[포켓펀딩] 간담회 내용 중 투자 비추천 상품관련 부연설명

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[포켓펀딩] 간담회 내용 중 투자 비추천 상품관련 부연설명

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안녕하세요 포켓펀딩 김영빈입니다.

그냥님 외 여러분들이 너무 많이 애써주신 덕에 오랜만에 투자자분들과 만날 수 있는 좋은 기회를 갖게된 것 같습니다. 행사를 주관해 주신 분들과 참석해주신 분들 모두에게 진심으로 감사드립니다. 행사 후기를 모니터링 하다가 제가 시간 관계상 이유도 설명 못드리고 거두절미 가급적 투자를 삼가하시라고 했던 부동산 및 PF관련 상품군에 대해 조금 부연설명이 필요하다는 생각이 들어 몇자 적어 봅니다. 참고로 아래의 내용은 전적으로 저의 주관적 선호와 판단임을 말씀드리며 절대적인 기준이 아니라는 점을 밝힙니다.

 

1.     분양률이 높지 않은 시행이익 유동화 ABL

사실 이 부분이 제 의도와 조금 다르게 전달된 듯하여 글을 쓰게 되었습니다.

시행이익 유동화 ABL은 경우에 따라서는 꽤 좋은 상품이 되기도 합니다. 실제로 자산운용사나 금융회사 들도 시행이익 유동화 상품은 회사의 성향에 따라 꽤 선호하기도 합니다. 그런데 시행이익 유동화 상품이 안전성을 확보하기 위해서 갖춰져야 할 조건들이 있는데 그 중 가장 기본적인 것이 분양율과 분양율의 진성여부 입니다. 부동산과 관련돤 ABL은 사실 매출 또는 발생이 예상되는 수익을 담보로 하는 것이라 매출채권 담보대출의 성격이 강합니다. 문제는 이 매출 또는 수익 (합쳐서 현금흐름이라고 하겠습니다.)이 확정된 것이 아니라는 겁니다. 말 그대로 시행이익 유동화는 아직 확정되어 정산이 이루어 지지 않은 시행사의 사업이익을 담보로 하는데 해당 상품의 LTV 표시는 대출금액/예상시행이익 으로 계산되기 때문에 실제 상품의 구조적 리스크가 가려지고 실제보다 더 안전한 것으로 인식되기도 합니다. 만약 예상되었던 시행이익이 어떤 이유로 사라지게 되면 (보통은 대규모 분양계약해지나 사업비 증가 등의 사유) 채권자의 담보는 LTV 100에 가까운 깡통 부동산만 남게 됩니다. 그러다 보니 해당 상품을 검토 할때는 보통 최소 90% 이상의 분양율과 분양의 진정성을 우선 검토하게 됩니다. 시행사들이 분양율을 속이기 위해 직원이나 지인들을 동원해서 가짜 계약을 체결하는 경우도 종종 있기 때문입니다. 그래서 계약서 전수 검토와 함께 해당 사업의 사업성(수분양자 입장에서의 상품성)까지도 함께 검토를 해야 제대로 상품을 만들 수 있게 됩니다. 현재까지 분양율과 중도금 납입율을 가지고 추가로 분양율이 올라가지 않은 상태에서 준공후 선순위 대출 상환 후에 시행사가 얼마의 에쿼티와 이익을 정산받을 수 있는지가 시행이익 유동화 상품의 본질입니다. 그런데 P2P시장에 상품들 중 일부는 분양율이 극히 낮은 상태에서 앞으로 분양이 100% 될 것으로 가정하여 그 수익을 분모로 LTV를 산정하고 투자금을 모집하는 경우가 있습니다. 현재 분양율이 90%가 넘어도 혹시 있을지 모르는 시행이익 축소를 걱정해야 하는데 지나치게 낙관적인 예상으로 상품을 만들게 되면 그만큼 리스크가 커집니다. 제 기준에 의하면 이런 상품은 시행을 하는 차주와 거의 동일한 리스크를 지게 된다고 봅니다. 그래서 분양률이 일정 수준 이상으로 확보되지 않은 상품은 투자를 삼가하시라고 말씀드렸던 것인데 설명이 부족하다 보니 시행이익 유동화 상품은 무조건 투자하지 말라는 것으로 오해가 있었던 것 같습니다.

