실거주용 1주택은 선택이 아닌 필수!

꿀이아빠 - 재테크이야기

실거주용 1주택은 선택이 아닌 필수!

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오늘은 재산세 납부 시즌을 기념하여

오랜만에 부동산 관련한 개인적인 생각을 공유해보려 합니다.


서울 부동산의 경우 가격이 많이 오르다보니

대출없이 매수하는건 쉽지 않습니다.


저도 부모님 도움 없이 

최대한 종잣돈을 모아서 대출받아 내집마련을 했었습니다.


주변에 보면 많은 대출을 받는게 부담스러워 

실거주용 1채도 매수를

고민하는걸 많이 보게 됩니다.


부동산 2채이상 보유하는 것에 대해서는 

갑론을박이 있을수 있겠으나, 저는 실거주용 1채는

최대한 여건이 되는 시기에 빨리 마련해야 한다고 생각합니다.



부동산 상승기 대응

아시다시피 2017년 ~2018년에 부동산이 크게 상승했습니다.

서울 부동산은 왠만한 곳은 2~3억 이상 올랐고,

분양권에 투자한 사람들은 4억이상 시세차익을 얻기도 했습니다.


이는 일반적인 직장인들이 연봉만으로

절대 따라잡을 수 없는 자본 소득입니다.


물론 부동산이 장기간 정체될수 있지만

제가 얘기하는 건 투자용 부동산을 구매하라는 것이 아니라

실거주용 한채를 이야기 하는 것이기에

부동산 가격이 오르지 않으면

오르지 않는대로 계속 살면 됩니다.


그런데 부동산을 한채도 보유하고 있지 않으면

언제가 다시 돌아올 부동산 상승기에

자산 격차가 돌이킬수 없이 벌어집니다.


저희 세대도 이미 비슷한 학력과 소득을 가진 친구들과도

자산격차가 부동산 구매 시점에 따라 크게 벌어져 있습니다. 


부동산 하락은 본인 소득대비 무리한 갭투자를 한

다주택자들이 해야 하는 걱정이지

1주택 실거주자들이 하는 걱정이 아닙니다.


또한 최근에 부동산이 하락했다고 뉴스가 나오지만

일부 강남 아파트를 제외하고는

사실 체감할 정도로 하락하지 않았고

일부지역는 신고가를 갱신하고 있습니다.


부동산 뉴스는 정부정책 홍보 등 여러가지 사유로 

다소 과장되는 측면이 많습니다.



가족의 보금자리 제공

결혼 후 전세를 살아보신 분들은 아실겁니다.

전세를 살면서의 불안감과 집주인이나 부동산과 전화통화라도

한번 하면 느끼는 알수없는 오묘한(?) 기분...


우리 가족이 원하는만큼 안정적으로 살수 있는

보금자리를 제공한다는 가치는

금전적인 것 외에도 심리적 안정감을 줍니다.


전세로 거주하게 되면 인테리어 같은 부분에

투자를 하는게 꺼려질수 밖에 없는데

내집마련을 하게 되면 그런 부분에 부담이 없게 됩니다.




대출(1금융권)을 두려워 마라

대출을 두려워 하는 분들이 많습니다.

자본주의 사회에서 자본이 없는 사람들이

대출없이 부를 축적할 수 없습니다.


기업들도 대규모 투자를 할때에는

회사채를 발행하거나 투자를 받는 등

여러가지 방면으로 자금을 모읍니다.

 

최근 대출규제 강화로 1금융권에서는 

LTV, DTI, DSR 등 대출심사를 깐깐하게 합니다.


간단히 말해서 1금융권에서 해주는 대출은

금리도 낮지만 상환할 능력이 되기에

빌려주는 돈 입니다..


요즘 P2P로 중금리 부동산담보 대출이 늘어나는 이유가

은행권 대출심사 강화의 영향도 클텐데

그 자금들은 다 어디에 흘러가는 걸까요 ?


사업자금 대출, 생활자금 등 다양하겠지만

LTV 70~80%까지 대출받아서

부동산에 추가 투자하는 공격적인 투자자들도 

상당수 있을 겁니다.


그런 위험한 투자가 아니라 

1금융권에서 대출승인을 해줄 정도의 금액이라면,

그리고 그게 실거주용 내 집 마련 목적의 자금이라면

너무 두려워할 필요는 없다고 생각합니다



첫 주택구매는 가급적 분양으로 

청약제도는 정부에서 공식적으로 

무주택자에게 우선적으로 좋은 기회를 주는 제도입니다.

저도 생애 첫 주택은 분양을 받았습니다.


