[씨피펀딩] 천기누설 채권관리 29. - 담보대출의 시작. 등기부등본보는법

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[씨피펀딩] 천기누설 채권관리 29. - 담보대출의 시작. 등기부등본보는법

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1. 부동산 등기부 등본 보는 법(입문자만 보세요- 꼭 알아야 될내용만 압축함^^)

등기부등본은 토지와 건물이 각각 별개로 되어 있으며 1필지의 토지나 1동의 건물에 대하여 1개의 용지를 사용한다.등기부 용지는 표제부, 갑구, 을구로 구성되어 있다.


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다만 을구에 기재된 사항이 전혀 없거나 기재된 사항이 말소되는 등으로 현재 효력이 있는 부분이 전혀 없을 때에는 을구를 제외한 표제부와 갑구만으로 구성된 채 등기부등본이 발급된다.


1.표제부

가.표시란


각 토지나 건물대지의 지번 부동산의 상황과 변경에 관한 사항을 기재한다.

일반적으로 접수일자, 해당건물의 소재, 지번 및 건물번호, 건물의 구조적 특징, 동기원인 및 기타사항으로 표시란이 채워진다.토지의 경우 지번과 지목, 건물인 경우 지번, 구조, 면적 등이 각가 기재된다.


나.표시번호란

위 기재의 순위가 나오고 난 후, 나오는 번호이다.


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 1. 표시번호: 등기사항을 기재한 순서를 보여줍니다. 

2. 접수: 해당 부동산이 등기접수된 날입니다.

3. 소재지번 및 건물번호: 해당 부동산의 주소지를 보여줍니다.

4. 건물내역: 건물의 구조를 설명하며 여러 층으로 이루어진 건물의 겨우 몇 층짜리 건물인지, 건물의 목적은 무엇인지, 층마다의 면적인 얼마인지에 대한 사항이 기록됩니다. 

5. 등기원인 및 기타사항: 등기를 한 이유가 기록되며 소재지의 지번변경 혹은 기타 다른 변경사항이 생기면 이를 반영해 줍니다.

6. 지목, 면적: 건물이 아니고 토지의 등기부등본일 경우 건물내역이 표시되는 대신에 지목과 면적이 표시됩니다. 지목은 토지의 사용용도(전, 답, 대지 등)를 뜻하며 면적은 해당 토지의 면적을 뜻합니다.



2.갑구


가. 사항란

소유권에 관한 사항으로 소유권의 이전 및 보전, 소유자의 성명과 주소이다.


나.순위번호란

위 기재의 순위로 구성되어 소유권에 대한 권리인 압류, 가압류, 가등기, 가처분, 예고등기,경매신청등기 등이 표기된다.


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1. 순위번호: 등기의 순서를 표시합니다. 

2. 등기목적: 해당 등기의 목적이자 소유권 보존이나 이전을 보여줍니다.

3. 접수: 등기를 접수한 날을 보여줍니다.

4. 등기원인: 소유권 변동이 매매인지 경매인지 등 소유권 변동이 일어난 등기원인을 나타냅니다.

5. 권리자 및 기타사항: 소유권 변동에 의해 소유권을 획득한 사람(권리자)의 주소, 주민번호 등의 정보와 부동산 거래가가 표시됩니다

부동산 거래 시 허위매물로 인한 피해사례가 발생하는 경우가 있는데 그 유형 중 하나가 실제 소유자와 부동산을 판매하는 매도인이 각각 다른 경우입니다. 따라서 부동산 거래 시 계약인과 등기부의 갑구상의 소유권자가 일치하는지 꼭 확인해야 합니다. 또한 가압류, 가등기, 경매와 같은 기록도 함께 보아야 합니다.


3.을구 


가.사항란

소유권 이외의 권리에 관한 사항, 즉 저당압류 등과 저당권자의 성명 및 주소, 설정액(저당권의 채권최고금액은 제도권 금융인 경우 실제 대출금의 120% , 2금융권인 경우 130% 대부업인 경우 150%수준이다.)


나. 순위란

위 기재의 순위로 구성되어 있으며 소유권 이외의 권리로 근저당권, 지상권, 전세권 등이 기재되어 있다.


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을구에는 소유권 외의 저당권, 전세권, 지상권, 지역권 등 부동산 권리사항이 표시됩니다.

1. 순위번호: 갑구와 마찬가지로 해당 권리의 설정 순서를 보여주며 여러 권리가 설정되어 있는 경우 순위가 높은 권리가 우선시 됩니다.

2. 등기목적: 전세권 설정, 저당권 설정과 같은 해당 등기의 목적이 표시됩니다. 

3. 접수: 등기의 접수날과 접수번호가 표시됩니다. 

4. 등기원인: 등기의 원인(설정계약, 해지 등)과 등기원인 발생일이 보여집니다. 

5. 권리자 및 기타사항: 해당 권리의 권리자에 대한 내용과 기타사항이 표시됩니다. 근저당권이 설정된 경우에는 채권최고액이 얼마인지, 채무자는 누구인지와 같은 정보가 나타납니다.

등기부등본 을구에 아무런 표시 사항이 없다면 이는 담보, 채권이 없는 부동산이라는 뜻입니다. 근저당권이 설정된 매물은 채무자가 빚을 다 갚지 못하는 경우 해당 부동산이 경매로 넘어갈 수도 있으며 을구의 권리의 경우 말소사항도 포함하여 꼼꼼히 확인해야 합니다.