 

2.       공사대금 ABL

순수 공사대금 ABL은 시행사가 아닌 시공사가 차주가 되고 시공사의 기성금(예정 매출)을 담보로 하는데 시행사(발주처)의 신용이 아무리 좋아도 시공사가 기성을 받기 위한 계약이행을 하지 못하면 대금을 정산받지 못하게 됩니다. 어제 최근 시공사들이 건설 경기 악화의 직격탄을 맞고 있으며 경영환경이 악화되어 PF현장의 미준공 리스크가 커지고 있다는 말씀을 드렸는데 이와 연결해서 생각해 보시면 될 것 같습니다.

관급 공사 상품이 대표적인 경우인데 시공사가 공사만 제대로 한다면 당연히 시행(발주처)는 공사대금을 지급합니다. 다만 시공사가 계약을 이행하지 못하면 그 공사대금을 담보로 한 채권은 휴지조각에 가까워집니다. 수주한 공사도 준공하지 못해 공사비를 못받는 상황이라면 그 시공사는 부도 직전일테니까요.

또 시공사가 다른 채무로 인하여 해당 현장의 공사대금을 압류나 가압류 당하게 되어도 마찬가지로 채권에 문제가 발생할 수 있습니다. 이런 구조적인 문제로 순수 공사대금ABL(시행사가 담보제공 및 연대보증 이상의 신용보강을 하지 않는 경우)은 가급적 투자를 하시지 말라고 말씀드렸습니다.

3.     미분양담보대출

상품 이름에 투자하면 안되는 이유가 보이네요^^. PF투자 하시는 분들은 아마 준공이 되면 PF대출을 대환대출로 상환하는 것을 잘 아실겁니다. 후분양 물건 또는 선분양을 했으나 분양률이 저조한 경우 시행사는 이자가 비싼 PF자금을 일반 담보 대출로 대환하고 나서 분양을 하게 됩니다. 이때 금융권 대출만으로 기존 PF대출을 모두 상환하지 못하는 경우 후순위로 자금을 조달하는 경우이거나 또는 금융권 대환 후 대출의 만기까지 분양이 잘 되지 않는 경우 주로 후순위 미담대출 의뢰가 들어옵니다. 문제는 어떤 경우이던 후순위 채권자의 EXIT이 가능하려면 거의 완판에 가깝게 분양이되어야 한다는 겁니다. 물론 구조화를 통해 EXIT이 가능한 분양률을 낮출수도 있으나 상품성이 좋아 팔릴만한 물건은 다 팔리고 남은 잔여 물건이 담보가 되는 경우가 많아서 이 경우 LTV는 숫자에 불과한 경우가 많이 있습니다. 상품성이 떨어지는 물건들만 모아서 담보로 하다 보니 공매 등의 환가에서도 당연히 회수가 어려워집니다. 마찬가지로 시행사와 거의 동일한 수준의 리스크를 부담하여야 하는 구조적인 문제가 있다고 봅니다. 보통 미담대출 상품이 지방의 상가가 많은 것도 부담이 되구요. 이런 류의 상품은 담보를 직접 유입할 능력이 있는 PEF나 증권사들이 하는게 더 맞다고 봅니다.

 

 

12 Comments
정보 감사합니다 꼼꼼히 다시 읽어 새겨봐야겠어요
15 아리차 07.01 12:59  
업체가 이런 글 쓰기 쉽지 않은데, 꾸준히 좋은 글 올려주시네요.
저 또한 작년부터 거의 비슷한 견해를 갖고 투자하여 리스크를 줄이고 있었습니다. 감사합니다.

