순위 미드레이트 1억 8000만원 

따라서 합계 6억6000만원입니다. 

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<출처: 미드레이트 홈페이지>  

채권최고액은 57600만원입네요. 

현재 소유주가 거주하고 있기 때문에 선순위로 들어올 임차인이 없는 것으로 보입니다. 

따라서 

1순위 현대해상 채권최고액 5억7600만원 

2순위 미드레이트 1억 8000만원 

쉽지 않은 계산이지만, 두 개를 더해 보겠습니다. 

57600+18000 = 75600

따라서 이 아파트의 가치가 76000만원이 넘어가면 이 상품은 상당히 안전하다고 할 수 있습니다. 

팩트체크를 잠깐 해보면, 

주소가 없어서 등기부를 직접 뗄 수는 없습니다. 

미드레이트는 대출 실행 후 등기설정하고 등기부 업데이트를 한다고 합니다. 

얼마전에 제가 분석했던 상품 업데이트를 확인해 보겠습니다. 

강서구 화곡동 상품입니다. 

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<미드레이트 홈페이지> 

이렇게 올렸네요. 확인해보면, 

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<출처: 미드레이트 홈페이지>

업데이트 전에는 을구에 아무 기록도 없습니다.

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<출처: 미드레이트 홈페이지>  

업데이트 후에는 이렇게 약속대로 설정이 되어 있습니다. 

이전 상품들도 착실히 이렇게 하고 있기 때문에 저는 믿을 만 하다고 생각합니다. 

그래도 또 전화해서 확인해보았습니다. 


나: 등기부 업데이트 해서 올리나요? 

직원: 네. 대출후 등기설정하고 업데이트 하는데 보통1주일 정도 걸립니다. 

나: 이거 원차주 직업은 확인되었나요?  

직원: 네. 신용등급이 우수한 직장인입니다. 


차주의 직업까지 확인해 보았습니다. 

사업자의 경우 미지급한 종업원 급여의 경우 경매에 갈 경우 소액임차금과 함께 최선순위가 된다고 합니다. 

따라서 차주가 직장인인 것이 훨씬 좋습니다.

미드레이트 설명에 따르면 국세, 지방세 납입도 확인했다고 하니까. 

다시 총 정리해보면, 

1순위 현대해상 채권최고액 5억7600만원 

2순위 미드레이트 1억 8000만원 


57600+18000 = 75600


따라서 이 아파트의 가치가 76000만원이 넘어가면 이 상품은 상당히 안전하다고 할 수 있습니다. 


이제 가치평가를 하러 국토부실거래가 조회로 고고!!

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<출처: 미드레이트 홈페이지> 

물건의 위치입니다. 방배 롯데캐슬 바로 남쪽에 위치하고 있습니다. 

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<출처: 국토부 실거래가 조회> 

정림아파트를 찾았습니다! 

안타깝게 정림아파트는 실거래가가 없습니다. 

인근 비슷한 물건의 최근 1년정도 거래가를 살펴봐야겠습니다. 

우리 물건은 2001년에 준공되었고, 크기가 전용면적 기준으로 31평입니다. 

사업지 바로 동쪽 물건

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<출처: 국토부 실거래가 공개시스템> 

헉. 1994년에 지어진 지하1층 전용 22평 짜리가 4억5천에 거래되었습니다. 

근데 거래가 2016년 2월에 되었네요. 

그 집 맞은편, 즉 남쪽의 덕산하이빌

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<출처: 국토부 실거래가 공개시스템>  

2001년에 준공된 23평짜리가 8억 9500만원에 거래되었습니다. 

우리 물건과 똑같이 2001년에 준공되었지만, 크기는 거의 8평이 작은 주택입니다. 

우리가 필요한 가치는 7억6천만원입니다. 

여기까지는 좋았는데. 문제는 비슷한 물건을 찾기가 힘드네요. 

물건 인근의 10개를 조사해 보았습니다. 

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2019년 이후에 거래된 2개의 평당 가격을 보면 미드레이트 이 물건은 아주 좋은 물건입니다. 

우리 물건은 200년 준공되었고 전용 31평입니다.  

필요한 금액은 7억 6000만원이니까. 

76000/31 = 2451. 평당 2451만원만 넘으면 안전한 상품입니다. 

좀 오래 되었으니 평당 3000만원만 받을 수 있어도 우리 물건의 가치는 9억3000만원. 

좋다고 할 수 있습니다. 확률을 계산해 본다면 안전하게 상환 될 확률이 높은 상품입니다.  


하지만 너무 비슷한 물건이 없습니다. 

저 표로 제가 확실히 알 수 있는 것은  

'30평이 넘는 물건이 최근에 거래된 적은 별로 없다' 

그리고 '작은 평수와 비교적으로 준공된지 얼마 안된 새 물건'만이 최근에 거래가 되었다.

이 두 가지 입니다. 

저는 지방 출신이라서 서초구 방배동을 잘 모르기 때문에, 

물론 비싸고 좋은 동네라는 얘기는 많이 들었습니다. 

현장에 가서 보다 보다 많은 정보를 파악하지 않으면 투자가 힘들 것 같습니다.  

결국 오늘도 왠지 헛심만 뺀 것 같군요. 


이 글은 투자 추천도 비추천도 아닙니다. 

모든 투자의 책임은 투자자 본인에게 있습니다.  





11 Comments
2 농부처럼 04.02 16:36  
매일 매일 분석이 힘드실텐데 너무 감사드립니다
8 용현 04.03 09:40  
[@농부처럼] 감사합니다. 열심히 하겠습니다. 좋은 하루되십시오!
17 sw4588 04.05 19:33  
아파트 담보 상품이네요.

미드레이트는 업체신뢰도도 있는 업체이죠.

좋은 분석 감사합니다.
상품분석 능력을 키워야함을 다시한번 더 느끼네요. 감사합니다 ~^^
글보면서 공부가 됩니다! 미드레이트에 투자계획 가지고 있었는데 감사합니다^^
투자를 놓쳐서 안타까운 상품이었어요 안정성  있어보이니 마감이 빠르네요
14 웅킹 04.11 08:50  
저도 관심 가져 볼께요..감사합니다....^^
용현님 팬입니다 항상 감사합니다
19 그냥 04.16 18:31  
꼼꼼한 분석입니다.
피포에 용현님이 계셔서 너무 감사합니다.
소중한 나눔 고맙습니다..^^
6 오션 04.23 10:58  
잘보았습니다!!
3 오미자 04.30 11:40  
좋은 글 잘 보고갑니다... 사례를 통해 공부할께요. 용현님 감사드립니다...!!

축하드립니다! 행운의 3 럭키포인트를 얻으셨습니다 : )

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