피플펀드 부동산PF 제주타운하우스 2차

용현 - 부동산P2P 상품분석

피플펀드 부동산PF 제주타운하우스 2차

13 용현 5 677 1

오늘 펀딩한 피플펀드 부동산PF 제주타운하우스 2차 상품을 한 번 볼까 합니다. 

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<출처: 피플펀드 홈페이지> 

모두가 두려워 하는 제주도 타운하우스 PF입니다. 

요즘 제주도 PF 하면 다들 싫어하시는듯. 

그래도 우린 투자자니까 가치만 있다면 해야겠죠!!  

수익률 연 15%, 5개월 모집액 5억입니다. 

목적은 리파이낸싱입니다. 

상품상세 설명을 좀 보겠습니다. 

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<출처: 피플펀드 홈페이지> 

시작은 이렇습니다. 차주가 토지 매입과 초기 사업비를 위해서 피플펀딩에 35억을 빌렸습니다. 

토지 매입이 완료되기전에 토지매입계약서와 사업계획서를 가지고 돈을 빌려 준 것 같네요. 

저는 이런 펀딩은 개인적으로 위험하다고 생각합니다. 

어쨌든 펀딩한 돈 35억으로 토지를 매입하였고, 

이 뒤의 PF펀딩은 PF대출이라기 보다는 앞의 토지 자금 대출 리파이낸싱이라고 봐야 합니다. 

이제 그 토지 자금 대출을 또 리파이낸싱하고 있습니다. 

그런데 PF 자금도 있네요. 사업기간이 연장되면서 3억을 추가 대출한다고 합니다. 

이 3억은 PF라고 볼 수 있습니다.  

실제로 신탁 계좌에 추가로 돈이 들어갈 것입니다.  

정리를 잠깐 하면, 

초기 펀딩한 35억은 신탁사 계자에 들어가서 건축자금으로 들어간 것이 아니라 토지대금으로 사용되었습니다. 

그 뒤에 35억 PF대출 모집한 건은 당연히 앞의 35억 토지대금 상환에 쓰였습니다. 

이제 PF대출 모집한 건을 상환하기 위해서 리파이낸싱을 하는 겁니다. 

여기에 추가 3억을 더 모집합니다. 이 돈이 신탁에 들어간다면 건축자금으로 사용되겠죠. 

진정한 의미의 PF는 추가 3억입니다. 

이런 것을 아는게 큰 의미가 있는 것은 아닙니다만, 보이는 상황이 이러하다 말씀드립니다. 

사업을 살펴 보겠습니다. 

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<피플펀드 홈페이지> 

제주도 서귀포시 안덕면 사계리에 타운하우스 54세대를 짓는 사업입니다. 

공정률이 81.7%나 진행이 되었습니다. 이건 굳입니다. 


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<출처: 피플펀드 홈페이지> 

피플펀드가 이야기 하는 권리관계를 보겠습니다. 

우선 1순위 신탁사 247억 

2순위 피플펀드 38억 

수학을 좀 해보면, 


247+38 = 285억


이 타운하우스 54채의 가치가 285억을 넘으면 우린 상환받을 수 있습니다. 


상가도 있다는데 우린 보수적이니까 상가는 없는 셈치고. 

수학을 좀 더해보면,  


285/54 = 5.2777777777777777777777777777777777777


따라서 32평 타원하우스 1채당 5억3천을 넘으면 이 상품은 비교적 안전하다고 할 수 있습니다. 


우선 팩트체크를 시작했습니다. 

등기소까지 가면 힘드니까 먼저 인터넷으로 좀 검색해 보았습니다. 

한국토지신탁 홈페이지에 가서 사업을 찾아 보았습니다. 

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<출처: 한국토지신탁 홈페이지>  

오 비슷한 것을 찾았습니다. 

한토신에 전화해서 


나: 이거 한토신이 제주도 산방산 근처에 타운하우스 짓는거 맞나요? 

직원: 네 맞습니다. 

나: 감사합니다. 


오, 마침 분양홈페이지도 발견했습니다. 

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<출처: 산방산 코아루아이비타운 홈페이지> 


좋습니다. 이제 권리관계 확인입니다. 

그냥 마포등기소로 달려갔습니다. 날씨도 좋네요.  

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날씨 좋다!!

신탁원부의 앞에는 등기부등본이 있습니다. 

갑구는 소유권, 을구는 소유권 이외의 권리가 나옵니다. 

신탁사에 신탁을 하면 갑구의 마지막 소유권자가 신탁사로 나옵니다. 

(하긴, 소유권을 맡긴다는 것이 신탁의 의미입니다) 

이렇게. 

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소유권이 한국토지신탁에 넘어왔습니다. 

바로 밑의 금지사항을 읽어보면 분양을 시작한 것도 알 수 있습니다. 

을구에는 아무런 권리관계도 없습니다. 

즉, 이제 신탁원부의 우선수익권 순서가 권리관계입니다. 

이런 권리관계 내용은 보통 신탁원부 뒤쪽에 있습니다. 

뒤에서 뒤져서 찾았습니다. 

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현재 피플펀드는 52억 5천으로 2순위 우선수익권자입니다. 

1순위는 다른 금융기관 35억 1천이 있습니다. 

여기서 스톱하고. 

피플펀드에 전화해 보았습니다. 이거 어떻게 된 것인지. 

피플펀드의 설명에 따르면 1순위 수익권자는 이미 돈을 상환받고 나갔다고 하네요. 

그리고 대신 신탁사가 1순위로 들어왔다고 합니다. 

지난번 1순위 수익권자는 35억 이었는데 지금 신탁사는 무려 247억이네요.

음. 뭔가 복잡합니다. 

신탁원부 수정할 거냐고 제가 물어보니 담당자와 확인 후 내일 알려주겠다고 하네요. 

신탁원부에서 1순위 금액을 제가 확인을 못해서 권리관계 확인이 안되네요.  

그래서 저는 여기서 이 상품 분석 중단하고 내일을 기다려 보겠습니다. 

뭔가 괜히 힘을 뺀 하루 같네요. 


이 글은 투자 추천도 비추천도 아닙니다. 

투자의 모든 책임은 당연히 투자자 본인에게 있습니다. 


  










5 Comments
소중한 정보 볼수 있어 감사합니다...^^
이해하기쉽게 글써주셔서 감사합니다^^
2 화토불 04.07 21:31  
글 감사합니다.
10 베로니카 04.08 19:04  
오늘 원금이 일부 상환됬어요.. 얼른 전부 상환해주면 좋겠네요 ㅠㅠ 불안해서리..
6 오션 04.23 10:42  
추가 분석은 없나요~?  글 잘 보고있습니다!
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