서울의 경우 

분양가대비 향후 매매가가 하락할 가능성이 매우낮고

자금이 부족해도 미래 현금흐름으로 도전해볼수도 있습니다.


그런데 의외로 청약제도에 대해 잘 모르는 사람이 많습니다.

청약통장이 아직 없는 친구부터,

공공주택/민영주택 청약 차이가 뭔지,

신혼부부 특별공급 기한을 넘기거나

다자녀임에도 특별공급을 정확히 모르는 경우도 봤습니다.


가장 큰 자산에 대한 매수인만큼

기본적인 청약제도에 대한 공부와 관심은 꼭 필요합니다.



자금이 부족하면 눈높이를 낮춰서

지금 이런 글이 불편한 분들이 계실 수 있습니다.

부동산은 가격대가 있기에 어느정도 종잣돈은 필요한건 사실입니다.


하지만 저도 부모님 도움 전혀없이

외곽의 빌라로 신혼을 시작했습니다.


앞서 말씀드린 청약제도를 각자 여건에 맞게 최대한 활용하고

계획을 세워서 눈높이를 최대한 낮춰야 한다고 생각합니다.


강남이 불가능하면 강북에, 대단지가 어려우면 중단지라도,

84m2 여건이 안되면 59m2도 우선 생각해볼 수 있습니다.


이후에 여건이 나아지면 일시적 2주택자로 옮겨갈 수도 있습니다.

 

글을 마치며...

제가 서울 거주자이다보니 지방의 경우에는

상황이 다를수 있겠다는 생각도 듭니다.


하지만 지방 거주자라도 서울 또는 주요 도시 부동산 1채는 

고려해볼만 합니다..서울 거주자들이 자산상승 효과를 누릴때

상대적인 소외를 받게되면 이또한 자산격차가 벌어지기

때문입니다. 



(3줄요약)

실거주1채는 여건이 될때 빨리 마련하는게 좋다

첫 주택은 가급적 분양을 받는게 좋다

눈높이를 낮춰서라도 빨리 구매하는게 좋다

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30 Comments
32 리차드 2019.07.16 00:05  
분양 보다 기회다 싶으면 지르는 것이 좋습니다.
조금 조정 받고 반등하는 지금이 그 기회일 수도 있고
청약가점 높인다고 분양기다리다가 아파트 가격은 오르고... 기회는 빠이빠이
그냥 직장 있음 대출끼고 지르고  밸트 졸라매고 대출 갚아 나가면서
종자돈 마련해서 소액 투자도 하고 그러는 것이 좋죠.

실거주 주택에 살면 오르든 내리든 신경안 쓰게 되고
이사갈 걱정도 없고 전세금 오를 걱정도 없고 마음에 안정이 되요.
마음의 안정이 되니 투자할 때도 안정감 있게 할 수 있지요.

투자 목적으로 사게 되면 주식도  내리고 부동산도 폭락하고 맘 고생 심하니까.

집한채 가지고 있는 것은 연금저축에 돈 붇는다고 생각하면 될 것 같아요.
29 꿀이아빠 2019.07.16 00:19  
[@리차드] 맞는 말씀입니다. 부동산은 용기있는 분들이 돈 버는 시장 같습니다~!
61 네스라인 2019.07.16 00:49  
11월달 분양 기다리고 있는데 경쟁이 심해서 힘들지만 도전해볼려고 합니다.
29 꿀이아빠 2019.07.16 01:04  
[@네스라인] 당첨되시길 바랄게요~ 의외로 경쟁률 높아도 많이들 빠지기도 합니다.
22 권형 2019.07.16 00:51  
음.. 결혼을 안할예정이라 그런지 12평대 월세살기에도 집이 커보이는데 -_-; 청소하기가 버겁네요..

저는 유럽인처럼 자가주택 안 사는대신 핵심자산으로 수익형포트 따로 만들어두고 월세비용과 자산수익을 등치로 만들어서 주거문제를 해결하려고 생각중입니다. 집 고장나면 수리요청되고 이사가고싶을때 훌쩍 훌쩍 옮겨다니는게 매력적으로 느껴지네요 -_-;;

음.. 제가 나중에 번듯한 아파트에 나중에 살고싶다고하면, 근저당 꽉꽉 들어차고 가압류를 비롯해 온통 지저분한 등기부를 가진 전월세전환율 2%짜리 투기형 아파트에 딱 소액임대차 적용범위까지만 보증금 내고 월세살이 해보고 싶은 생각 있습니다 ㅎㅎ  그러다가 살고있는 주택 임의경매까지 넘어가면 보증금반환 지연이자까지 산정해서 배당신청도 넣고 해보면 어떨까 생각합니다 ~_~; (그렇게 거주하는 용자들의 이야기를 종종 듣곤하지요..)

