[4-1] [주거용부동산 담보상품] 요약본 (작성중)

권형/몽랑 - Project Ark

[4-1] [주거용부동산 담보상품] 요약본 (작성중)

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1. 쓰기에 앞서


ⓐ 작성기준일: 2019년 4월 14일


ⓑ 글의 전제

이 글은 [Project Ark]의 주관적인 투자판단과 투자지식을 바탕으로하며, 특정상품 홍보 및 투자권유 등을 목적으로 작성되지 않았음을 명시합니다.

투자의 결정주체는 투자자 본인이며 투자에 대한 책임은 오로지 투자자 본인에게 있습니다. 다만 저희는 투자방법론에 대한 다양한 의견공유 및 토론을 통하여 현명한 투자자의 길을 모색하는 과정에 있으며, 시장 내 일부 비양심적인 도덕적해이를 변별하여 시장 건전성 회복에 기여하고자하는 목적에서 다음과 같은 글을 작성합니다.


2. 주제 및 대상


1) 분류

각론: 주거용부동산 담보채권 // 세부주제: 근저당권 및 근저당권부 질권

※상가, 토지, PF, ABL, 부동산 수익권 담보 및 신탁담보 등에 대한 글이 아님.


2) 용어정리

[주거용 부동산]: 아파트, 빌라, 단독주택, 다세대주택, 다가구주택, 연립주택, 오피스텔 등의 주거용 목적의 부동산

[원리금수취권]: 준거하는 대출채권에 대한 수익채권으로, 주요 특징은 다음과 같다.

⑴ 투자자와 플랫폼 간의 계약에 의한 채권이므로, 원담보의 등기부등본상에 부기등기되지 않으며 투자자는 원담보에 대한 추심권리가 없다.

⑵ 채권계약조항에 의해 투자자는 채권자임에도 '플랫폼에 대한 추심권리가 없으며', 플랫폼의 동의 없이 다른 투자자에게 채권을 양도 및 매각하지 못하며, 질권설정을 통한 담보제공 역시 불가능하다. (한마디로 채권자로서의 권리는 수익권 외에는 아무것도 없음)


+) 권리가 매우 빈약한 대신 수익성이 높은 채권으로 이해하면 된다. 명백히 위험자산으로 분류.



3. 구성요소


1) 상품구조적 요소

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2) 담보 및 권리분석 요소

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4. 분석 및 평가


1) 상품구조적 요소



2) 담보 및 권리분석 요소




14 Comments
감사합니다 잘 읽고  갑니다

축하드립니다! 행운의 31 럭키포인트를 얻으셨습니다 : )

7 자두나무 04.14 10:17  
감사합니다 잘보았습니다
정리하시는라 수고하셨습니다 감사히  꼼꼼하게 읽고 갑니다.ㅎ
18 나는나 04.14 15:37  
감사합니다 잘 읽었습니다 특히 권리가 빈약한대신 수익성이 높은 채권 이라는점 최악의 경우 경매까지가면 대략 12개월까지 소요된다는점을 감안해서 투자해야겠다는 것을 다시금 되새기게 됩니다
24 세미 04.15 01:00  
몰랐던 부분을 새로 배우고 공부할 수 있어서 좋아요~
정리하려면 시간도 참 오래 걸릴텐데...이렇게 글로 정보를 나눠 주셔서 감사합니다!!^^
17 아리차 04.15 14:04  
경매까지 가면 시간이 많이 걸리니 기왕이면 매각이 잘 될만한 건을 고르는 게 유리하므로
부동산 입지에 대한 공부를 하면 투자성공 확률을 높일 수 있다 생각합니다.
좋은 글 감사드립니다.
20 권형 04.15 20:30  
[@아리차] 경매를 기준으로 판단하는건 실제로 임의경매의 형태로 처분이 이루어지지 않더라도 매우 유의미합니다.

왜냐하면 부실채권 매각등의 방법도 결국 경매배당에서 충분한 기대이익이 발생해야 원금손실없이 NPL업체등으로부터의 매입이 이루어지는 것이니까요. 또한 임의경매신청 이전에 시도가능한 모든 처분시도가 불발되었을때 법적으로 보호받는 마지막 권리행사 역시도 결국 경매신청일수밖에 없으므로, 역시 임의경매 예상배당표를 기준으로 최종판단을 하는게 타당하다고 생각합니다.

