보수적 관점에서 P2P 부동산 담보상품 투자시 고려할 사항

꿀이아빠 - 재테크이야기

보수적 관점에서 P2P 부동산 담보상품 투자시 고려할 사항

P2P를 투자하는 투자자분들 중 대부분이 가장 안정적이라고 생각하는 상품이 

바로 부동산 담보상품일 것입니다.


부동산PF나 브릿지론, 동산담보 등 달리 담보도 명확하고

시세에 대한 파악도 쉽기 때문에 선호를 많이 한다고 생각할 것으로 생각합니다.

하지만 투자는 항상 최상(최대수익)이 아닌 최악(최대손실)을 고려해야만

장기적으로 우상향하는 수익을 얻을 수 있습니다.

P2P회사들이 (굳이) 강조해서 표현해주지 않은 Risk 사항들이 있습니다.

 

1순위 근저당권 채권최고액


대부분의 부동산 담보상품 차주들은 1금융권으로부터 1순위 근저당권이 잡혀있습니다.

예를 들면 아래와 같은 대출 상품이 있다고 한다면 LTV는 70%로 광고가 됩니다.


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언뜻보면 아파트값이 30%이상 하락하지만 않으면 괜찮다고 생각할지 모르겠지만,

보통 선순위 채권최고액은 원금의 120~130%까지 잡습니다.


등기부등본을 확인해보는게 가장 정확하겠지만 예를들어 채권최고액이 130%가 잡혀있다면

최악의 상황으로 1순위 채권자가 연체이자까지 130%를 다 배당받는다면

투자자 입장에서 느끼는 실질 LTV는 82%수준이 됩니다.


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아직도 안전하다고 느낄수 있지만 더 확인해야 할 부분들이 있습니다.



펀딩당시 부동산 가치 판단의 문제


부동산 투자자들 사이에서도 아파트의 상품가치,

적정가가 얼마인지에 대해서는 갑론을박이 엄청 심한 사안입니다.

특히 매매가 활발하지 않은 지역이나 단지의 아파트단지의 경우,

주변 매매가로 부터 추정을 할수 있을 뿐이고

설사 같은 단지에 최근 실거래가 있다고 하더라도 동의 위치가 어디인지,

몇 층에 속하는지, 최근에 아파트 내부 인테리어를 한적이 있는지 등 변수가 많습니다.

그럼 P2P회사들은 통상 어떻게 평가를 할까요?

너무도 손쉽게 국토부실거래가 혹은 KB시세를 중간값 이상을 사용하는 경우가 많습니다.

실제 최근 연체가 발생한 모 펀딩사의 상품을 살펴보겠습니다


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앞서 설명한 분자에 해당하는 선순위 금액은 논외로 하더라도,

감정금액이 1.25억원을 분모로 평가하고 있습니다.

펀딩당시의 KB시세 하한을 보면 1.15억원이니

보수적으로 보면 15%정도 부동산 가치를 낮게 볼수도 있었습니다.

만약 부동산 가치를 15% 낮게 평가한다면 어떨까요?

처음에 5억원 아파트 LTV 70%짜리로 시작했으니 계속 이어가 보겠습니다.



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아파트 가치인 분모를 10% 보수적으로 평가하게 되면

체감하는 LTV는 91%까지 높아집니다.

여기에 한가지 더 고려할 사항이 있습니다.

바로 최근과 같은 부동산 하락기가 오면 문제가 되는 부동산 시장동향입니다.



부동산 시장의 변화


앞서 살펴본 투자상품의 최근 1년 실거래가 입니다.


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부동산 투자를 한다고 생각하고 실제 제가 저 아파트를 매수하는 매수자의 관점에서 평가해보면

1) 지방소재 아파트

2) 대단지 아파트 아님

3) 건축후 12년차 아파트로 구축진입 시작

4) 최근 실거래가 없음

등의 이유로 일단 1억원으로도 현시점에서 매수는 꺼려질것 같습니다.

최근 KB시세의 최근 하한값을 잡으면 펀딩당시 1.15억원이었던

하한값이 1억원까지 하락했습니다. (최초 P2P회사가 평가한 가치대비 25%% 하락)

그렇게 되면 앞서 5억원으로 시작했던 부동산에 대한 상품에 투영해서 대입하면

아래와 같이 바뀝니다.


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최근 경매 낙찰가율을 보면 그 위험성을 체감하실 것입니다.

몇년전만 해도 회사 연차 쓰고 경매 낙찰받으러 가는 사람들이 많았고,

서울지역 아파트는 100% 이상에 낙찰되는 경우도 많았지만 지금은 아닙니다.


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경매 배당시 최우선 공제되는 비용들

 

대부분 알고 계시겠지만,

위에 있는 표면에 들어난 항목 외에도 숨겨진 비용들이 더 있을 수 있습니다.

일명 0순위 혹은 최우선 변제라고 표현되는 비용들입니다.


경매비용, 임차인이 있었다면 최우선변제비용, 국세나 지방세를 밀렸다면 세금, 임금체불에 따른 금액 등

추가적인 숨겨진 비용이 있을 수도 있습니다.


사실 이런 부분들은 P2P회사의 전문성 있는 분들이 대부분 사전에 확인을 하는 부분도 있고,

위에 나열한 Risk들은 다소 과장된 부분도 있습니다.

 

하지만 투자자 입장에서는 항상 최악의 상황을 염두하고,

그 Risk를 내가 감당할수 있는지 없는지를 판단 후 투자에 임해야 합니다.


항상 잘하던 업체니까 알아서 잘 판단했겠지가 아니라

이 상품이 최악의 경우 -30% 손실을 볼수 있겠지만,

나는 부동산 시장을 좋게 보기에 그 Risk를 감수하고 고수익 부동산 담보를 투자하겠다.


이런식의 의사결정이 내려져야 투자를 결정했다고 이야기 할 수 있을 것입니다.

48 Comments
2 감귤냠냠 04.18 09:52  
늘 좋은 가르침 내려주셔서 감사합니다ㅎㅎ
23 꿀이아빠 04.18 09:56  
[@감귤냠냠] 가르침이라니 부담되네요 ㅎ 저도 배우는 입장이고 함께 토론하며 배운다고 생각합니다~
6 오션 04.23 14:14  
감사합니다 잘보았습니다
23 꿀이아빠 04.23 15:08  
[@오션] 오션님 성투하시길 바랍니다~!
2 스마일쌤 04.27 15:22  
귀한 부동산 담보 권리분석 감사합니다. ^^
23 꿀이아빠 05.02 00:18  
스마일쌘님 항상 성공투자하시길 바랍니다~!
자세한 내용 감사합니다!
23 꿀이아빠 05.11 09:52  
[@순도리순도] 안전 투자하시길 바래요^^
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