BF펀드 334호 인천 루원제일풍경채 아파트상품 review

꿀이아빠 - 재테크이야기

BF펀드 334호 인천 루원제일풍경채 아파트상품 review

13 꿀이아빠 5 128 2 0

안녕하세요. 꿀이아빠입니다.

최근 투게더펀딩 아파트 담보상품 이율이 너무 내려가서 새로운 담보상품 투자처를 찾고 있습니다.

그래서 오늘 부동산담보 위주로 펀딩을 하는 BF펀드 상품 중 이율 11% 인천 상품을 살펴봤습니다.

일단 해당 상품은 담보상품 치고는 꽤 높은 수익률을 보이고 있습니다.

BF펀드에서 상세하게 상품설명을 해주었으나,

제가 좋아하는 네이버부동산을 통해 별도로 검색해보았습니다.

지역이 서울이 아닌 인천인 점이 좀 아쉽지만, 900세대의 ‘18년 신축 아파트인 점은 마음에 듭니다.

그리고 실거래가를 살펴봅니다.

저는 사실 매물 호가는 별로 신경을 안쓰는 편입니다.

요즘은 주민들이 일부러 호가를 올리기도 하고, 실제 시세와 동떨어진 호가를 계속 올려놓기도 하다 보니 판단이 어렵습니다.

다행히 최근 5월 실거래가(1층)가 있네요.

1층이므로 최근 부동산 경기와 작년 9월 6층 실거래와 비교해보면 납득 가능한 가격대 입니다.

즉 현재 시세는 4층 담보물의 경우 최소 3.5억원 이상 ~ 3.9억원 수준이 될 것 같습니다.

BF펀드는 KB시세를 감안해서 3.9억으로 평가했네요. 아무래도 저희는 투자자입장이니 더욱 보수적으로 바라볼수밖에 없는듯 합니다.

3.5억으로 생각하면 대략 LTV 87% 수준이네요

1순위가 전세금이고, 2순위는 BF펀드 대출액 105백만원입니다. 별건 아니지만 제 성격이 이상한 건지 저런 숫자를 보면 이왕 빌릴거면 1억이면 1억이지 1억 5백만원이란 숫자가 나온 이유가 궁금해지긴 합니다^^;;

다음으로는 세입자가 존재하므로 전세매물을 살펴봤습니다. 왜냐하면 ‘18년 5월 초 ~ ‘20년 5월 초 전세기간을 추정할수 있는데 그렇게 되면 우리 투자금이 상환되기 전에 전세기간이 만료되게 됩니다.

신축의 경우 입주 초가 전세가가 낮기 때문에 전세금이 2억 이하로 하락해서 문제가 될 가능성은 낮아보입니다.

오히려 큰 문제만 없으면 전세금을 올려서 유동자금이 증가할 가능성이 있어 보이네요.

다음으로 차주의 대출이유를 알수 있는 등기부등본을 한번 보겠습니다.

캐피탈 사로부터 대출이 많습니다... 더욱이 상황이 우려되는건 ‘18년 10월 최초 대출 97백만원 이후에 계속해서 1~2천의 대출을 더 받은 걸 보면 유동자금이 부족하거나 혹은 너무 고리의 대출로 공격적인 투자를 하고 있는 분이 아닐까 하는 우려는 있습니다.

물론 해당 건은 상품설명에 말소조건으로

대출한다고 명기되어 있습니다.

다만 P2P대출액은 105백만원인데, 말소할 근저당액이 130백만원이라 차이가 있네요. 문의해보니 대출원금은 1억원이라고 합니다

기본적인 서류공개는 충실한 편입니다.

국세, 지방세 납세증명서

전세계약서와 전입세대열람

사실 이런 서류들은 방문하면 업체들 모두 기본으로 가지고 있습니다.

다만 매번 스캔해서 투자자들에게 공개하느냐 아니냐의 차이인듯 하네요..(사실 기본이 아닐지...)

이런 기본적인 서류공개 속에서

사기업체들이 걸러진 적도 있기에 저는 신생업체일수록 서류공개가 중요하다고 생각합니다.

마무리를 해보면

11% 이율을 고려하면 적정한 수준의 Risk를 지닌 상품이 아닌가 싶습니다.

5 Comments
9 신의실수 05.29 23:12  
와우 고생하셨습니다 감사합니다^^
14 그냥 05.30 00:13  
낙찰가율이 얼마나 될 지는 모르겠지만, 확실히 차주는 현 상태로는 은행권 대출이 안되어  P2P에서 신청했다는 상황이 납득이 됩니다.
깔끔한 분석 잘 보았습니다..^^
14 세미 05.30 00:57  
꼼꼼한 분석글 감사합니다~^^
분석글 준비하느라 고생많으셨습니다 많이 배웁니다
3 드림펀 05.31 11:07  
분석 내용 잘보고 갑니다!
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