【 씨피펀딩 】 채권회수 천기누설 13 - 부동산의 강제집행

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【 씨피펀딩 】 채권회수 천기누설 13 - 부동산의 강제집행

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담보권이 없는 일반채권자로서는 부동산에 대한 강제집행으로 직접 채권을 변제받을 가능성은 거의 없다. 그러나...


부동산의 강제집행은 위협용으로 ~

담보권이 없는 일반채권자로서는 부동산에 대한 강제집행으로 직접 채권을 변제받을 가능성은 거의 없다.

채무자가 채무를 불이행할 단계에 이른 때에는 이미 부동산에는 각종 담보권이 설정되어 있을 가능성이 많고 실제로 대부분이 그렇다.

그렇기 때문에- 부동산을 시가매매가 아닌 경매의 방법으로 매각할 경우 그 대금으로는 담보권자의 우선권을 만족시키고 남는 것이 없다.

따라서, 일반채권자는 부동산경매절차에서 배당받을 가능성이 거의 없다.

 

그런데, 담보권은 실행되지 않는 한 부동산의 소유자의사용.수익에는 전혀 영향을 미치는 것이

 아니ㅡ므로 ,채무자는 그 부동산을 거주 등의 목적으로 충분히 사용할수 있다.

만약, 그 담보권자에대하여 채무자가 기한의 이익을 갖고 있다면 그 기간 동안은 이러한 부동산의 사용은 계속될 것이다.

현실적으로 담보권자에 대한 채무는 변제기 까지 비교적 장기의 기간이 있으며, 채무자가 이지지급만 계속 된다면 담보권을 실행되지 않는다.

 

일반 채권자로서는 이 점을 역으로 이용할 수 밖에 없다.만약, 채권자가 그 부동산에 대한 강제경매를 신청하여 부동산이 경락된다면, 그 부동산에 있는 1번 저당권자보다 후순위의 모든 권리는 소멸하게 되므로, 담보권자는 경략대금에서 우선변제받고 채권이 남아 있으면, 채무자로부터 변제 받는다.

즉, 채무자는 기한의 이익을 상실한다.


또한 채무자는 경락인에게 부동산을 인도받아야 하므로, 그 부동산을 더이상 사용 할수 없게된다.

따라서 경매을 신청하는 채권자의 채권액이 부동산의 가격에대하여 비교적 소액이라면, 채무자는 그 채권자의 채무를 변제하는쪽으로 방향을 잡게될 가능성이 높다.


이러한 검토는 일반채권자가 부동산 경매를 신청한 때는 처음부터 직접배당을 목표로 하기 보다는 채무자에 대한 위협용으로 규정짓고 전략적으로 변제를 유도하여야 한다는 결론을 얻게된다.

또한 이러한 논리는 가압류의 경우에도 일정 정도는 적용될 수 있다.


가압류는 부동산의 처분을 제한함으로써, 채무자의 현금유동화를 막아버린다. 또한, 부동산의 임대나 전세도 제한하게 되어 , 부동산의 소유자인 채무자는 극단에 몰리지 않을수 없게된다.  따라서, 가압류의 해제를 위해 채무를 변제하려고 노력할 것이다.


유찰로 인한 무잉여배당가능성은 논외로..   

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2 Comments
14 씨피펀딩 10.24 11:12  
안녕하세요. 

씨피펀딩 기업칼럼으로 게시되는 채권관리 자료는 제가 대부금융업에 종사하면서  체험한 경험과 경력을 기반으로 사내 임.직원 교육용으로 사용했던  채권관리 자료입니다.
채권관리 자료중 초.중급에 해당되는 자료를 선별해서 40회정도의 분량으로 연재할 예정입니다. 
현실상 p2p연계대부업은 기존 대부금융의 틀에서 본다면 기존 대부사업방향에서 크게 벗어날수없는 태생적인 한계를 가지고 있습니다.
p2p관련 자료로서는 맞지않을수 있으나, 채권관리측면에서  대부금융에 관심을 갖는 회원을 대상으로 제공하는 자료임을 참고해주시면 감사하겠습니다. 

또한 부동산 담보채권에 있어서 채권회수에 어려움을 겪고 있거나, 법률적인 검토가 필요한 경우  회원분에 한해 무료로 상담해드리도록 하겠습니다. 
                                  감사합니다.
34 네스라인 10.25 00:16  
잘 봤습니다. 감사합니다.
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