저는 본문에 언급된 투자방식이 꽤 주효하다고 생각하는데..(제 멘토의 경제구조이기도하고)
그럼에도  저는 왠지 부동산보다 유가증권 시장이 좋더라구요 ; 특히 채권..
거기에 지루해질때마다 이사도 다녀야하고..

뭐지 노매드인가 (...)

근데 사실 가장 큰 이유는 제가 경기순환투자를 지향하는데 부동산을 큰거 하나 깔고앉아버리면 그걸 못해서 그런 것 같아요 -_-;
29 꿀이아빠 2019.07.16 01:01  
[@권형] 실제 부동산 투자를 하는 분들은 월세 많이 삽니다~ 자가에 살고 있으면 그만큼 자산을 깔고 앉아 있는거니까요~ 본인 사는 곳을 월세로 하고 여유자금 갭투자로 강남권 아파트 2채 사서 엄청난 수익을 본 분들 많지요 ㅎ
요즘은 월세도 과거대비로는 많이 낮아져서 결혼을 안하신다면 더욱이 괜찮은 투자전략이라고 생각합니다.
저도 20대엔 유가증권을 좋아했어요. 20대엔 주식, 30대엔 부동산이라는 말이 있는데 나이들수록 주변에서 부동산 얘기를 많이 때문에 자연히 부동산에 관심이 가게 되더라구요~
22 권형 2019.07.16 01:04  
[@꿀이아빠] 아마도 필요할때 자산이동을 하기 어렵다는게 단점이 될거에요
반대로 말하면 딱히 자산교체매수 계획이 없다면 좋은 투자방식이겠지용

음..  저도 장기적으로 포지션 일정부분에 대해 부동산투자를 계획하고있습니다.
지금은 자산규모에 맞게 P2P분석 위주로 보고있지만 이후에 질권투자로 확대해서 최종적으로 NPL직접투자자가 되기까지를 목표로 하고있습니다. (갑자기 미라클펀딩대표님이 생각나네요 =_= ;)

부동산 직접투자는 아니지만.. 저는 그쪽계열이 더 끌리더라구용,,
열심히 노력해서 나중에 늙으면 자산들 신탁해놓고 놀러댕기고싶네요 ㅠ_ㅠ (..그날이올까)


..아직은 너무 멀게 느껴져서 '오늘 공부에 충실한..' 을 몇번 반복해야 다가갈런지조차 감이 안오지만 뭐 언젠가는 -_-,,
29 꿀이아빠 2019.07.16 01:53  
[@권형] NPL 저도 매력적이라고 생각하고 관심이 많네요~ 나중에 투자하시게 되면 좀 알려주세요~ㅎ
4 선한양 2019.07.16 02:23  
말씀에 공감합니다.
기본적인 내용에 방향성을 잘 적어주셨네요
31 재테크부자 2019.07.16 06:56  
똘똘한 집을 사야 오르기도 많이 오르는데 집값이 비싸니 우리 아이들 미래에는 걱정이네요
29 꿀이아빠 2019.07.16 08:18  
[@재테크부자] 이제 다음세대는 정말 부모 도움 없이는 어려운 세대가 될거 같아요~ 미국 샌프란시스코처럼 월세200만~300만원씩 내며 사는 시대가 오겠죠...
36 미라클펀딩 2019.07.16 06:56  
실거주용 1주택 소유는 필수이자 서민들의 꿈이기도 하지요.^^
대부분 자금력에다 직장의 위치, 맞벌이 여부, 자녀의 교육등 여러가지 요소를 고려해서 집장만을 하시리라 생각합니다.

요즘은 집장만 만큼 좋은 투자도 없다고 보여집니다. 욕심을 버린다면 상승율의 차이는 있지만 대부분 지역이 아파트든 빌라든 가격이 많이 올랐으니까요.

투자의 관점에서 본다면 집장만을 먼저 하느냐, 주택외에 주식이나 채권, 수익형 부동산 등에 투자를 먼저 하느냐도 중요하겠지만 저같은 경우는 권형님 말씀대로 NPL을 활용하는것도 좋다고 생각합니다.

NPL이라고 하면 거창하게? 들릴지 모르지만 지금 여러분들께서 담보부 P2P상품에 투자하실때 만약 P2P사의 대출금이 부실이 나면 채권 인수해서 배당받을 연체이자 고려해서 경매에서 시가보다 낮은 가격에 낙찰받으시면 됩니다. 물론 권리분석, 시세분석 필수입니다.