저는 개인적으로 '임의경매로 연체금 전액 회수 가능' = 'NPL처분 가능성 매우 높음' 으로 인식하고 있습니다.

부동산의 입지..는 부동산의 가치요인들을 말씀하시는듯 한데 1) 경기변동 2) 지역성 3) 개별성 요인 중 2)와 3)은 정보발품을 팔면 어떻게든 정량적으로 분석가능한데(감평사가 하는 역할이죠), 경기변동 요인은 구체적으로 어떻게 반영할지 좀 애매한 부분이 있습니다. 가장 난해하고 불확실한 요인이죠.

(사실 부동산경기가 경매낙찰시점까지 지속적으로 상승할거라는 확실한 근거만 있으면 지역요인이나 개별요인을 상대적으로 깊게 안 따져도 투자가 가능할 것입니다 -_-ㅎ)

저는 눈으로 보고 음.. 이러이러할것 같다 하고 정성적으로 분석하는 능력이 부족한지라 숫자의 형태로 정량적으로 분석하는걸 선호하는데 그 부분을 정밀하게 판단하는건 매우 어렵더군요 (...)

그 부분에 대해 저같은 경우는 몇몇 보수적인 가정을 도입해서 경기변동요인을 최대한 소거하고, 지역적 요인과 개별적 요인이 매각가율 지표에 기반영되어있다 간주하고 특정시기의 특정부동산의 매각가율지표를 참조하여 최종판단가이드라인을 작성하고 담보가치가 그 가이드라인 안에 들어와야만 투자를 실행하는 방법으로 투자평가에 반영하고 있기는 한데...... 지금은 인력부족으로 정교한 가이드라인을 제작하고 있지는 못합니다 ㅠ_ㅠ


+) 답글에 댓글다는건 생각하는대로 잘 써지는데  그냥 백지에 처음부터 적어내는건 왜이렇게 어렵고 지지부진한지 모르겠네요 참 ㅠ_ㅠ,,,
17 아리차 04.16 09:57  
[@권형] 정말 분석을 잘 하시는 것 같습니다. 경매를 기준으로 판단하는 게 매우 유의미하다는 의견에 공감합니다.
그리고 경기변동이야 말로 정말 예측하기 어려운 부분이라 생각합니다.
제 경우는 아파트 후순위 투자를 지속할까 말까 망설이다가 미국에서 금리가 더 이상 오르지 않고
그러면 우리나라도 당분간 부동산이 폭락하지는 않을 것 같다는 비교적 허술한 생각으로,
투자비중은 줄였지만 지속적으로 투자하고 있습니다.
지역성에 대해서는 일단 인지도가 있는 지역 중에서 인구가 늘어나는지 줄어드는지를 검색해 봅니다.
또한 아파트는 엄청난 다주택자가 아니라면 차주가 어떻게든 지키려는 의지가 있다고 생각합니다.
그럼에도 불구하고 투자 이후 상황은 언제나 급변할 수 있는 가능성을 가지고 있기에 조심하면서
투자해야 되는 것 같습니다. 아직까지는 후순위담보에서 무사상환이 안 된 적은 없지만,
차후에 약간의 손실이 있더라도 그간의 이익으로 커버되리라는 마음으로 투자에 임하고 있습니다.
써놓고 보니 이미 다 아시는 내용일 것 같습니다. 좋은 하루 되세요~
23 하늘이 04.16 09:17  
몇번 읽다보면 다 이해할수 있겠져~!!! 감사해여

축하드립니다! 행운의 10 럭키포인트를 얻으셨습니다 : )

20 활동 04.16 10:10  
좋은글 감사 합니다

축하드립니다! 행운의 42 럭키포인트를 얻으셨습니다 : )

4 시냇가 04.22 22:42  
수고 많으셨습니다
6 오션 04.23 14:24  
잘보았습니다.
2 배우미 04.23 23:52  
잘 봣습니다^^
15 Raye 04.24 18:09  
좀 어려워보이긴 합니다.
나중에 다 정리하시면 정독 해보려합니다.
지금은 봐도봐도 어렵군요 ㅋㅋ
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