축하드립니다! 행운의 2 럭키포인트를 얻으셨습니다 : )

역시 날카로우십니다.
시행이익 ABL금융 상품에 관하여 제가 조금만 덧붙여 설명 드리겟습니다.
금융권에서 시행이익 유동화를 할때 심사기준은 1. 해당 신탁사(주로 관리형 토지신탁을 하니까요),  2. 시공사(시행이익이란 기본적으로 준공을 전제로 하므로 준공이 필수이기 때문입니다), 3. 수분양율 (진성 및 해지 가능성), 4. 준공까지의 잔여 건축기간 : 보통 1년 이내, 5. 시행사 재무능력 정도 순입니다.
실제로 테라펀딩과 상위 업체는 자산운용사 펀드(목적형 펀드)를 이용하여 상품을 출시합니다. 대부분 금액이 크니까요.
저희 미라클펀딩도 몇몇 자산운용사와 시행이익ABL 상품 출시하려고 시도하였는데 자산운용사에서는 승인이 나더라도 펀드투자자 모집이 되지않아 실패한 적도 있습니다.
시행이익ABL 상품은 보통 신탁사나 시행사를 통해 접수받은데 금액이 크고 리스크가 커서 P2P 금융으로 모집하기에는 무리가 있어 보입니다.
미라클펀딩은 시행이익ABL도 준공후 가치평가를 통해 NPL로  Exit 가능할 경우 자산운용사와 함께 출시하려고 하고 있습니다.
실무에서는 의외로 시행이익ABL도 NPL이 중요한 역할을 하고 있습니다.

보다 자세한 내용은 추후 미라클펀딩 간담회에서 설명 드리겠습니다.
시공사 ABL에 대하여 덧붙여 말씀드리겠습니다.
보통 금융권에서 시공사 공사비ABL이라고 하면
1. 신탁사가 시행사(보통 토지주)로 부터 토지를 수탁받고 신탁사가 공사비를 차입하여 책임준공을 하는 차입형 토지신탁에서
2. 토지에 설정된 법률상 하자(대출)를 상환하기 위한 자금을
3. 신탁사와 시공사가 (PF대출을 해주는) 대주단과 협의하여
4. 공사비ABL을 하는 금융기관에서 대출하여 주고
5. PF대출로 인한 공사비를 시공사에  지급시 시공사 계좌에서
6. 시공비ABL을 대출해준 금융기관에 일부금액을 상환하는 방식(원리금 일부상환)을 말하는 것으로
신탁사, 시공사, 시행사(토지주), PF 대주단, 시공비ABL을 하는 금융기관이 차입형 토지신탁을 할때 부터
협의하여 약정하는 대출상품을 말합니다.
따라서 신탁사 직원들과 금융기관이 주로 연계되어 많이 하고 있습니다.
그런데 이에 대한 금감원 규제가 있어 금융기관이 공사비ABL을 취급하지 못하므로 이또한 자산운용사와 P2P사가 이를 취급하기 위해 펀드를 이용합니다. 매우 안전하고 이자수익이 낮은 상품입니다.
미라클펀딩은 이 상품 또한 출시하기 위해 준비중입니다.
그런데 이 용어가 P2P금융에서는 시공사가 공사비 수령시 마다  일부금액을 상환하는, 실제는 PF대출의 변형으로 사용하고 있는것 같습니다.
대표님 말씀대로 대부분 시공사의 능력이 미약하여 매우 위험한 상품이라 생각됩니다.
미분양 담보대출은 NPL로 출구 가능한 금액에서 대출해야하는 상품이라고 생각됩니다.^^*
33 네스라인 07.01 13:31  
정보 감사합니다.
23 하늘이 07.01 16:58  
정보 감사합니다! 확인해 볼께여
23 그냥 07.01 22:49  
많은 도움이 되었습니다.
감사합니다..^^
19 트램300 07.02 08:15  
간담회 때 스킵한 분분을 이렇게 상세히 설명 해 주셔서 감사합니다. 여러번 읽고 뇌새김 하겠습니다. ^^

축하드립니다! 행운의 9 럭키포인트를 얻으셨습니다 : )

23 세미 07.02 08:42  
자세한 설명 감사합니다~~^^
17 나는나 07.05 14:25  
상세한 설명 감사합니다!!!
21 진연 07.07 10:55  
상세한 설명 감사드립니다. 저도 꼼꼼히 챙겨야 겠네요

축하드립니다! 행운의 19 럭키포인트를 얻으셨습니다 : )

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