아파트가 필요하신분은 P2P에 올라온 상품중에 자신이 거주하고 싶은 지역의 욕심나는 아파트라면 권리분석을 잘 하시고 P2P사에 연락해서 부실발생시 매입하겠다는 확약을 하시고 최대한 투자하시면 될듯합니다.
(부실채권 매입약정의 신용보강 인가요? ㅋ)

사견으로는 서울지역의 상가도 이처럼 투자하셔서 유입후 적절한 금융으로 레버리지 효과를 활용한다면 안전하고 수익율도 좋으리라 생각됩니다.

물론 종자돈이 좀 필요합니다.

NPL을 통한 투자의 정보를 원하신다면 언제든지 미라클펀딩을 찾아주십시요(또 깨알홍보네요 ㅋ)
29 꿀이아빠 2019.07.16 07:05  
[@미라클펀딩] P2P사 부실채권 매입 확약을 한다라...좋은 아이디어시네요. 미라클펀딩에서 많이 배워야 겠어요~!
그런데 한편으로 항상 생각이 드는건 안정적인 NPL상품이라면 다른사람에게 주기 싫을것 같아요...전에 모 펀딩사 대표님께 문의해보니 서울 강남권 LTV낮은 아파트담보상품 같은 경우는 부실나면 부실채권 사겠다는 사람들이 줄을 선다고 하더라구요ㅎ 밎나요~? (즉 저한테 기회는 없다는 취지의....)
36 미라클펀딩 2019.07.16 07:13  
[@꿀이아빠] 투자자는 다른사람이 아니잖아요 ㅎ
위치 좋고 투자하기 적당한 아파트의 경우 미리 P2P사와 협의하시고 투자하시면 될듯 합니다.

참고로 저희도 지금 아파트후순위 대출을 전문으로 하는  법인과 협약하여 주기적인 상품을 제공하고자 전문인력도 보강해서 열심히 기획하고 있습니다.

많은 성원 부탁드립니다 ^^

축하드립니다! 행운의 30 럭키포인트를 얻으셨습니다 : )

29 꿀이아빠 2019.07.16 07:14  
[@미라클펀딩] 투자자에게도 기회를 주신다면 미라클펀딩 스터디로 공부를 좀 해서 언젠가 참여해보고 싶네요~ ㅎ
36 미라클펀딩 2019.07.16 07:27  
[@꿀이아빠] 아파트 NPL은 그나마 쉬우니까 자금만 준비되신다면 금새 하실겁니다.
단 마음에 드는 아파트가 문제지요.
13 비누부자 2019.07.16 10:08  
[@미라클펀딩] 이 영업맨은 누구?
36 미라클펀딩 2019.07.16 10:31  
[@비누부자] 너무 속보였죠..^^;;
저도 첫집 장만은 청약통장으로 새집 분양받아 가슴설레이며 입주하는게 최고라 생각합니다.^^
30 하늘이 2019.07.16 08:16  
도움되는 글이에여 감사해여
18 아리차 2019.07.16 09:31  
시기만 잘 맞으면 부동산처럼 돈 벌기 쉬운 투자는 없는 것 같습니다.
부동산에서 손해본 적은 한 번도 없네요.
무리하게 일 벌리신 분들 아니면 아마 다 마찬가지일 것입니다.
저금리라 당분간 부동산이 크게 하락하지는 않을 것 같고,
원화 가치가 낮은 때라서
또 한 번 부동산 투자에 대한 유혹이 밀려오네요.
다만 매도시 쉽게 처분가능한 부동산이냐에 대한 고민이 필요한 것 같습니다.
29 꿀이아빠 2019.07.16 10:17  
[@아리차] 서울 대단지 신축 역세권 등 몇개 키워드만 지키면 손해보기 어려운 투자처 같아요~
18 아리차 2019.07.16 10:23  
[@꿀이아빠] 모범적인 투자법이죠. 공감하며, 좋은 정보 감사드립니다~~
13 비누부자 2019.07.16 10:10  
요 기사도 조금은 도움이 되겠네요.

https://www.mk.co.kr/news/realestate/view/2019/07/525591/?utm_source=naver&utm_medium=newsstand
6 endless 2019.07.16 13:37  
글 잘 읽었습니다 ㅎㅎ 감사합니다!!
9 달나라 2019.07.16 20:12  
공감합니다
31 세미 2019.07.17 00:55  
좋은 글 감사합니다~ 정독했어요!!^^
11 베로니카 2019.07.17 08:28  
너무 공감합니다. 좋은글 감사합니다~!^^
30 민이 2019.07.17 08:55  
저도 정독해서 읽었네요~^^
21 나는나 2019.07.17 12:25  
공감합니다. 좋은 글 감사합니다^^
1 리니지 2019.11.02 09:17  
잘 읽었습니다
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