4. 부동산 등기부등본 볼때 유의사항


가.표제부


먼저 대출 물건이 등기부등본 기재사항과 일치하는가를 보고 등기부 등본상 소유권자로 기재되어 있더라도 등기에는 공신력이 없으므로 등기부상 짧은 기간에 소유자가 자주 바뀐 경우나 재산 상속을 해서 바로 매도한 경우에도 그 상속이 정당한지..

관계서류를 통해서 확인할 필요가 있다. 반드시 본인이 신청해서 열람한다. (관계서류: 토지대장, 건축물대장, 등기권리증)


나.갑구


갑구에서는 소유권에 관한 사항을 확인 할수 있다.

소유권, 보존소유권, 이전 가등기, 가처분, 압류, 경매신청, 가압류, 파산, 예고등기와 이들 각 권리의 변경등기, 말소 및 회복등기가 기재된다.

채권자는 채무자가 등기부상의 소유권자가 같은 사람인지 아닌지 확인한다.

갑구의 순위번호 1번은 소유권 보존에 관한 사항이다. 등기부상의 소유권 이전은 특정건물이나 토지에 대하여 최초에 등기가 이루어 졌거나 새로이 등기용지를 개설했다는 의미이며 이후에 권리변동은 모두 이 소유권 보존을 기초로 해서 이루어진다.

소유권의 변동을 일으키는 원인들은 주로 매매,경매, 압류 등이다.

매매를 통해 소유권이 이전되면 사항란에 등기접수일자, 원인 매매가 이루어진 날자, 새로운 소유주의 이름과 주소 순으로 변경 내용이 기재된다.


다.을구


을구에서는 저당권 설정 유무 및 채권자, 채무자, 채권액,변제기, 기타 조건 등이 명시되어 있다.

저당권, 근저당권, 전세권, 임차권, 지상권 등~ 순위에 따라 효력에 결정적 영향을 받는 권리들이 기재되어 있기 때문에 순위번호란 사항란에 지적하는 순위번호를 유심히 보아야 한다.

이는 설정된 권리들이 순서대로 말소되는 것이 아니며 하나의 건물이나 토지에 대해서 여러 저당권이 설정될수 있기 때문이다.

라. 등기 권리의 순위

각 등기는 등기를 신청한 순서대로 순위번호를 기재한다.

같은 구에서는 그 순위번호에 의하여 등기의 우열이 가려지며 부기등기의 순위는 주등기의 순위에 의한다.

그러나 가등기가 있는 경우 본등기를 하면 그 본등기순위는 가등기의 순위에 의한다.

갑구와 을구 사이의 등기순위는 접수일자 와 접수번호에 의하여 그 우열을 가리게 된다.


5.기타 중요사항

가. 전용면적 ㎡를 평수로 환산하는 방법은 ㎡*0.3025=평으로 계산한다.

예를 들면 33㎡는 9.9평이다. (1평=3.3㎡ , ㎡=0.3025평)


나.면적을 정확하게 보는 법

(1) 아파트인 경우 전용면적과 분양평수가 다르게 표시된다. 이는 공유면적이 차지하는 부분이 합산되어 표시되기 때문이다.

공유면적에는 주차장, 계단 등이 포함된다. 똑같은 전용면적 25.7평인 경우에도 분양평수는 30.31.32.35평 등으로 다르게 표시되어 있으므로 실제 전용면적이  몇 평인지는 등기부등본에서 살펴 보아야 한다.


(2) 재건축 아파트인 경우 대지지분에 따라 분양 평수가 달라지기 때문에 실제 평수확인은 매우 중요하며 꼭 확인 해야 한다.

재건축 아파트의 경우 정확한 평수를 모르는 경우 국세청 싸이트를 통해 조회가 가능하다. 국세청싸이트  www.nts.go.kr 에서 기준시가 - 주소를입력하면 정확한 평수를 알수 있다.


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3 Comments
24 씨피펀딩 2019.12.11 17:52  
안녕하세요. 
씨피펀딩 기업칼럼으로 게시되는 채권관리 자료는 제가 대부금융업에 종사하면서  체험한 경험과 경력을 기반으로 사내 임.직원 교육용으로 사용했던  채권관리 자료입니다.
채권관리 자료중 초.중급에 해당되는 자료를 선별해서 40회정도의 분량으로 연재할 예정입니다. 
현실상 p2p연계대부업은 기존 대부금융의 틀에서 본다면 기존 대부사업방향에서 크게 벗어날수없는 태생적인 한계를 가지고 있습니다.
p2p관련 자료로서는 맞지않을수 있으나, 채권관리측면에서  대부금융에 관심을 갖는 회원을 대상으로 제공하는 자료임을 참고해주시면 감사하겠습니다. 

또한 부동산 담보채권에 있어서 채권회수에 어려움을 겪고 있거나, 법률적인 검토가 필요한 경우  회원분에 한해 무료로 상담해드리도록 하겠습니다. 
                                  감사합니다
35 bigfoot 2019.12.11 21:41  
알찬 정보 감사합니다
찬찬히 읽어 보겠습니다
62 네스라인 2019.12.17 18:42  
담보대출은 등기부등본보는법 부터 시작이죠
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